'5 Minuten mit'-Interview - Claudio Müller

Für das heutige «5 Minuten mit»-Interview begrüssen wir Claudio Müller, Geschäftsleiter des Unternehmens PMCH.

«5 Minuten mit» ist eine Interviewreihe, in der Akteure der Schweizer Immobilienverbriefungsbranche vorgestellt werden.

Claudio Müller, erzählen Sie uns etwas über sich selbst. Wie sieht Ihre berufliche Laufbahn aus?

Ich arbeite seit Jahren im Bereich der Finanzen und der Finanzprodukte. In den 1990er-Jahren gründete ich eine Brokerfirma, die Zugang zu europäischen Titeln und Derivaten bot. 

Mitte der 2000er-Jahre stieg ich ins Fondsmanagementgeschäft ein und war in der Folge insbesondere in der Auflegung von Immobilienfonds aktiv. Dies tue ich seit 2018 bei Cronos Finance. Gleichzeitig bin ich Geschäftsleiter des Unternehmens PMCH, welches in Zusammenarbeit mit der BCV die Plattform PropertyMatch für die Schweiz entwickelt hat.

Was ist PropertyMatch?

Es handelt sich um eine elektronische Plattform, welche die verschiedenen Akteure aus dem Bereich der nicht kotierten Immobilienfonds in Kontakt bringt. Sie macht diese Fonds bekannt und ermöglicht es den Investoren, die Anteile kaufen oder verkaufen möchten, ihre Absichten kundzutun und zu erfahren, zu welchem Preis und mit welchem Volumen ein Geschäft abgewickelt werden kann. Eine solche Dienstleistung gibt es in der Schweiz noch nicht. Die nicht kotierten Fonds dürften so transparenter und liquider werden – etwas, das sich alle Branchenakteure wünschen. 

Ihre berufliche Laufbahn hat viele Wendungen genommen. Wodurch zeichnet sie sich aus?

Durch meinen Unternehmergeist. Ich habe drei Unternehmen gegründet, das erste als ich 26 Jahre alt war. Neue Herausforderungen haben mich immer fasziniert, was auch dieses neue Projekt, die Plattform PropertyMatch, beweist, die am 15. Juni 2021 in Betrieb gegangen ist.

Welche Ausbildung haben Sie absolviert?

Nichts sehr Prestigevolles. Ich habe eine ganz normale Banklehre bei der BCV gemacht, habe anschliessend eine Weiterbildung zum diplomierten Finanz- und Anlageexperten (AZEK) absolviert und ein Zertifikat «Entrepreneurship & Intrapreneurship» der Universität Genf erworben.

Und wie sieht Ihr Privatleben aus?

Ich habe eine Tochter und einen Sohn, beide sind in ihren Zwanzigern.

Ihre Hobbys?

Das war lange Zeit Fussball. Ich war mehrere Jahre lang Präsident des FC Genolier Begnins, eines Amateurclubs. Ich bin auch begeisterter Mountainbiker und Skifahrer und reise gerne. Mit 20 habe ich ein Jahr in Afrika verbracht und später bin ich mit meinen Kindern ein Jahr lang mit einem Wohnmobil durch ganz Europa gefahren. Sehr schöne Erlebnisse, die ich nie vergessen werde.

Was sind Ihre wichtigsten Charaktereigenschaften?

Ich mag Menschen und gebe dem Kaiser, was des Kaisers ist, doch ich habe meine Ideen im Kopf und halte mich an sie. Ich weiss, wohin ich hinwill, und man sollte mich nicht reizen. Ich denke, dass ich bisweilen etwas zu direkt bin.

Wie würden Sie den Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen beschreiben?

Es ist ein wichtiger, notwendiger Markt, der liquider sein könnte – insbesondere für die nicht kotierten Fonds, aber auch für die kotierten. Wenn bei den Transaktionen hohe Summen im Spiel sind, ist es häufig schwierig, eine Gegenpartei zu finden.
 

Wie sollte man in so einem Fall vorgehen?

Für die nicht kotierten Fonds ist die Plattform PropertyMatch unsere Lösung. Wie ich bereits gesagt habe, ist sie seit 15. Juni 2021 online. Wir sind überzeugt, dass die Plattform für die verschiedenen Branchenakteure sehr nützlich sein wird, um langfristig für einen effizienten Markt in der Schweiz zu sorgen. 

Damit würden die Probleme des Sektors für indirekte Immobilienanlagen teilweise gelöst. Gibt es noch andere Probleme?

Vom aufsichtsrechtlichen Anlegerschutz, von dem Investoren im Bereich der direkten Immobilien nicht profitieren, einmal abgesehen, könnten bestimmte Restriktionen angepasst werden. Nehmen Sie beispielsweise die zulässige Verschuldungsquote. Bei den kotierten Fonds liegt diese bei höchstens 33,33%, während sie bei Privatpersonen 70 bis 80% erreichen kann. Und dennoch ist bei Privatpersonen das Risiko, die Schulden nicht bedienen zu können, grösser als bei den Immobilienfonds, die über eine hohe Anzahl von Mietern diversifiziert sind.

Ich verstehe, dass diese Regulierungen notwendig sind, um die Anleger zu beruhigen und zu schützen, aber letztlich gibt es viele verschiedene Ebenen der Kontrolle und Überwachung, was zu Kosten führt und sich somit negativ auf die Renditen auswirkt. Vielleicht sollte ein besseres Gleichgewicht zwischen Sicherheit und Flexibilität gefunden werden.

Wie sehen Sie die Zukunft dieses Marktes? Einige sagen, es gebe zu viele Fonds.

Das glaube ich nicht. Ich denke, der Verbriefungsmarkt wird weiterwachsen. Es wird immer komplizierter, Liegenschaften allein zu verwalten, vor allem, wenn man Kleineigentümer ist. Es gibt immer mehr Vorschriften und gesetzliche Auflagen. Die Verwaltung einer Liegenschaft ist mittlerweile ein Job für sich, bei dem man sich u. a. um die Verträge, die Arbeiten, die Ausschreibungen, die Buchhaltung und die Finanzierung kümmern muss – ganz zu schweigen von den möglichen künftigen CO₂-Vorschriften. Meines Erachtens werden immer mehr Kleineigentümer ihre Liegenschaften verkaufen oder einen Swap mit einem Immobilienfonds machen.

Die fetten Jahre sind also noch nicht vorbei?

Ich denke, nicht. Die aktuellen Fonds werden weiterwachsen und es wird neue Fonds geben, auch wenn die erforderliche Mindestgrösse eine Eintrittsschranke darstellt. Das Geld ist da und die Nachfrage der Investoren auch. Das Problem ist natürlich, hochwertige Objekte zu finden, die eine angemessene Rendite abwerfen. Und das wird immer schwieriger – für alle.

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Olivier Toublan für Immoday