La hausse des prix devrait ralentir

Veille immobilière IV, mars 2022

Selon UBS, la hausse des prix va ralentir de moitié par rapport à 2021. Elle sera de 2% pour les appartements en propriété. Si la demande pour les immeubles locatifs va rester forte, les espaces commerciaux demeurent sous pression. Petite revue de détail.

Dans une toute récente étude sur le marché immobilier suisse, les économistes d'UBS, sous la direction de Katharina Hofer, ont sorti leur boule de cristal et ont publié leurs prévisions pour 2022. Après une hausse importante, et pas forcément prévue, des prix de certains segments de l'immobilier ces deux dernières années - les immeubles locatifs sont environ 10% plus chers qu’avant la pandémie - comment va se comporter le marché ces prochains mois ? Pour faire très rapide : la hausse des prix devrait ralentir de moitié par rapport à 2021, le segment résidentiel restera prospère, les espaces commerciaux sous pression et l'essor de la numérisation continuera à freiner la demande de surfaces de bureaux. Plus en détail, par secteur, voyons ce que ça donne.

Pression sur les loyers pour les immeubles locatifs 
 

Selon les économistes d'UBS, les prix des immeubles locatifs ont augmenté d’environ 5% en 2021, et se situent aujourd’hui 10% au-dessus de leur niveau pré-pandémie. La pénurie persistante de placements pour les investisseurs institutionnels a attisé la demande et donc cette hausse de prix, en particulier dans les centres.
 

En outre, en 2021, le taux de vacance en Suisse a reculé pour la première fois en douze ans. En conséquence, pour les bailleurs, les perspectives de location se sont améliorées. Néanmoins, constate Katharina Hofer, à l’échelle nationale, cela n’a pas stoppé la diminution des loyers demandés. Elle s'attend d'ailleurs à une baisse globale de l’ordre de 1% pour 2022.

Les surfaces de bureaux toujours recherchées 
 

Malgré une réelle baisse de la demande, la pandémie n’a finalement affecté ni le marché de l’achat ni celui de la location des surfaces de bureaux en 2021. Selon les économistes d'UBS, les loyers demandés et réels sont restés inchangés par rapport à l’année précédente. Plus étonnant encore, la propension générale à investir dans les bureaux s’est légèrement redressée en 2021. Dans les emplacements les plus prisés, les espaces ont même nettement enchéri.
 

Mais, dans ce secteur, la situation est fragile : "la stabilité du marché des bureaux ne doit pas masquer une offre importante de surfaces. Dans les agglomérations de Zurich et de Lugano, jusqu’à 20% des surfaces existantes cherchent un locataire, et dans la région genevoise, le taux d’offre y est encore supérieur à 10% du parc".
 

L'activité de construction bureau en chute libre 
 

Logiquement, face à cet excédent, l’activité de construction de bureaux diminue. Elle est tombée au niveau le plus bas des dix dernières années – soit environ 40% sous la moyenne de cette période, selon UBS.
 

Et pour l'avenir ? Le grand changement c'est évidemment la généralisation du télétravail, qui semble être là pour durer. " Ce qui modifie les conditions-cadres du travail de bureau, de sorte qu’un aménagement de pointe devient crucial lors du choix des locaux" estime Katharina Hofer.
 

À moyen terme, elle prévoit toujours une demande élevée dans les emplacements de choix bien desservis. Les bureaux de haute qualité et aménagés sur mesure devraient même pouvoir augmenter leurs loyers. Cependant, pour les surfaces situées dans des emplacements de moindre qualité, la location deviendra toujours plus difficile, bonne conjoncture ou pas.

Un espoir pour les surfaces de vente au détail 
 

Même si la vente au détail a connu un petit rebond en 2021, la tendance générale à la baisse continue, avec la forte progression du commerce en ligne. Ce qui ne présage rien de bon pour les surfaces de vente.
 

Et pourtant, les économistes d'UBS constatent que la situation sur le marché est meilleure que ne le suggère la théorie. "Les loyers demandés sont restés stables à l’échelle nationale en 2021. Dans les grands centres, il n’y a pas eu de baisse systématique des loyers ni d’augmentation des surfaces vacantes"
 

Ils reconnaissent néanmoins que, en dehors des grandes villes, l’évolution du marché a été ardue : "comme l’indiquent les données déjà disponibles : dans les cantons de Vaud (hors Lausanne) et de Neuchâtel, le taux de vacance a sensiblement augmenté. Avec quand même un petit rayon de soleil dans ce ciel nuageux, puisque le boom du luxe soutient les locaux de premier plan.
 

Pour finir avec une note optimiste, les économistes d’UBS estiment que l’on peut renverser la tendance, en adoptant de nouvelles approches pour les locaux commerciaux. La plus prometteuse étant le concept «omnicanal». Dans cas, l’intégration des canaux numériques et physiques entraîne certes une baisse globale du chiffre d’affaires des surfaces de vente au détail. "Cependant, celles-ci deviennent de plus en plus importantes pour la promotion de la marque, et servent également au conseil aux clients, comme vitrines et pour le service après-vente. Les espaces situés dans des zones très achalandées restent donc très en demande, grâce au concept omnicanal. Voilà qui devrait plaire aux investisseurs et aux bailleurs. De plus, avec cette approche, des entrepôts bien situés deviennent nécessaires pour les stations de retrait des commandes ou pour une livraison rapide aux clients finaux. Autrement dit, de nouvelles opportunités d’investissement pour les institutionnels.
 

Olivier Toublan pour Immoday