Nachhaltigkeit erhöht Mieteinnahmen und Wert der Immobilien

Im Immobiliensektor werden die Ausgaben zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele in den nächsten Jahren erheblich sein. Doch diese Investitionen lohnen sich. Das geht aus einer jüngst von Wüest Partner veröffentlichten Studie hervor. Sowohl die Mieteinnahmen als auch der Wert und die Attraktivität der Immobilie nehmen zu.

Um bis 2050 das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen, sind im Immobilienbereich beträchtliche Investitionen erforderlich – insbesondere in die Optimierung der Heizung. Wie wird sich dies auf den Wert und die Rentabilität der Immobilien auswirken? Wüest Partner hat vor Kurzem in der Frühjahrsausgabe seines Immo-Monitorings eine empirische Analyse publiziert, die einige Antworten liefert. Wir wollen uns nicht mit den technischen Aspekten der Studie aufhalten, die sich bemüht, alle möglichen Verzerrungen auszuschliessen, und kommen direkt zu den Schlussfolgerungen, die für Manager indirekter Immobilienanlagen am interessantesten sind.

Zusätzliche Kosten ...
 

Beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung auf eine Wärmepumpe fallen zusätzliche Kosten an. «Die Investitionskosten – umgerechnet in monatliche Amortisationskosten – sind beim Einbau einer Wärmepumpe um 31 Franken pro Wohnung und Monat höher als beim Ersatz einer alten durch eine neue Öl- oder Gasheizung.» Gemäss den Berechnungen der Analysten von Wüest Partner ist beim Umstieg von einer Öl- oder Gasheizung auf eine Wärmepumpe mit Investitionskosten von rund 36 Franken pro Wohnung und Monat zu rechnen. Das ist deutlich mehr als der Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung, der 5 Franken pro Wohnung und Monat kostet.
 

Das überrascht kaum, da der Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung im Durchschnitt ungefähr 1300 Franken pro Wohnung kostet, während der Umstieg auf eine Wärmepumpe Investitionskosten von mindestens 9300 Franken nach sich zieht. Dabei ist nicht zu vergessen, dass die Ausgaben in der Praxis je nach Grösse der Liegenschaft stark variieren können.

... aber auch höhere Mieteinnahmen, die nicht zu höheren Wohnkosten für den Mieter führen
 

Die Experten von Wüest Partner empfehlen jedoch, nicht nur auf die Kosten zu schauen. Denn je niedriger die CO₂-Emissionen sind, desto höher sind die Mieten. «Die Nettomiete in einem mit einer Wärmepumpe beheizten Mehrfamilienhaus ist durchschnittlich 40 Franken pro Wohnung und Monat höher als die Nettomiete in einem mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestatteten Mehrfamilienhaus.»
 

Eine Win-Win-Situation für alle, da «[e]in Grossteil dieser Differenz [...] aus Mietersicht durch die bei Häusern mit Wärmepumpe um 33 Franken pro Wohnung und Monat tieferen Nebenkosten wettgemacht [wird].»
 

Wie die Analysten von Wüest Partner zu Recht bemerken: «Aus Mietersicht ist nicht die Netto-, sondern die Bruttomiete relevant.» Und da die CO₂-Abgabe auf Anfang 2022 erhöht wurde und jüngst auch die Ölpreise stark gestiegen sind, dürften fossilfrei beheizte Wohnungen künftig noch attraktiver werden.
 

Investoren sind bereit, für Nachhaltigkeit mehr zu zahlen
 

Für den Eigentümer sind diese Ausgaben zur Optimierung der Heizung gute Investitionen, da die tatsächlich beobachteten Transaktionen zeigen, dass die Investoren bereit sind, mehr für nachhaltiger betriebene Liegenschaften zu zahlen. «Die Renditeerwartung fällt bei einer Immobilie mit Wärmepumpe im Vergleich zu einer mit einer fossilen Heizung ausgestatteten Liegenschaften etwas tiefer aus.»
 

Aber wie gross ist der Preisunterschied? Wüest Partner hat ihn berechnet: «Ein Investor zahlt für eine fossil beheizte Liegenschaft im Durchschnitt rund 4 Prozent weniger als für eine nachhaltig beheizte.»
 

Weshalb ist das so? Die Analysten führen hierfür vier Hauptgründe an:

Erstens: «Investoren meiden je länger, je mehr fossil beheizte Liegenschaften, da die ESG-Taxonomie stetig an Bedeutung gewinnt. Dafür nehmen sie bei nachhaltig betriebenen Objekten auch tiefere Anfangsrenditen in Kauf.»
 

Zweitens: «Liegenschaften ohne CO₂-Ausstoss haben bessere Aussichten auf eine günstige Finanzierung als Liegenschaften mit fossilen Wärmeerzeugern.»

Die Angst vor «Stranded Assets»
 

Drittens: «Nachhaltig betriebene Liegenschaften punkten mit geringeren Risiken, etwa im Bereich der Vermietung. Entsprechend sind die erwarteten Cashflows mit weniger Unsicherheiten verbunden, die sich als Folge von Änderungen bei der Regulierung ergeben können.»
 

Und viertens – und das ist wohl der problematischste Punkt für die Investoren – besteht bei Liegenschaften mit fossilen Wärmeerzeugern das Risiko, dass sie zu einem «Stranded Asset» werden, es sei denn, es werden hohe Ausgaben für deren Modernisierung getätigt.
 

Doch aufgepasst: Die Analysten von Wüest Partner weisen darauf hin, dass es sich bei den vorgestellten Ergebnissen um Durchschnittswerte handelt. «Je nach Liegenschaft können die Zahlen deutlich höher oder auch deutlich tiefer ausfallen.» So «gibt es auch bei regenerativ beheizten Liegenschaften grosse Unterschiede.» Zum Beispiel ist «die bei der Wärmepumpe verwendete Technologie abhängig von den Möglichkeiten, die der Standort einer Liegenschaft bietet.» Kurz gesagt: Jeder konkrete Fall muss unabhängig und in seinem spezifischen Kontext analysiert werden.
 

Olivier Toublan, Immoday