Interview 'COVID-19' - Pascal Delessert, fondateur et directeur d’IMvestir Partners SA

Pour l’interview « COVID-19 » d’aujourd’hui, nous accueillons Pascal Delessert, fondateur et directeur d’IMvestir Partners SA .

Monsieur Delessert, comment allez-vous et où vous trouvez-vous en ce moment ?

Je vais très bien et suis à la maison. Depuis le début de la crise, IMvestir Partners a pris les mesures nécessaires pour permettre à l’ensemble des collaborateurs de travailler depuis leur domicile. Seul l’un d’entre eux a choisi de continuer à se rendre au bureau de manière quotidienne pour des considérations personnelles. Pour ma part, j’avais déjà tout l’équipement nécessaire pour travailler efficacement depuis chez moi à Genève, donc je m’adonne au télétravail depuis la mi-mars.
 

Pouvez-vous nous dire en quelques mots qui êtes-vous au bureau et dans la vie ?

Adopté dès ma plus jeune enfance en provenance de Corée, je suis devenu Suisse par adoption. Je vis aujourd’hui là où j’ai grandi, c’est-à-dire à Genève. J’ai toute de même passé de nombreuses années de ma carrière professionnelle et privée à Zurich ainsi qu’en Asie.
 

Parmi mes occupations privées, j’essaye de m’adonner aux du ski en hiver et des randonnées en famille quand tout le petit monde est disponible. Comme sport, j’adore le hockey sur glace, seul sport que je suis d’une manière assidue.
 

Sinon, d’un point de vue professionnel, je suis le fonda-teur de IMvestir Partners, société anonyme basée à Nyon, dont j’occupe le poste de directeur. Si les activités d’IMvestir sont variées dans le monde de la titrisation immobilière, je m’occupe personnellement, entre autres, du développement d’une base de données de titres immobilier et de fournir des analyses quantitatives et qualitatives basés sur les données que mes collègues récoltent. 
 

Quel rôle joue IMvestir dans l’industrie de l’immobilier indirect en Suisse ?

IMvestir est un nouvel acteur, fondé il y a à peine deux ans. Nous avons comme objectif de devenir un acteur incontournable pour l’ensemble des données de la titrisation immobilière en Suisse. Nous construisons une base de données quantitatives et qualitatives qui doit devenir, à terme, un véritable outil d’information et, surtout, d’analyse pour aider les investisseurs dans leurs choix. J’envisage également d’exploiter les contacts privilégiés que nous développons avec les différents acteurs du marché, pour positionner IMvestir comme un véritable facilitateur de business en favorisant la levée de fonds ou en mettant en relation les gens que nous savons avoir des intérêts communs.
 

Comment vous êtes-vous organisé pour faire face à la crise du Coronavirus ?

IMvestir est une petite structure, ce qui comporte quelques avantages. La grande souplesse de fonctionnement en est une. Comme notre activité ne requiert pas forcément une présence physique, les outils informatiques et de communication aujourd’hui à disposition nous ont permis de basculer immédiatement en télé-travail sans la moindre perte de temps ou d’efficacité. L’interaction et l’émulation du travail en équipe fait naturellement parfois défaut, mais la distanciation imposée n’a pas d’incidence sur le bon déroulement de nos activités.
 

Quel impact a, selon vous, cette crise sur le secteur de l’immobilier et de l’immobilier indirect en général ? Et sur votre activité en particulier ?

Il y a des facteurs macroéconomiques qui jouent et il est encore un peu trop tôt pour quantifier l’impact de cette crise sur le secteur immobilier dans son ensemble. C’est clair qu’il y aura des répercussions … et nous essayons aujourd’hui de chiffrer les conséquences que cette crise aura pour l’immobilier indirect en particulier. Mais comme je le disais, c’est encore trop tôt pour faire un bilan définitif.
 

En ce qui concerne IMvestir, il n’y a pas eu d’impacts majeurs, mis à part certains projets qui ont naturelle-ment dû être ré-agendé. Nos partenaires sont solides et n’ont pas de problèmes de trésoreries qui auraient pu nous impacter par effet domino. Donc jusque-là on peut dire que tout va bien.

L’immobilier indirect, une valeur refuge aujourd’hui ?

L’immobilier en général est censé être une classe d’actif « diversifiante », mais il y a eu tout de même une légère déception dans ce rôle. Il faut savoir que les investisseurs institutionnels ont favorisé l’immobilier indirect non seulement pour ses rendements attractifs mais, à certains égards, également comme outil de diversification de leurs investissements financiers. Le Covid a ou aura des conséquences économiques significatives en Suisse et dans le monde. Une des répercussions immédiates a été la dislocation des marchés financiers à laquelle nous avons assisté. Malheureusement, les titres immobiliers n’ont pas résisté à cette tendance. Même si entre temps les fonds immobiliers se sont quelque peu ressaisis, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas entièrement joué leur rôle de diversification.
 

Malgré tout, une fois les répercussions quantifiées, l’immobilier indirect devrait redevenir une alternative intéressante aux classes d’actifs traditionnelle. Par ailleurs, nous avons déjà pu enregistrer un grand nombre de demande de la part de nos clients étayant ces propos.
 

Quelles perspectives pour le secteur selon vous au 31 décembre 2020 ?

Il faudra vraiment poser sur papier des éléments concrets une fois que l’on aura les idées plus claires pour mesurer l’impact réel de la crise et les perspectives financières pour les immeubles et les promoteurs immobiliers. Mais des chiffres relativement raisonnables circulent déjà aujourd’hui, suite aux analyses produites par certains observateurs du marché. L’impact devrait être modéré dans l’immobilier résidentiel, même si on s’attend à des pertes sur loyers ou des manques à gagner de l’ordre de 3 à 5% sur l’année 2020. Ce chiffre n’est certes pas anodin, mais relativement faible en comparaison de l’ampleur de la crise. Par contre, l’immobilier commercial est dans une situation beaucoup plus délicate. Il était déjà relativement malmené avant la crise et le covid est venu «rajouter de l’huile sur le feu», renforçant le manque de confiance, à certains égards justifié, des investisseurs pour ce segment du marché fortement impacté par le confinement et la consommation des ménages. Les premières études sur le commercial évoquent un impact beaucoup plus important avec des baisses de rentrées de loyers pouvant avoisiner en moyenne les 10 à 15%.
 

Concernant la valeur nette d’inventaire et compte tenu des méthodologies de calcul, il est encore beaucoup trop tôt pour déterminer précisément la nature de l’impact. Mais une baisse à court – moyen terme semble inéluctable pour l’immobilier commercial, surface commerciale/artisans notamment. 
 

Des risques en particulier ? ou à contrario des opportunités ?

Dans ce genre de crises, il y a toujours autant de risques que d’opportunités. Notre rôle d’analyste est de quantifier ces risques et, au moment de cet interview, il est encore trop tôt pour le faire de manière fiable. À mon sens, l’un des risques principaux est de voir s’estomper l’intérêt pour les titres immobiliers chez les institutionnels dans la mesure où ils n’ont pas pleinement rempli leur rôle de diversification au plus fort de la crise. Mais on peut paraphraser le devin d’Astérix : « après la pluie, le beau temps ». L’immobilier indirect demeure une classe d’actifs attractive pour ses rendements dans un univers de taux bas. Il y aura des opportunités. Il faudra donc bien regarder quels fonds, quels objets auront été survendus et porter une attention particulière à la qualité de la gestion (notamment la gestion des risques) de chaque promoteur.
 

Et à titre personnel… Est-ce que cette crise va changer quelque-chose dans votre vie ?

Je ne pense pas vraiment, outre le fait que la période que nous traversons nous permet de relativiser certaines choses de la vie par rapport à d’autres. Les changements les plus tangibles, seront clairement plutôt au niveau professionnel, plus particulièrement à des nouvelles habitudes ou comportements à observer.