Roland Vögele - Chronique Immobilière - Septembre 2022

Dans un environnement de marché difficile, les échanges d’idées entre les gestionnaires d’actifs et les investisseurs sont très intenses. Les principes en vigueur jusqu’à présent sont remis en cause, et parfois à juste titre. Que ces changements soient fondamentaux ou liés à des allocations, il ne faut pas se laisser aller à des décisions hâtives, il faut plutôt toujours garder à l’esprit l’horizon à long terme. En comparaison historique, depuis 1969, les placements immobiliers cotés avec une durée de détention de 5 à 7 ans ont toujours réalisé une performance annualisée positive. Les résultats annuels publiés ne montrent pour l’instant aucune détérioration significative. Les portefeuilles immobiliers suisses restent solidement positionnés, bien diversifiés et financés avec peu de dette hypothécaire. L’augmentation des coûts de financement est compensée par la hausse des revenus locatifs et la baisse des taux d’inoccupation.

À moyen terme, en raison de l’augmentation des loyers indexés et de l’immigration en cours, l’immobilier offre une certaine protection contre l’inflation par rapport aux autres classes d’actifs. Bien que les prix des transactions effectuées commencent à se dégrader, des résultats d’exploitation stables sont et resteront essentiels pour assurer le succès à long terme. En outre, dans l’environnement actuel, une communication claire et une stratégie reconnaissable sont indispensables. Une bonne gestion se caractérise non seulement par des acquisitions intelligentes, mais aussi par des ventes ciblées. La société immobilière Investis, qui a créé des liquidités à hauteur de 319 millions en vendant divers biens immobiliers, en est un bel exemple.

L’immobilier direct devrait-il être remplacé entre-temps par des investissements indirects et cotés ? Pourquoi pas ? Avec la récente chute des prix à la bourse, certains portefeuilles n’ont plus été aussi avantageux depuis longtemps. Pour certains produits, le prix en bourse est même inférieur au prix de rachat (disagio) ! Il existe aujourd’hui des fonds immobiliers bien diversifiés avec une charge hypothécaire de 18 %, un taux de vacance en baisse, des baux indexés, des réserves pour les rénovations futures et des rendements de dividendes supérieurs à 4,5 %. De plus, toutes les augmentations de capital annoncées pour l’année en cours ont été reportées – alors que demander de plus ?!