Taille critique des fonds : small est parfois beautiful

Si la taille critique d’un fonds de placement pour attirer les grands investisseurs institutionnels et d’environ 1 milliards de francs, que faire quand on est plus petit ? Se cantonner à une niche et faire preuve d'une excellence qui réussira à convaincre quand même les institutionnels, se limitant dans un premier temps aux investisseurs privés, en attendant la taille critique.

Dans la première partie de notre enquête, nous avions vu que la taille critique des fonds immobiliers, pour retenir l’attention des investisseurs institutionnels, était égale ou supérieure à 1 milliards de francs. Mais alors, que faire si l’on est plus petit ? C’est le cas de nombreux véhicules immobiliers, côté ou non côtés, disponibles en Suisse. Selon les spécialistes et les gérants que nous avons interrogé, la stratégie consiste à se cantonner dans un premier temps à une niche, puis de faire la preuve de sa capacité de gestion.
 

« Par stratégie de niche, j’entends un fonds qui se concentre sur une région spécifique, ou sur un type d’immobilier particulier, comme, par exemple la logistique. Des fonds où la valeur ajoutée est apportée par une équipe de gestion qui connaît extrêmement bien son secteur ou sa région, qui ne cherche pas la croissance à tout prix et se focalise uniquement sur les très bonnes opportunités d’investissement, ce qui garantit la performance du portefeuille, même s’il n’est pas extrêmement diversifié», explique Lucia Morgillo, CEO d’IMvestir Partners SA, une société spécialisée dans le conseil en investissements en immobilier indirect suisse et ancienne responsable du Fund Services de la Banque Cantonale Vaudoise.

Bien maîtriser sa niche d’investissement  
 

C’est ce que confirme Agnès Haulbert, Head of Portfolio Management Real Estate chez Patrimonium, en charge du fonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund : si l’on est un petit fonds, il faut partir sur des stratégies alternatives, plus risquées, mais qui, à terme, offrent aussi un potentiel de rendement plus élevé. « Nous avons un produit avec un portefeuille immobilier d’à peine plus de 100 millions de francs, Truststone. Avec cette SICAV nous investissons dans de l’immobilier résidentiel mais également dans de l’immobilier un peu plus particulier comme de l’industriel et du commercial à transformer. Mais un tel produit n’intéresse pas à ce jour les institutionnels, qui recherchent la stabilité, pas le risque. Il est plutôt destiné aux Family Offices ou aux gros investisseurs privés. »
 

Simona Terranova, co-fondatrice et associée chez MT Finance, assure qu’un fonds peut faire la différence s’il connaît très bien son marché, s’il a de bonnes connexions et s’il est assez agile pour saisir les opportunités dès qu’elles se présentent. « Il y a de nombreux d’immeubles, par exemple, trop petits, atypiques ou qui demandent d’importants travaux, qui n’intéressent pas les grandes institutions. » Certes, le risque est plus élevé, mais ces petits véhicules n’ont pas forcément le choix. Comme l’explique Arnaud Andrieu, CEO de Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (Suisse), les fonds plus petits doivent se concentrer sur des acquisitions immobilières plus atypiques, « dans un environnement toujours plus compétitif, où les projets d’envergure, en Suisse, dépassent rapidement les 100 millions de francs. »

Adopter des stratégies plus risquées 
 

En clair, un fonds plus petit, s'il veut faire la différence, doit adopter des stratégies plus risquées. Ce n'est d'ailleurs pas forcément un désavantage, si l’on en croit Cyril de Bavier, CEO de Swissroc Group qui, en mars 2021, a lancé son premier véhicule d’investissement immobilier non coté, le Swissroc Industrial Opportunities, avec une stratégie claire et très ciblée : l’immobilier industriel. « Aujourd’hui nous en sommes à environ 100 millions de francs et pour l’instant, la structure actuelle nous donne beaucoup plus de flexibilité dans notre gestion des investissements que si nous étions un fonds côté. » Effectivement, si la cotation en bourse apporte une crédibilité et une assise au fonds, elle entraîne aussi des contraintes supplémentaires de gestion, de régulation et de compliance, ce qui génère des coûts plus élevés. Pour reprendre les termes de Cyril de Bavier, « avec un véhicule qui n’est pas coté en bourse, nous avons moins de régulation et donc des coûts de gestion plus bas. »

La stratégie adoptée par les petits fonds

Reste que, à terme, la stratégie, avouée ou non, pour quasi tous ces petits fonds est de grandir, atteindre un jour cette fameuse taille critique, qui attirera l’attention des gros investisseurs institutionnels. Pour y arriver, tous vont suivre peu ou prou le même parcours.  Il va falloir convaincre d'abord des investisseurs privés, qui, comme le souligne Cyril de Bavier, « pour obtenir une meilleure performance qu’un fonds immobilier classique, acceptent de prendre plus de risques. Ce qui n’est en général pas le cas des gros investisseurs institutionnels, beaucoup plus prudents ». Il va falloir ensuite établir un track record de suffisamment bonne qualité, bâtir un portefeuille solide et bien diversifié qui permet de minimiser les risques, pour convaincre de nouveaux investisseurs de participer aux augmentations de capital successives, jusqu’à finalement atteindre la taille critique voulue. Le fonds passera alors probablement à une cotation en bourse qui, elle aussi, va rassurer les gros institutionnels.
 

Avec aussi, vraisemblablement, une étape intermédiaire, où ce sont les petites caisses de pension qui seront approchées. C’est ce qu’explique Simona Terranova : « Je sais qu’en dessous d’une certaine taille, certains gros institutionnels ne sont pas intéressés, mais il existe aussi en Suisse une myriade de petites caisses de pension, qui sont intéressées d’investir dans un fonds avec un portefeuille immobilier de plus petite taille. »

Même les poids lourds sont passés par là

Un chemin que même les poids lourds actuels du secteur ont dû suivre. Prenez l’exemple du fonds Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, ERRES, aujourd’hui un des plus gros fonds immobiliers de Suisse, avec une capitalisation boursière de presque 2,3 milliards de francs au 31 décembre 2021. Comme l’explique Jonathan Martin, Senior Manager, Fund Management Switzerland chez Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA, le fonds a commencé de manière beaucoup plus modeste. « Quand nous nous sommes lancés, les investisseurs étaient essentiellement des clients de la banque. » Il y eut ensuite plusieurs augmentations de capital et, depuis, ces investisseurs privés ont été rejoints par les institutionnels et les caisses de pension, « qui représentent aujourd’hui environ 60 % de nos investisseurs »
 

Mais attention, l’augmentation de la taille du fonds de doit pas se faire à n’importe quel prix. C’est ce qu’explique Laure Carrard, spécialiste des fonds immobiliers indirects, directrice d’IMvestir : « Si elle est trop rapide, ça peut être un signal d’alarme. En effet, l’investisseur n’a pas envie que le gérant du fonds achète à tout va, simplement parce que les capitaux sont disponibles, ce qui risque d’impacter négativement la rentabilité du fonds. Un investisseur institutionnel préfère une croissance régulière, maîtrisée, pas trop agressive, qui ne dilue pas la performance du portefeuille et qui est en ligne avec la stratégie fixée au lancement du véhicule de placement. »

Parfois la taille critique reste secondaire 

Laure Carrard, qui a par ailleurs été longtemps du côté des investisseurs institutionnels, comme Senior Real Estate Portfolio Manager à Retraites Populaires, conclut cependant que « cette taille critique n’est vraiment importante que pour un nouveau fonds, dont on ne connait pas encore bien le gérant. Elle prouve qu’il a réussi à attirer des nouveaux capitaux, et donc des investisseurs, à acquérir des immeubles intéressants, tout en respectant la stratégie annoncée. Si c’est un deuxième fonds ou si c’est un gérant dont on connaît déjà le track record, la taille critique devient alors un critère secondaire. »
 

Olivier Toublan pour Immoday