SWAP, eine Chance für die Pensionskassen

Der Begriff «SWAP» kommt aus dem Englischen und bedeutet «Tausch». Im konkreten Fall kann eine Pensionskasse als Eigentümerin einer oder mehrerer Immobilien beschliessen, diese gegen Fondsanteile einzutauschen.
 

Was bringt dies einer Pensionskasse?

Es ist nicht Hauptaufgabe einer Pensionskasse, Gebäude zu verwalten. Will sie dies trotzdem tun, muss sie sich eine entsprechende Struktur (Verwaltung, Immobilienbuchhaltung und technischer Dienst) geben.
 

Mit dem SWAP trennt sich die Pensionskasse von einer Immobilienanlage und vertraut diese einem Immobilienfachmann, der Vermögensverwalterin des Fonds, an. Die Pensionskasse verliert nicht komplett die Kontrolle über die verkaufte bzw. «eingetauschte» Anlage, da sie Inhaberin von Fondsanteilen wird und die Entwicklung ihrer einstigen Immobilienanlage verfolgen kann. Dank einem SWAP kann sich eine Pensionskasse also von guten Immobilienanlagen trennen und erhält im Gegenzug Fondsanteile. Sie braucht sich nicht mehr um die Verwaltung des Gebäudes zu kümmern, da diese an einen Dritten übertragen wurde, partizipiert aber weiterhin an den Renditen, welche die eingetauschte Immobilie abwirft.
 

Ein Anlagefonds kann aufgrund seiner umfangreichen Immobilienanlagen beträchtliche Kostenvorteile bei den Verwaltungskosten erzielen. Dank der Professionalität der Verwaltungsteams lassen sich zudem Investitionen in Sanierungen planen und durchführen und das Immobilienportfolio kann an die gesetzlichen Vorgaben, namentlich an die Umweltschutznormen, angepasst werden.
 

Da sich die erworbenen Anteile auf ein ganzes Immobilienportfolio beziehen, wird auch das Risiko gestreut.
 

Über einen SWAP kann die Pensionskasse zudem in einen Immobilienfonds einsteigen, ohne an einer Kapitalerhöhung teilnehmen zu müssen. Sie läuft somit nicht Gefahr, dass ihr Zeichnungsbegehren bei einer Überzeichnung, d. h., wenn die Nachfrage nach den neu emittierten Anteilen höher ist als das Angebot, gekürzt wird. Die Pensionskasse kann mit einem SWAP für den Wert der eingetauschten Immobilien sämtliche Anteile zeichnen, während die bisherigen Anleger ihr Vorwegzeichnungsrecht nicht ausüben können.
 

Immobilier-CH pour Institutionnels 56j, ein Fonds, der sich an diese Einrichtungen richtet und SWAPs zulässt

Der Fonds Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (Immo56), der im Übrigen SWAP-Transaktionen zulässt, wurde speziell dazu geschaffen, um den Bedürfnissen von Vorsorgeeinrichtungen sowie steuerbefreiten schweizerischen Sozialversicherungen und Ausgleichskassen nach Artikel 56 Buchstabe j in Verbindung mit den Buchstaben e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) Rechnung zu tragen.
 

Der Immo56 hält seine Immobilien in direktem Grundbesitz. Die Anteilseigner sind ausschliesslich schweizerische Vorsorgeeinrichtungen, Sozialversicherungen und Ausgleichskassen, die nicht der Gewinn- und Kapitalsteuer unterliegen. Aus steuerrechtlicher Sicht ist das Halten von Immobilien in direktem Grundbesitz oder das Halten von Anteilen am Fonds Immo56 für diese Einrichtungen gleich.
 

Der Immo56 hat Mitte Dezember den SWAP einer Wohnimmobilie abgeschlossen.
 

Wie läuft die Transaktion konkret ab?

Der Käufer (der Fonds) und der Verkäufer (die Einrichtung) einigen sich auf den Kauf- bzw. den Verkaufspreis und einen Stichtag für die Eigentumsübertragung. Die Fondsleitung berechnet in Zusammenarbeit mit der Depotbank gemäss den Bestimmungen des geltenden Fondsvertrags den Ausgabepreis für diesen Stichtag. Der notarielle Kaufvertrag sieht dann vor, dass der Verkaufspreis in die Anzahl Fondsanteile umgewandelt wird, für die als Valutadatum der Beginn der Nutzniessung berechnet wurde. Die Depotbank erfasst zudem die vom Verkäufer bzw. Investor neu erworbenen Fondsanteile in ihren Büchern.