Cronos Immo Fund – Wachstum dank Swaps

Der Cronos Immo Fund kam erst 2016 auf den Markt und musste eine clevere Lösung finden, um sein Immobilienportfolio aufzubauen. Diese bestand u. a. in Swaps. Pascal Roux, der CEO des Cronos Immo Fund, klärt uns auf.

Pascal Roux leitete die Vermögensverwaltungsgesellschaft Cronos Finance, als er Mitte der 2010er-Jahre einen starken Zinsrückgang vorhersah. Dieser war ein Problem für seine Kunden, die sichere Anlagen und stabile Renditen wünschten (welche bei einem Zinsrückgang mit Obligationen nicht mehr zu gewährleisten wären).

Vor diesem Hintergrund sah sich Pascal Roux veranlasst, einen Immobilienfonds aufzulegen. Dieser wurde 2016 lanciert. Doch ein Problem gab es: Wie sollte ein hochwertiges Portfolio aufgebaut werden, wenn die Immobilienpreise bereits sehr hoch waren? Blicken wir zurück auf die Geschichte des Cronos Immo Fund.

Pascal Roux, weshalb ist Cronos Finance in Immobilien eingestiegen, wenn Sie doch eigentlich ein Vermögensverwalter sind?

Zu Beginn war es ein bisschen Zufall – ich traf Hervé Mützenberg, der einst für Realstone tätig gewesen war. Cronos-intern hatten wir bereits über die weitere Entwicklung der Zinsen nachgedacht und waren überzeugt, dass sie weiter sinken würden. Wir mussten also rasch einen Ersatz für die Obligationen – risikolose Anlagen mit sicheren Renditen – finden.

Kurz gesagt: Wir brauchten Immobilien. Gemeinsam mit Hervé Mützenberger beschlossen wir deshalb, einen Fonds aufzulegen. Die Lancierung erfolgte sehr kurz darauf – im Frühherbst 2016 nach weniger als sechs Monaten Reflexion und Arbeit.

Wie gross war das Immobilienportfolio des Fonds bei seiner Auflegung?

Wir hatten vier oder fünf Immobilien im Wert von insgesamt 55 Millionen Franken. Hervé Mützenberg hatte bereits vor der Lancierung des Fonds einige Objekte im Auge und ein Privatkunde brachte eine Immobilie im Wert von 20 Millionen Franken – zur Hälfte mit einer Hypothek belastet – mit, die wir gegen Anteile des Fonds eintauschten. Dieses Prinzip, eine Immobilie gegen Anteile auszutauschen, ist die Grundlage für die Überlegungen, die hinter den kürzlich eingeführten Sacheinlagen stecken.

Darauf kommen wir später zurück. Wie gross ist Ihr Fonds heute?

Der Cronos Immo Fund hat einen Buchwert von 350 Millionen Franken und weist eine Kapitalisierung von 380 Millionen Franken auf. Rechnet man die Hypotheken im Umfang von 120 Millionen Franken hinzu, verfügen wir also über einen Immobilienpark von nahezu 500 Millionen Franken. Der Fonds wird von einem Dutzend Personen verwaltet.

Weshalb haben Sie sich für die Lancierung eines eigenen Fonds entschieden? Sie hätten Ihren Kunden ja auch Anteile bereits an der Börse kotierter Immobilienfonds anbieten können.

Intern verfügten wir über die notwendigen Kompetenzen – diese haben wir im Laufe der Jahre weiter ausgebaut – und hatten auch eine Lizenz der FINMA, um einen solchen Fonds zu lancieren. Es schien uns also naheliegender, ein eigenes Vehikel aufzulegen. Und für unsere Kunden war es sicherlich interessanter, weil sie so Anteile erwerben konnten, ohne ein Agio zahlen zu müssen, was nicht möglich gewesen wäre, wenn sie Anteile bereits kotierter Fonds gekauft hätten.

Sie haben im Frühjahr eine weitere Kapitalerhöhung abgeschlossen. Ist sie gut verlaufen?

Das stimmt, eine Kapitalerhöhung über mehr als 31 Millionen Franken im März 2021. Sie wurde vollumfänglich gezeichnet. Angesichts der Nachfrage der Investoren hätte sie im Übrigen problemlos vier- oder fünfmal so hoch sein können. Ebenso wie die anderen Kapitalerhöhungen, die wir in den letzten zwei Jahren durchgeführt haben.

Weshalb haben Sie sich dann nicht mehr Geld beschafft?

Wegen der Lage am Immobilienmarkt. Es ist nämlich sehr schwierig, hochwertige Objekte zu angemessenen Preisen zu finden. Anders gesagt hätten wir nicht gewusst, wie wir all das Geld investieren sollen. Entweder hätten wir Immobilien geringerer Qualität oder an weniger günstigen Lagen erwerben müssen oder wir hätten das Geld ungenutzt auf der Bank liegen lassen müssen. Damit wären wir gezwungen gewesen, auf mehrere Dutzend Millionen Franken Negativzinsen zu zahlen. In beiden Fällen würde sich dies unmittelbar auf die Rendite auswirken.

Kurzum: Wir ziehen Kapitalerhöhungen geringeren Umfangs vor – mit der Gewissheit, zu wissen, wie wir dieses Geld investieren werden. Wir führen diese Kapitalerhöhungen sozusagen «just in time» durch.
 

Kommen wir nun auf den Aufbau Ihres Portfolios mithilfe von Swaps zu sprechen.

Ich glaube, wir waren die Ersten, die dies bei Privatkunden so systematisch gemacht haben. Das Prinzip ist einfach: Ein Eigentümer bringt eine Immobilie mit und wir tauschen sie gegen Fondsanteile ein, die für diesen Swap neu begeben werden. Diese Swaps sind sehr gefragt. Wir haben in den letzten zwölf Monaten rund ein Dutzend solcher Transaktionen im Gesamtumfang von 80 Millionen Franken in die Wege geleitet – einige sind bereits abgeschlossen, andere wiederum stehen kurz vor ihrem Abschluss.

Ich verstehe, weshalb diese Art von Transaktion für Sie von Vorteil ist. Sie können so Ihr Portfolio leichter ausbauen. Doch was hat der Verkäufer der Immobilie davon?

Die Hauptvorteile für den Verkäufer sind folgende: Erstens gibt er so die administrative Verwaltung seines Gebäudes und die damit verbundenen Risiken ab und muss nicht mehr die immer restriktiveren gesetzlichen Auflagen erfüllen (ESG-Kriterien, Waadtländer Gesetz über die Erhaltung und Förderung der Mietwohnungen usw.). Dank der Dividende der Anteile unseres Fonds erzielt er – obwohl er nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist – aber weiterhin eine stabile und steuerfreie Rendite.

Die konkreten Fälle zeigen, dass das verfügbare Nettoeinkommen des Immobilienverkäufers nach Steuern mit den gehaltenen Fondsanteilen höher ist. Zu guter Letzt lassen sich die Anteile, die der Verkäufer nun besitzt, leichter verkaufen oder im Falle eines Nachlasses einfacher auf die Erben übertragen.

Sie sind nicht der Einzige, der solche Transaktionen anbietet. Weshalb sollte der Verkäufer also gerade zu Ihnen kommen?

Weil unser Agio sehr gering ist. Tauscht der Verkäufer seine Immobilie bei uns ein, beteiligt er sich an einem Fonds, der nur ein geringes Agio aufweist, weil er nicht kotiert ist. Wird der Fonds an der Börse kotiert – was für zwischen 2022 und 2023 geplant ist –, dürfte unsere Agioreserve realisiert werden, was einen Gewinn für unsere Anteilseigner darstellen wird. Dieser Gewinn könnte beträchtlich ausfallen, wenn wir ein so hohes Agio erreichen wie die mit unserem Fonds vergleichbaren Vehikel.

Ausserdem tauscht der Verkäufer seine Immobilie gegen Anteile ein, deren Preis nicht zu stark vom NIW abweicht. Er wird daher nicht durch ein übermässiges Agio bestraft, durch welches sich die Anzahl der Anteile verringert.

Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit Sie einen Swap eingehen?

Es muss sich natürlich um eine hochwertige und gut gelegene Immobilie handeln, die in unser Portfolio passt. Es muss also eine Wohnimmobilie in der Westschweiz sein. Wir haben schon Angebote abgelehnt, weil sie nicht unserer Anlagestrategie entsprachen.

Weshalb konzentrieren Sie sich auf die Westschweiz?

Aus rein pragmatischen Gründen. Wir konzentrieren uns auf einen Markt, den wir kennen, damit wir die Immobilien regelmässig besichtigen können. Wir hatten einige Liegenschaften in der Deutschschweiz und haben festgestellt, dass es schwierig ist, Immobilien aus der Ferne zu verwalten. Die Zusammenarbeit mit den Verwaltungen in der Deutschschweiz ist nicht dieselbe. Kurzum, es gab viele Gründe, die uns zur Überzeugung geführt haben, dass wir unser Immobilienportfolio besser und effizienter verwalten können, wenn wir uns auf die Westschweiz konzentrieren.

Wann steht die nächste Kapitalerhöhung an?

Für September 2021 ist eine Kapitalerhöhung von höchstens 25 Millionen Franken geplant. Der Emissionserlös wird für die Finanzierung der Bauvorhaben, für den Erwerb neuer Objekte, für welche die Verhandlungen derzeit laufen oder sich in der Abschlussphase befinden, sowie für die Rückzahlung von Hypothekarschulden zur Senkung des Verschuldungsgrads verwendet.
 
 

Interview von Olivier Toublan