Interview 4 questions à Agnès Haulbert

Retour sur 2021

Agnès Haulbert, Head of Portfolio Management Real Estate chez Patrimonium, en charge du fonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund.

Agnès Haulbert, comment s’est passé l’année 2021 pour vous ?

Très bien. Après la crise Covid de 2020, tout le monde a eu extrêmement peur, surtout avec la chute des bourses au printemps 2020. Mais, au final, l’impact de la pandémie a été limité, et nous nous en sommes bien sortis. On a même pu aider nos petits locataires commerciaux, car je préfère avoir un boulanger ou un café qui paye temporairement un peu moins de loyer qu’avoir des locaux vides. A long terme, c’est une bonne décision économique, et c’est aussi notre responsabilité sociale de soutenir ces petits commerces.

Quel est le fait saillant de 2021 ?

Que le monde d’après, que l’on nous avait promis complètement différent, ressemble quand même furieusement au monde d’avant. Le cours de l’action de notre fonds est plus élevé qu’avant la crise, et les agios ont continué de grimper. Jusqu’à des niveaux parfois déraisonnables.

Quel serait un niveau d’agio raisonnable ?

Autour de 25 %.

Comment voyez-vous 2022 ?

J’espère qu’il y aura une stabilisation des prix avec l’inflation qui semble arriver. Nous nous attendons aussi à un changement de la demande de la part des locataires. Avec le confinement, la généralisation du télétravail, ils ont envie d’avoir un bureau séparé, un accès extérieur pour prendre l’air, ne serait-ce qu’un balcon, plus d’espaces verts. Tout cela dans un contexte où le taux de vacance augmente dans les grandes villes romandes, ce qui offre plus de choix aux locataires qui veulent changer d’appartement. Donc, il va falloir désormais se battre pour les garder.

Qu’allez-vous faire ?

C’est un vrai défi quand on gère un parc d’immeubles déjà existants. Il est difficile de restructurer les appartements. Alors, nous essayons continuellement de les améliorer, de les rendre plus confortables. Par exemple nous sommes en train de remettre des vrais concierges partout, avec un vrai service au locataire. Nous avons aussi la chance d’avoir des appartements aux loyers raisonnables, ce qui est un atout dans ce contexte.

On parle beaucoup d’ESG dans le secteur des fonds immobiliers, où en êtes-vous avec le sujet ?

C’est vraiment quelque chose, aujourd’hui, que tous les investisseurs nous demandent. Nous avons fait appel à Signa-Terre, pour analyser notre portefeuille, immeuble par Immeuble, afin de savoir où nous en sommes, quels seront les investissements nécessaires pour les rénovations, quels sont les besoins d’isolation des façades et des toitures, de remplacement des chauffages, etc. Les résultats cette analyse devraient bientôt arriver.

Et en attendant, que faites-vous ?

En attendant, nous continuons d’investir dans nos immeubles, par exemple en améliorant les isolations, les fenêtres et les portes, ou en supprimant les chauffages à mazout, en les remplaçant, quand faire se peut, par du chauffage à distance. Ce qui n’est pas toujours facile, car plusieurs communes sont très en retard sur leur programme. De toute manière, à plus long terme, nous n’avons pas le choix, avec les directives 2030 et 2050 de la Confédération. Cela va être un vrai défi pour nous, et pour tous les propriétaires d’immobilier ancien.
 
 

Olivier Toublan pour Immoday