Erholung für Büro-, nicht aber für Verkaufsflächen

Obwohl davon ausgegangen wurde, dass der Sektor für lange Zeit am Boden liegen würde, zeigen die jüngsten Daten, dass die Büromieten wieder steigen – ausser in der Genferseeregion. Die Verkaufsflächen hingegen sind nach wie vor unter Druck.

Etwas mehr als zwei Jahre nach Beginn der Pandemie ist bei den Büroflächen eine Rückkehr zur Normalität festzustellen. Die Verkaufsflächen hingegen bleiben unter Druck. Zu diesem Schluss kommt die jüngste Studie von Wüest Partner im Sommer-Update des Immo-Monitoring.
 

Beginnen wir mit den Büros. Gemäss den Experten von Wüest Partner ist in den letzten Monaten zwar wegen des vermehrten Homeoffice ein struktureller Nachfragerückgang festzustellen, doch wird dieser durch das Beschäftigungswachstum überkompensiert. In der Schweiz wuchs die Beschäftigung im 1. Quartal 2022 – gemessen an der Anzahl Vollzeitäquivalente – um 2,6 Prozent im Vergleich zur Vorjahresperiode. «So stark ist die Beschäftigung seit dem 2. Quartal 2008 nicht mehr angestiegen», so die Ökonomen. Sie gehen davon aus, dass dieses Wachstum anhalten wird, denn viele offenen Stellen sind gar noch nicht besetzt («Im Vergleich zum Vorjahr waren im Juni 2022 schweizweit 18,2 Prozent mehr offene Stellen ausgeschrieben als im Jahr zuvor.»).

Rückläufiges Angebot an Büroflächen in Grosszentren 
 

Dieses Beschäftigungswachstum führt automatisch zu einer höheren Nachfrage und folglich zu höheren Mieten. Dies zeige sich bei der Entwicklung der verfügbaren Flächen, so Wüest Partner. «Im Vergleich zum Vorjahr wurde im 2. Quartal 2022 ein Rückgang des Büroflächenangebots um 6,7 Prozent beobachtet.» Mit 14,1 Prozent fiel die Abnahme in den Grosszentren am stärksten aus.
 

Nebst der grossen Zusatznachfrage sei auch der Baumarkt für den Rückgang des Flächenangebots mitverantwortlich, denn in den vergangenen Jahren seien vergleichsweise wenig neue Projekte lanciert worden.
 

Einzig in den Klein- und Mittelzentren hat das Angebot zugenommen (+6,3 Prozent), was aber immer noch dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht.

Steigende Mieten im 2. Quartal 
 

Eine höhere Nachfrage und ein geringeres Angebot sollten logischerweise zu steigenden Mieten führen. Und genau das ist eingetreten. «Nachdem in den 3 Quartalen davor die Angebotsmieten schweizweit gesunken waren, wurde im 2. Quartal 2022 ein Anstieg von rund 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal beobachtet.»
 

Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Rückgang jedoch nach wie vor 2,6 Prozent. Ausserdem ist der Anstieg in den letzten drei Monaten nur ein Schweizer Durchschnitt. Zwischen den Regionen gibt es grosse Unterschiede. So fällt der Anstieg in den Regionen Basel und Zürich überdurchschnittlich stark aus, während der Abwärtstrend im Genferseegebiet anhielt. Der Rückgang innerhalb eines Jahres beläuft sich auf fast 6 Prozent und innerhalb der letzten fünf Jahre auf mehr als 11 Prozent.

Verkaufsflächen weiter unter Druck 
 

Laut den Ökonomen von Wüest Partner bleiben die Verkaufsflächen – im Gegensatz zu den Büroflächen – weiter unter Druck, da der Online-Handel zwar wieder leicht rückläufig ist, aber immer noch deutlich über dem Niveau von vor Covid-19 liegt. Vor allem der Einkauf von Kleidung, Schuhen und Möbeln wird immer mehr online abgewickelt. Und nicht zu vergessen: Der Schweizerfranken hat gegenüber dem Euro aufgewertet, sodass internationale Online-Angebote für Schweizer Haushalte derzeit besonders attraktiv sind. Darüber hinaus drückt die Inflation auf die Kauflaune, was sich immer negativ auf die Verkaufsflächen auswirkt.
 

Angesichts dieses schwierigen Umfelds haben die Firmenkonkurse im 1. Halbjahr 2022 im Vergleich zur Vorjahresperiode um 40 Prozent zugenommen. «Auch der Verkaufssektor ist von der Zunahme der Insolvenzen betroffen, was sich in einer Zunahme des Angebots an Verkaufsflächen im 2. Quartal 2022 zeigt», so die Experten von Wüest Partner. Mit nahezu 20 Prozent ist der Anstieg in den Ballungsräumen rund um die Grosszentren derzeit am stärksten.

Höheres Angebot an Verkaufsflächen 
 

Einziger Pluspunkt für den Sektor auf lange Sicht: Das Angebot an neuen Flächen dürfte nicht sehr stark ansteigen, da «die Zahl der Baubewilligungen in der ersten Jahreshälfte 2022 zurückgegangen ist, unter anderem gebremst durch die deutlich gestiegenen Baukosten und die höheren Zinssätze».
 

Die Mieten für Verkaufsflächen bleiben unter Druck. Sie sind in der Schweiz in den letzten zwölf Monaten um durchschnittlich 4,5 Prozent gesunken. Doch hinter diesem Durchschnitt verbirgt sich ein uneinheitliches Bild, da die Mieten für Objekte an erstklassigen Lagen in den grossen Stadtzentren der Schweiz gestiegen sind: um 9,4 Prozent im Zentrum von Zürich und um 5,9 Prozent im Zentrum von Genf. In diesen Zentren besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Verkaufsflächen, sodass die Mieten nun wieder über dem Niveau von vor der Pandemie liegen.
 

Olivier Toublan, Immoday