COPTIS - Newsletter 3, Mai 2021 - Real Estate Tax
20/05/2021
4 min
Schweizer Handänderungssteuerpraxis
Die Handänderungssteuer ist Sache der Schweizer Kantone. Aus der mangelnden Harmonisierung resultiert für Fondsmanager eine gewisse Rechtsunsicherheit hinsichtlich der handänderungssteuerlichen Behandlung von Immobilienübertragungen zwischen der von ihnen verwalteten Sondervermögen.
Nach dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 können Immobilienfonds insbesondere in Form von vertraglichen Anlagefonds (Sondervermögen) aufgelegt werden. Diese basieren auf einem Fondsvertrag, durch welchen sich der Fondsmanager verpflichtet, die Anleger am Sondervermögen zu beteiligen und das Vermögen selbstständig und im eigenen Namen sowie für Rechnung der Anleger zu verwalten. Fondsanteile verkörpern eine Forderung der Anleger gegen den Fondsmanager auf Beteiligung an Vermögen und Ertrag des Sondervermögens.
Die Anleger werden dabei nicht zu Miteigentümern. Zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilien ist der Fondsmanager – auf ihn werden die Grundstücke im Grundbuch unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Sondervermögen eingetragen.
Übertragung von Immobilien zwischen Sondervermögen
Um die Fondspalette auf veränderte Anlagebedingungen im Interesse der Anleger anzupassen, kann es angezeigt sein, Immobilien zwischen Sondervermögen zu übertragen oder einen Wechsel des Fondsmanagers vorzunehmen. Für letztere Transaktion sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit vor, dass Sondervermögen, gestützt auf einen Übertragungsvertrag, auf einen anderen Fondsmanager übertragen werden können. Tritt der übernehmende Fondsmanager in den Fondsvertrag ein, gehen die Forderungen und das Eigentum an den zum Sondervermögen gehörenden Sachen und Rechten (insbesondere Immobilien) von Gesetzes wegen auf den übernehmenden Fondsmanager über.
Die kantonalen Handänderungssteuern sind auf Bundesebene grundsätzlich nicht harmonisiert und stellen damit rein kantonales Recht dar. Diese erfasst regelmäßig nicht nur die zivilrechtliche Übertragung des Eigentums (zivilrechtliche Handänderung), sondern auch Rechtsgeschäfte, die es einer Drittperson ermöglichen, über das Grundstück „wie ein Eigentümer“ zu verfügen (wirtschaftliche Handänderung). Das kantonale Recht kann aber selbst im Rahmen von wirtschaftlichen Handänderungen auf einer streng zivilrechtlichen Sichtweise beruhen.
Bei einer Übertragung von Immobilien zwischen Sondervermögen desselben Fondsmanagers kommt es faktisch zu keiner zivilrechtlichen Übertragung des Eigentums, bei einem Wechsel des Fondsmanagers hingegen schon. Die Handänderungssteuer wird in der Regel vom Kaufpreis erhoben. Bei einem Wechsel des Fondsmanagers liegt keine „Veräußerung“ im eigentlichen Sinne vor, sodass auch kein Kaufpreis vereinbart wird. In solchen Fällen wird im Handänderungssteuerrecht auf den Verkehrswert der Immobilien oder auf deren amtlichen Wert abgestellt.
Zivilrechtliche versus wirtschaftliche Handänderung
Das Kantonsgericht Waadt (VD) hatte über die handänderungssteuerliche Behandlung einer Immobilienübertragung zwischen zwei Sondervermögen desselben Fondsmanagers zu befinden. Dabei „veräußerte das übertragende Sondervermögen Immobilien zum Verkehrswert von ca. 33,5 Millionen Schweizer Franken an das übernehmende Sondervermögen und sollte sodann aufgelöst werden.
Die Steuerverwaltung des Kantons VD erblickte darin einen steuerbaren Erwerbsvorgang und erhob deshalb die Handänderungssteuer von 3,3 Prozent auf den Verkehrswert der übertragenen Immobilien. Der betroffene Fondsmanager machte geltend, dass überhaupt kein „Veräusserungstatbestand“ erfüllt sei, weil Sondervermögen mangels Rechtspersönlichkeit für Rechtsverkehrssteuern kein Steuersubjekt bilden und sich die Immobilien ohnehin unverändert im zivilrechtlichen Eigentum desselben Fondsmanagers befinden.
Aufgrund der gesamten rechtlichen Gestaltung des Verhältnisses zwischen Fondsmanager und Sondervermögen (Treuhandlösung) kommt das Kantonsgericht VD jedoch, gestützt auf bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Immobilien zivil- und steuerrechtlich weitgehend dem Sondervermögen und nicht dem Fondsmanager zuzurechnen sind, zum Schluss, dass die Immobilienübertragung (ungeachtet des zivilrechtlichen Eigentums) aufgrund einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise eine steuerbare wirtschaftliche Handänderung darstellt. Gleichzeitig revidierte die Steuerverwaltung VD ihre Praxis und unterwirft im Umkehrschluss einen Wechsel des Fondsmanagers (zivilrechtliche Handänderung) neuerdings nicht mehr der Handänderungssteuer.
Fazit
Aufgrund der unterschiedlichen Auslegungspraxis der Kantone, die von einer wirtschaftlich geprägten Betrachtungsweise bis zu einer streng zivilrechtlichen Sicht reicht, sollten Fondsmanager bei Umstrukturierungen bereits frühzeitig eine Abklärung mittels Steuerrulings in Erwägung ziehen.
