Quels seront les besoins en surface de bureaux en 2030 ?

Veille immobilière 6, Immoday, Avril 2022
 

Les surfaces de bureaux ont été fortement impactées par la pandémie. Maintenant qu’elle se termine, va-t-on retourner au monde d’avant ? Une récente étude menée par le cabinet de conseils Wüest Partner se montre relativement optimiste. Ce qui devrait rassurer les investisseurs.

Avec la fin des restrictions sanitaires, on constate que l’économie Suisse n’a pas trop souffert de la pandémie. Les prévisions de croissance sont positives. Ce qui devrait s’accompagner d’un retour en grâce des bureaux, qui ont fortement été impactés par le Covid. D’autant plus que les postes vacants dans le secteur des services, gros consommateur de bureaux, ont augmenté. Bref, un horizon dégagé ?
 

Pas si simple. Les changements d’habitudes de travail induits par la pandémie ont été profonds et risquent de durer. Autrement dit, une entreprise a-t-elle encore besoin de surface de bureaux pour croître ? C’est la question que se sont posés les chercheurs de Wüest Partner, dans leur dernier « Baromètre des surfaces de bureaux ». Pour faire court, ils sont relativement optimistes quant aux besoins à l’horizon 2030.

Deux fois plus de télétravail qu’avant la pandémie 
 

D’abord, et cela ne surprendra personne, le télétravail va perdurer. En moyenne, les entreprises interrogées par les experts de Wüest Partner ont indiqué qu’elles envisageaient que 26% du temps total travaillé serait désormais du télétravail, soit deux fois plus qu’avant la pandémie. Avec d’importantes différences selon les secteurs, les régions et l’organisation interne. Dans les grands centres, la part du télétravail devrait s’élever à 34 %, alors que dans les zones périphériques elle ne serait que de 14 à 16%. Parallèlement, selon les experts de Wüest Partner, les entreprises qui proposent des open space avec desk sharing vont également favoriser le télétravail (48%).
 

Ceci dit, un recours plus élevé au travail à domicile signifie-t-il pour autant une baisse globale de la demande de surfaces de bureaux ? On pourrait le penser, mais ce n’est pas ce que conclut le baromètre de Wüest Partner. En effet, « seuls 15% des entreprises ayant répondu à l’enquête souhaitent réduire leurs surfaces (pour faire court, celles pour lesquelles le télétravail représente plus de 40% du temps de travail global), 65% s’attendent à des surfaces de taille plus ou moins équivalente, tandis que 20% d’entre elles ont l’intention de les agrandir ».
 

C’est que, parallèlement à l’augmentation du télétravail, à la volonté d’optimiser l’utilisation des espaces de bureaux et de réduire les coûts, il ne faut oublier que bon nombre d’entreprises pensent embaucher du personnel supplémentaire, ce qui, in fine, va entraîner un besoin supplémentaire de surfaces de bureaux. 
 

Un besoin en surfaces de bureaux de 830’000 m2 par an 
 

Bref, et contrairement à ce que l’on aurait pu attendre, d’après les résultats de l’enquête de Wüest Partner, le marché suisse des bureaux pourra continuer à compter sur une hausse des besoins en surfaces. « S’il est vrai qu’il y aura quelques réductions de surfaces, les attentes des entreprises en termes de croissance et la demande supplémentaire de surfaces en vue d’améliorer la qualité du travail devraient compenser cette baisse ponctuelle », résument les experts immobiliers.
 

Mais de combien sera cette hausse ? Les analystes de Wüest Partner ont fait le calcul jusqu’en 2030. Si l’on prend en compte l’hypothèse la plus réaliste, soit une assez forte croissance de l’emploi total en suisse (1% par an) et une réduction simultanée de 10% des surfaces par les entreprises (qui vont quand même rationaliser l'utilisation des surfaces disponibles), une augmentation du besoin en surfaces de bureaux de 830’000 m2 par an est attendue. « Soit bien plus que la moyenne des nouvelles surfaces construites par an au cours des dix dernières années (720’000 m2). »
 

Bien entendu, le résultat est différent en cas de croissance plus modérée de l’emploi total (0,5%) ou de réduction plus importante des surfaces. « Dans ce cas, le besoin en surfaces de bureaux reculerait, et la demande en 2030 pourrait même être inférieure à celle d’aujourd’hui ».

Les nouvelles exigences des entreprises  
 

Si le besoin en surfaces de bureaux persiste, plusieurs changements vont néanmoins contraindre les propriétaires à s’adapter à une demande qui aura sensiblement évolué à la suite de la pandémie.
 

Selon les indications données par les entreprises dans le « Baromètre des surfaces de bureaux », la qualité des postes de travail (espace, isolation phonique, luminosité) est devenue le critère le plus important. En seconde position sont mentionnées la durabilité et la consommation énergétique des immeubles.
 

Une bonne accessibilité en voiture et la proximité des transports publics sont également importantes. En revanche, la représentativité, l’esthétique et l’architecture de l’immeuble ne restent déterminantes que pour à peine la moitié des entreprises. « Compte tenu de la baisse des interactions physiques avec les clients et de la hausse croissante du télétravail, cet aspect passe en second plan. »

Finalement, le « desk sharing » devrait croître, surtout dans les grandes entreprises comptant au moins 250 employés, qui sont aussi celles où la part de télétravail continuera à progresser.

Olivier Toublan pour Immoday