Recul des taux de vacance ? La polémique est lancée

Veille immobilière II, février 2022
 

Les dernières données immobilières publiées par l’OFS montrent que les taux de vacance sont passés de 1,72% à 1,54%. Une baisse dont l’ampleur a surpris. Et qui est d’ailleurs contestée par certains observateurs estimant que les chiffres officiels ne représentent plus la réalité. Le point sur le sujet.

Il a quelques semaines, les données publiées par l’Office fédéral de la statistique ont étonné plus d’un observateur du marché immobilier : en effet, pour la première fois après 11 années de hausse, les taux de vacance ont reculé. Et de manière sensible, passant de 1,72% à 1,54%. Autrement dit, on est presque redescendu au taux de 1,5%, qui marque généralement la limite entre la pénurie de logements et un marché du logement suffisamment approvisionné.
 

Comment expliquer ce retournement de tendance, qui semble parti pour durer, même si le rythme de la baisse devrait diminuer, selon les économistes ? Et surtout comment considérer ces chiffres, sachant qu’ils sont contestés par certains observateurs immobiliers. On fait le point sur cette polémique avec un résumé des différents argumentaires.

Une tendance qui se dessine depuis trois ans
 

D’abord les chiffres officiels, avec donc une baisse des taux de vacances de 1,72% à 1,54%. Pour Fabian Waltert, expert du marché immobilier, qui publie un article sur le sujet dans le Moniteur immobilier du Credit Suisse, ce repli tient d’abord à l’évolution de l’activité de construction. « Si la forte activité de construction de logements locatifs des dernières années a entraîné une décorrélation par rapport à la demande des locataires, les permis de construire indiquent une tendance baissière depuis environ trois ans. Cela peut s’expliquer aussi bien par une plus grande modération des investisseurs que par le manque de disponibilité de terrains à bâtir. »
 

Mais la rapidité de la chute enregistrée ces derniers mois, ajoute l’économiste de Credit Suisse, est probablement due à la pandémie, qui a joué le rôle d’accélérateur de tendance. « Les mesures de protection et les difficultés de livraison des principaux matériaux de construction ont entraîné des retards dans la réalisation des ensembles résidentiels ».

La baisse devrait se poursuivre mais pas au rythme actuel

« D’autre part, poursuit Fabian Waltert, la crise sanitaire a accru le solde migratoire de plus de 13 000 personnes l’an dernier car les départs de Suisse ont davantage diminué que les nouvelles arrivées. Par ailleurs, la demande intérieure en logements s’est rapidement remise grâce au soutien budgétaire pendant la pandémie. La multiplication des possibilités de travailler à domicile fait même augmenter la demande en surfaces. »

Finalement, Fabian Waltert estime que la réduction du parc de logements vacants ne se poursuivra probablement pas au rythme actuel. « Certes, on note toujours une tendance baissière des demandes de permis de construire, mais les carnets de commandes des entreprises de construction sont toujours bien remplis et l’activité dans le bâtiment pourrait progresser dès que les restrictions de production liées à la pandémie seront levées. De même, les retours dans les bureaux et dans la vie sociale devraient affaiblir les tendances structurelles en faveur de plus grands logements en dehors des grands centres. »

Les chiffres officiels ne représenteraient plus la réalité

Tout le monde n’est pas d’accord avec les chiffres publiés par l’Office fédéral de la statistique. Pour certains observateurs, dans le secteur des logements locatifs, le taux de vacance est nettement supérieur au taux officiel. Il serait même actuellement de 2,5%, si l’on en croit les données publiées par Wüest Partner sur mandat du SVIT Suisse, qui reconnaît cependant que le taux de vacance des objets loués sur le marché suisse du logement a baissé par rapport à l’année précédente, passant, selon ses calculs, de 2,8% à 2,5%.

Comment expliquer cette différence ? Pour SVIT Suisse, les chiffres officiels publiés par l’OFS ne reflètent plus la réalité. « Depuis longtemps, nous portons un regard critique sur le principe du taux de logements vacants officiel. En effet, ce chiffre ne donne pas une image suffisamment fiable du marché du logement – celui des locatifs en particulier – car il représente aussi bien les logements sur le marché locatif que ceux du marché de la propriété. Dans le secteur dynamique du logement, la grande majorité de ces biens ne sont jamais vacants puisqu’ils sont remis directement au locataire suivant ». Autrement dit, le taux de logements vacants de l’OFS comprend également des objets en propriété, dont le taux de vacance reste à un niveau historiquement bas. Ce qui ne devrait pas être le cas dans ce genre de calculs, selon SVIT Suisse.

Olivier Toublan pour Immoday