Après la pandémie, quels changements durables pour l’immobilier ?

Veille immobilière 10, Mai 2022, Immoday

Après la pandémie et les nouvelles habitudes de travail, les propriétaires se détournent des logements plus petits, ce qui les fait s’orienter vers les communes limitrophes des grands centres voire les campagnes. Mais la pénurie guette, avec la raréfaction des zones à bâtir. Conséquence : les prix augmentent quasiment partout. 

On a beaucoup glosé sur les bouleversements qu’allait entraîner la pandémie dans le secteur immobilier. Deux ans plus tard, ces changements semblent assez clairs. Dans le dernier numéro d’Immobilia, la revue de la SVIT, deux articles, d’Ines von der Ohe, responsable de la recherche et de l’analyse de marché chez CSL Immobilien, et de Fredy Hasenmaile, responsable de l’analyse immobilière de Credit Suisse, reviennent sur la question. En voici un résumé en dix points saillants.

1. Des besoins durablement modifiés
 

Comme le home-office fera durablement partie de notre quotidien, même après la pandémie, les besoins en matière de logement vont évoluer de manière durable. C’est que l'arrivée du bureau à domicile a provoqué un problème de place dans de nombreux foyers. Par conséquent, le souhait de disposer de plus d'espace et d'une meilleure qualité de vie – des zones vertes ou au moins aérées, des salles de travail séparées, des aménagements intérieurs différents, etc. - a augmenté. 

2. La propriété reste plébicitée…
 

Cette évolution des besoins en matière de logement a entraîné une hausse de la demande de propriétés depuis le début de la pandémie. En effet, la propriété est généralement synonyme de plus de place et de meilleure qualité de vie, de liberté d'aménagement et d'espaces extérieurs privés. Cette évolution a été soutenue par des possibilités de financement historiquement très attractives. 

3. ... mais elle devient inaccessible… 
 

Concernant la propriété, on constate une demande particulièrement forte pour les objets de grande taille, un des effets du développement du travail à domicile. Du côté de l'offre, le marché reste extraordinairement asséché, avec une chute d'environ un tiers depuis fin 2019. Dès lors, le  nombre d’objets en vente devrait continuer à baisser et la croissance des prix, qui ont atteint un sommet, devrait se poursuivre. Avec comme conséquence que la propriété devient inaccessible pour un nombre croissant de ménages. 

4. … avec une pénurie de l’offre… 
 

Si la demande est en hausse, du côté de l'offre, c’est toujours très calme. Les terrains à bâtir sont peu disponibles et les investisseurs se sont concentrés sur le développement d'immeubles de rapport. En outre, la pandémie a retardé le processus d'octroi des permis de construire en de nombreux endroits, ce qui a contribué à la pénurie actuelle de l'offre. Il en a résulté une hausse des prix des logements en propriété dans toute la Suisse.

5. … en particulier dans les grands centres 
 

Dans les grands centres urbains, l’offre a diminué plus que la moyenne suisse. A Zurich, on comptait 20% d'annonces de logements en moins qu'au même semestre de l'année précédente. En conséquence, les prix ont augmenté de 8,6%, avec une moyenne d’environ 14 100 francs par mètre carré, le record de Suisse. La forte demande se reflète également dans les durées d'annonce, qui ont diminué à 21 jours. 

6. Les petits logements sont moins recherchés 
 

A cause du home office, ce sont surtout les grands objets qui sont recherchés, alors que l'intérêt pour les appartements de 1 à 2,5 pièces a sensiblement diminué. En conséquence, le nombre des logements vacants de petite taille a augmenté. Les couples n'emménagent plus guère dans un appartement de 2,5 pièces, mais recherchent plutôt un logement d'au moins 3,5 pièces, voire de 4,5 pièces, pour autant que cela soit financièrement supportable. Cette évolution se reflète également dans les chiffres : dans le canton de Zurich, les logements de 1 à 2,5 pièces représentent 27% des logements vacants (22% en 2020 et 20% en 2019).

7. La micro-situation fait la différence 
 

En fonction de la desserte, de l'exposition au bruit, de la proximité d'espaces verts et du caractère de l'agglomération, on constate des demandes qui varient pour des immeubles distants de 100 à 200 mètres seulement. En particulier dans le segment des prix élevés où l’on recherche des appartements qui se distinguent par des plans intéressants, des caractéristiques d'équipement spéciales ou des cuisines haut de gamme. Les critères écologiques tels que l'utilisation de matériaux durables pour la construction, le photovoltaïque et la géothermie ou les places de parking pour véhicules électriques sont également très appréciés.

8. La campagne devient plus attractive 
 

Différents indicateurs du marché immobilier indiquent un déplacement d’une partie de la demande vers des sites moins centraux et des logements plus grands, même si les centres continuent de profiter de l'immigration internationale. Les communes limitrophes des grands centres ainsi que les communes rurales situées dans leurs zones d'influence en profitent. Résultat, le fossé entre ville et campagne sur le marché immobilier devrait se réduire.

9)  Pénurie croissante de terrains à bâtir 
 

La révision de l'aménagement du territoire commence à se traduire par une pénurie croissante de terrains à bâtir, car la densification ne peut pas compenser la diminution des mises en zone constructible. La baisse de l'activité de construction et une demande renforcée par la pandémie se traduisent par une baisse du taux de vacance et des délais de commercialisation plus courts. Tant que la problématique de la densification n'est pas résolue, il faut s'attendre à une poursuite de la réduction du nombre de logements vacants et à une pression à la hausse des loyers.

10. La pandémie a réveillé le marché des résidences secondaires 
 

 Après des années de stagnation, voire de baisse des prix, une poussée des prix se dessine également dans le marché des résidences secondaires. Avec, en parallèle, une nette diminution de l'offre, conséquence tardive de l'initiative sur les résidences secondaires. Si l’on examine les statistiques, l'offre de ce type de logements a presque diminué de moitié depuis 2018/2019. 

Olivier Toublan pour Immoday