PropertyMatch wird die Liquidität und die Transparenz der nicht kotierten Immobilienfonds erhöhen

Ab 15. Juni 2021 wird die Online-Plattform PropertyMatch alle Akteure im Bereich der nicht kotierten indirekten Immobilienanlagen, also Verkäufer, Käufer und die Fonds selbst, in Kontakt bringen. Auf ein solches Instrument hat die Branche lange gewartet. In einem ersten Schritt werden nur die Fonds zugänglich sein, deren Depotbank die BCV ist. Erläuterungen von Claudio Müller, der dieses Projekt in Zusammenarbeit mit der PMCH SA und der BCV initiiert hat und leitet.

Alle Fachleute im Bereich der indirekten Immobilienanlagen wissen es: Einer der grossen Nachteile der nicht kotierten Fonds ist deren mangelnde Transparenz und Liquidität. Manchmal ist es sehr schwierig, als Verkäufer einen Käufer zu finden und umgekehrt. Und auch den besten Preis oder das handelbare Volumen zu erfahren ist bisweilen ein kompliziertes Unterfangen. Aus diesem Grund gehen einige Fonds an die Börse, wo die Situation übersichtlicher ist.

Es fehlt an einer elektronischen Plattform für nicht kotierte Immobilienfonds, auf der alle Akteure ihre Absicht kundtun können. Darin sind sich alle einig, doch musste eine solche Plattform noch erstellt werden. Das ist jetzt geschehen. Sie geht im Juni 2021 online, heisst PropertyMatch und wurde vor mehr als 10 Jahren gemeinsam von CBRE und GFI in London entwickelt. Dank der Zusammenarbeit zwischen der PMCH SA und der BCV kommt die Plattform mit demselben Modell in die Schweiz, das sich bereits in zahlreichen Ländern bewährt hat. Erläuterungen von Claudio Müller, Geschäftsführer der PMCH SA, der dieses Projekt in Zusammenarbeit mit der BCV initiiert hat und leitet.

Claudio Müller, für die, die es noch nicht wissen: Was ist PropertyMatch?

Vereinfacht ausgedrückt ein Marktplatz, wo Investoren und Verkäufer am selben Ort viele nicht kotierte Immobilienfonds finden. Auf diesem Marktplatz erfahren sie die Richtpreise, zu denen die Anteile dieser Fonds gehandelt werden, sowie das verfügbare Volumen.

Handelt es sich um qualifizierte Anleger, können sie einen Zugang zur Plattform anfordern und ihre Kauf- bzw. Verkaufsabsicht kundtun, um den anderen Akteuren ihr Interesse zu signalisieren. Die BCV ist als Primebroker der Plattform für die Abwicklung allfälliger Transaktionen zuständig.

Es handelt sich also um eine Art Börse?

Um es ganz deutlich zu sagen: PropertyMatch ist keine Börse, sondern eher ein Marktplatz oder eine Preisplattform oder, wenn Sie so wollen, ein «Treffpunkt» für Investoren, der als Vermittler fungiert und interessierte Käufer und Verkäufer zusammenbringt. Wenn sich der Käufer und der Verkäufer dann finden, nimmt ein Vermittler (Facilitator) Kontakt mit beiden auf, um zu erfahren, ob sie das Geschäft gemeinsam abschliessen wollen, zu welchem Preis und mit welchem Volumen. Erst wenn eine Einigung gefunden wurde und beide Parteien nach reiflicher Überlegung zugestimmt haben, wird die Transaktion abgewickelt.

Das ist also ein sehr grosser Unterschied zur Börse, an welcher die Transaktion automatisch durchgeführt wird, sobald der Auftrag erteilt wurde. Mit PropertyMatch besteht auch nicht das Risiko, dass ein Auftrag automatisch ausgeführt wird, weil vergessen wurde, ihn zurückzuziehen. Es handelt sich wirklich um eine Absicht, die ausdrücklich bestätigt werden muss. 

Also ziemlich ähnlich wie ausserbörsliche Transaktionen, die es heute bereits für den Kauf und Verkauf nicht kotierter Fonds gibt?

Heute gibt es keine Plattform, auf der alle Marktakteure ihre Absicht kundtun können. Wenn Sie Anteile kaufen oder verkaufen möchten, wissen Sie nicht, wo Sie suchen müssen, Sie wissen nicht, wo Sie einen Preis finden, und Sie wissen nicht, welches Volumen gehandelt werden soll. Sie müssen jedes Mal die Depotbank des Fonds oder den Promoter des Fonds kontaktieren, die nicht immer über die gewünschten Informationen verfügen.

Kurzum ein gravierender Mangel an Transparenz, der die Markteffizienz beeinträchtigt und die Liquidität verringert. All diese Defizite sollte es dank PropertyMatch nicht mehr geben, denn die Plattform wird die Transparenz des Marktes erheblich verbessern, was im Interesse aller Branchenakteure ist. Dank dieser Transparenz wird die Liquidität zunehmen und werden sich die Spreads verengen, was letztlich den Investoren zugutekommt.

Wer wird die Rolle des Vermittlers zwischen dem Käufer und Verkäufer übernehmen?

Diese Rolle übernehmen teilweise wir, das Unternehmen PMCH SA. Wir verwalten die Plattform, kontrollieren, ob die Preise kohärent sind, erteilen den qualifizierten Investoren nach Überprüfung die Zugangsberechtigungen und spielen letztlich auch die Rolle des Vermittlers zwischen den Käufern und Verkäufern, die ein Geschäft abschliessen wollen.

Die Vermittlerrolle übernimmt teilweise auch die BCV, die Banque Cantonale Vaudoise, welche mit der Abwicklung der Transaktionen, d. h. mit dem Abschluss der eigentlichen Transaktion zwischen Käufer und Verkäufer, betraut ist.

Können alle Fonds auf dieser Plattform präsent sein oder nur diejenigen, deren Depotbank die BCV ist?

Alle nicht kotierten Immobilienfonds sind willkommen – unabhängig von ihrer Depotbank. Wir möchten eine Plattform für alle nicht kotierten Immobilienfonds in der Schweiz sein.

ist die Präsenz auf PropertyMatch kostenlos. Die Bank bietet ihnen dies als zusätzliche Dienstleistung an. Zu guter Letzt verrechnet die BCV Courtagegebühren, wenn dank PropertyMatch eine Transaktion zustande kommt. Die Plattform erhält einen Teil dieser Gebühren, um sich zu finanzieren.

Ab wann kann man auf PropertyMatch Kauf- und Verkaufsabsichten publizieren?

Die Lancierung erfolgt etappenweise ab dem 15. Juni. Zuerst die Fonds, deren Depotbank die BCV ist. Man muss zuerst auf die Website www.propertymatch.ch gehen und ein Login anfordern, um Zugang zur eigentlichen Plattform zu erhalten. Ich möchte an dieser Stelle noch einmal ganz deutlich sagen, dass alle Fonds, die auf der Plattform vertreten sein wollen, uns kontaktieren und einen Zugang anfordern können.

Blicken wir noch einmal zurück. Wie ist dieses Projekt entstanden?

Zunächst einmal aufgrund einer sachlichen Feststellung. Wenn jemand einen Anteil an einem nicht kotierten Fonds verkaufen möchte, an wen kann er ihn verkaufen, wo sucht er einen Investor, wie legt er den richtigen Preis fest? Und wenn jemand Anteile kaufen will, wie tut er sein Kaufinteresse kund?

Als Leiter einer Fondsleitung eines Immobilienfonds habe ich festgestellt, dass sich dieses Problem Immobilienfondspromotern immer wieder stellt. Die ursprüngliche Idee – vor fast 10 Jahren – bestand darin, eine Person zu haben, die das «Milchbüchlein» führt und die Interessen der einzelnen Investoren darin erfasst.

Dank Vincent Oswald von PMCH entwickelte sich die Idee hin zu einer stärkeren Automatisierung mithilfe einer Plattform, auf der alle zusammenkommen. So viel zur Feststellung. Um dieses Problem zu lösen, gab es die Möglichkeit, eine solche Plattform von Grund auf zu entwickeln oder eine bestehende Lösung, die sich bereits bewährt hat, zu replizieren. Wir haben uns für die zweite Option entschieden.

Das heisst?

PropertyMatch gibt es bereits in Grossbritannien. Die Plattform ist erprobt, effizient und anerkannt. Sie besteht seit 2009 und hat bereits mehr als 1700 Transaktionen im Wert von fast 15 Milliarden Franken ermöglicht. Sie wurde für Investoren aus rund zwanzig verschiedenen Ländern entwickelt.

Die Version, die wir in der Schweiz lanciert haben, ist ein Franchise dieses englischen Modells. So profitieren wir von der logistischen und technischen Unterstützung der Plattformentwickler und von deren gutem Ruf. Das ist wahrscheinlich viel vernünftiger, als das eigene Tool zu entwickeln. Dennoch mussten wir ziemlich viele Anpassungen für den Schweizer Markt vornehmen, um dessen Besonderheiten und Vorschriften sowie den Anforderungen der wichtigsten Marktakteure gerecht zu werden.

Wie lange hat diese Implementierung gedauert?

Ungefähr 18 Monate. Es hat lange gedauert, bis sich alle Beteiligten, d. h. die GFI- und die CBRE-Gruppe in Grossbritannien und die BCV in der Schweiz, einig waren.

Einer der Vorteile nicht kotierter Fonds, der den institutionellen Investoren sehr gut gefällt, ist das niedrige Agio, das unter anderem auf die geringe Liquidität dieser Fonds zurückzuführen ist. Wenn die Liquidität dieser Fonds erhöht wird, steigt dann nicht automatisch auch das Agio? Ist das nicht ein Problem?

Es ist nicht Ziel dieser Plattform, die Anteile teurer zu machen. Es geht darum, den Spread und die Volatilität zu senken und die Liquidität zu erhöhen. Das Agio hängt letztlich von Angebot und Nachfrage ab.

Das höhere Agio bei den kotierten Fonds ist auch auf die höhere Anzahl Investoren zurückzuführen, die Anteile an diesen Fonds erwerben können, da diese auch dem breiten Publikum zugänglich sind. Auf PropertyMatch können nur qualifizierte Anleger nicht kotierte Fonds erwerben. Die Agios könnten sich letztlich etwas annähern, aber eine Differenz wird wahrscheinlich bleiben.

 

Olivier Toublan für Immoday