Chronique immobilière - Octobre 2024
11/11/2024
2 min
Il a fallu deux ans et demi pour que les fonds immobiliers (indice Swiit) retrouvent leur niveau de prix de l’été 2021. À cette époque, le SARON était à -0,70 % et le taux des obligations confédérales à 10 ans à -0,30 %. Avec des agios actuels de 35 %, de nombreux fonds immobiliers, principalement résidentiels, ont à nouveau atteint des niveaux élevés.
En 2021, refinancer la dette hypothécaire était facile, mais aujourd'hui, cet exercice est devenu plus complexe. La fusion UBS-CS et la situation des banques cantonales n’aident pas. Les marges de financement, qui était de 0,5 % en 2021, sont désormais autour de 0,8 %. Du côté positif, les revenus locatifs ont augmenté après deux hausses du taux de référence et l’ajustement à l’inflation, bien qu’il soit possible que ce taux redescende au printemps 2025. Face à l’augmentation de la demande d’investissements immobiliers, certains gestionnaires lancent de nouvelles augmentations de capital. Mais vont-ils réellement investir ou seulement réduire leur dette ? Il est devenu difficile de trouver des immeubles AAA à prix attractifs, obligeant à se tourner vers des biens offrant une plus-value via une gestion active.
En 2021, Olivier Metzenthine (JLL) a publié un article sur la transformation des bureaux à Genève, soulignant l’importance de la faisabilité opérationnelle et économique pour garantir le succès. AXA Asset Management tente de suivre cette voie et présentera sa stratégie lors du "Breakfast immobilier" organisé par MV Invest le 17 octobre à Genève. Une autre stratégie consiste à détenir des terrains constructibles, car le manque de logements devient critique en Suisse. INA Invest a montré en septembre comment cette approche fonctionne. En collaboration avec Implenia et le family office de la famille Buhofer, INA et Cham Group discutent d'une fusion. Ensemble, leur portefeuille atteindrait CHF 3 milliards. Avec une gestion active, ils n'auraient pas besoin d'une augmentation de capital pour achever leurs projets.
Actuellement, INA et Cham se négocient avec un potentiel de plus-value significatif, à un prix 10 à 20 % en dessous de la VNI. Alors, pourquoi tant d'investisseurs institutionnels continuent-ils d'investir dans des fonds immobiliers sans potentiel, avec des primes supérieures à 35 % ? D’autant plus que cet exemple n’est pas unique. Cela reste un mystère.