Utilité d'une gérance indépendante pour les fonds immobiliers

Quelle est l'utilité d'une gérance indépendante pour les fonds de placement immobilier ?

Pour certaines directions de fonds immobiliers, la tendance est d’internaliser les tâches, y compris certaines qui incombent aux gérances immobilières. Pourtant, pour des questions de temps, d'énergie, de ressources et d'efficacité, dans la plupart de cas, il serait plus rationnel de déléguer la gestion complète des immeubles aux gérances indépendantes.

Il n'est pas toujours facile pour une gérance immobilière habituée à s'occuper de propriétaires privés de répondre aux exigences des gros investisseurs institutionnels, et en particulier les fonds de placement immobiliers. Ils ont des contraintes et des besoins différents, et il faut arriver à parler le même langage qu’eux.

Et pourtant, les acteurs de l'immobilier indirect auraient tout intérêt à travailler avec les gérances locales, qui sont complètement immergées dans leur marché. Ne serait-ce que pour des questions d'efficience. Les explications de Jean-Jacques Morard, CEO de de Rham, un des noms les plus réputé de la gérance immobilière en Suisse romande.

Jean-Jacques Morard, quels sont les liens entre la gérance de Rham et l'immobilier indirect ?

Ils sont triples. D'une part, historiquement, William de Rham, qui a 99 ans aujourd'hui, a créé le fonds Solvalor 61, dans les années 60. C'était à ma connaissance un des tout premiers fonds immobiliers romands coté en bourse.

Les tout débuts de l'immobilier indirect dans notre pays. Nous avons d'ailleurs continué à nous occuper de la direction du fonds jusqu'à la fin 2013. Avant de la céder à RealStone, pour des questions de conflits d'intérêt potentiels, et pour ne pas avoir de problème avec la Finma. En contrepartie, nous avons conservé le mandat de gérance du portefeuille immobilier de Solvalor dans le canton de Vaud et avons eu la chance d’étoffer celui de RealStone.

Ça représente une grosse partie de vos activités ?

Pour la gérance d'immeubles, environ 15 % de notre chiffre d'affaires.

De Rham n'a jamais voulu lancer son propre fonds ?

Non, nous sommes une société de services et nous n'avons pas vocation à être propriétaire d'immeubles. Ce n’est pas notre métier. Il faut que chacun reste dans un domaine où il a une réelle plus-value à offrir, et le nôtre, c’est la gestion d’immeubles.

Ce qui fait donc deux liens entre de Rham et l'immobilier indirect. Et le troisième ?

D'un point de vue personnel, j'ai travaillé pendant une douzaine d'années chez PSP Swiss Property, en tant que responsable de l'agence de Lausanne, et j'ai participé à la mise en bourse de ce fonds, en mars 2000. Ce qui fait que je connais bien le domaine. Pour ceux qui ne connaissent pas, PSP est l’une des plus importantes sociétés immobilières suisses cotées en bourse, avec un portefeuille immobilier d'environ 9 milliards de francs.

Une expérience qui vous est utile aujourd'hui ?

Elle me permet de bien comprendre les besoins d'une direction de fonds immobilier, de parler le même langage qu'elle, de savoir ce dont elle a besoin.

C'est-à-dire ?

Ces dernières années nous avons transformé de Rham en une entreprise absolument compatible avec les exigences des grands propriétaires institutionnels nationaux, donc y compris les fonds de placement.
 

Nous avons mis en place une structure informatique, des ressources humaines, du marketing, qui permettent de répondre de manière adéquate à leurs attentes, que ce soient des fonds placement, des banques ou des assurances. Avec une capacité de gestion des immeubles dans les deux principales langues nationales.

C'est vraiment un atout ? À Zurich tout le monde parle un peu français, non ?

Pas vraiment et cela ne suffit pas. D’ailleurs, beaucoup de grands institutionnels basés en Suisse alémanique font appel, en Suisse romande, à des gérances locales qui sont complètement immergées dans leur marché. C'est simplement une question d'efficience. Alors, si, en plus, on parle la même langue et que l'on connaît leurs besoins spécifiques parce que l'on a aussi été actif dans les fonds de placement immobiliers, tout est en place pour une collaboration efficace et de longue durée.

C'est difficile de travailler avec des investisseurs institutionnels ou des fonds de placement ?

Il faut savoir qu'un institutionnel a souvent plus d'exigences qu'un propriétaire immobilier privé, essentiellement en matière de reporting financier. Tout doit être beaucoup plus poussé, plus fréquent que pour un propriétaire privé. Et pas seulement pour les exports de données comptables mensuels, mais aussi pour tous les investissements, les rénovations, les nouvelles constructions.

Ce qui nécessite des équipes et des outils informatiques de pointe, qui permettent de récolter toutes ces données, de les comparer aux différents benchmarks, mais aussi de les transférer sans accroc à la direction des fonds de placement ou chez les investisseurs institutionnels. Ce qui n'est pas toujours très simple, chacun ayant un système informatique différent, et ce qui a nécessité chez nous des investissements importants en temps, en ressources humaines et en matériel.

Ce sont donc des mandat de gestion assez compliqués.

Oui, mais aujourd'hui nous avons la structure et les capacités pour le faire. Et d'ailleurs nous sommes à la recherche de nouveaux clients institutionnels qui pourraient nous confier des mandats de gérance d'une partie de leur portefeuille immobilier.

Ces services dont on besoin les institutionnels et les fonds placement, pourquoi ne les internalisent-ils pas ? Ce serait plus rationnel, et moins cher pour eux, non ?

C'est effectivement une tendance qui me préoccupe un peu, que l’on observe chez certains professionnels de l'immobilier indirect, surtout les plus importants, de vouloir en faire plus eux-mêmes, et d'internaliser certaines prestations de gestion. Alors que je suis convaincu que tout le monde gagnerait à rester dans son rôle.

Les directions de fonds ont une énorme compétence dans la gestion financière de leur portefeuille, mais pour ce qui est de la gérance des immeubles, je crois que ce n'est pas là qu'ils ont une grosse valeur ajoutée. Pour des questions de temps, d'énergie, de ressources et d'efficacité, ils devraient laisser cette partie à des gérances professionnelles comme la nôtre. A chacun son métier.

 

Olivier Toublan pour Immoday