5 minutes avec Arnaud Andrieu, CEO de Edmond de Rothschild REIM (Suisse)

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Arnaud Andrieu, CEO chez Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (Suisse).

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

 
Arnaud Andrieu, parlez-nous un peu de vous.

Professionnellement, je suis Associé co-fondateur et co-dirigeant de Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management. Personnellement, je suis né à Toulouse mais je suis suisse de cœur ! J’habite en Suisse depuis 20 ans. Aujourd’hui, je vis à Genève, marié avec trois enfants. Avec qui j’essaie de passer le plus de temps possible, quand le travail m’en laisse le loisir.

Quel est votre principal trait de caractère professionnel ?
 

Je dirais rigueur et pragmatisme. J’essaie aussi de gérer par l’exemple : quand un membre de mon équipe rencontre des problèmes dans la gestion d’un projet, je l’accompagne pour qu’il apprenne et qu’il devienne autonome. Dans notre métier, un secteur très concurrentiel, la qualité de l’équipe est absolument primordiale. C’est elle qui va faire la différence, en sachant saisir les opportunités, en gérant le portefeuille immobilier de manière efficace, pour délivrer une performance qui satisfasse nos clients.

Vous avez commencé votre formation à l’Ecole hôtelière de Lausanne, ce qui est un peu inhabituel pour un homme qui va faire ensuite toute sa carrière dans l’immobilier.
 

Pas vraiment. On peut considérer l’Ecole hôtelière comme une école de management, dans laquelle on fait de la finance, de la comptabilité, du marketing, du droit, le tout dans cet environnement très pragmatique et opérationnel qu’est la gestion hôtelière. Avec des contraintes concrètes de gestion d’équipe, de clients, d’investisseurs, etc. Donc des connaissances et des compétences qui me sont extrêmement utiles aujourd’hui dans nos activités de gestion d’investissements immobiliers.

Après votre diplôme, vous vous frottez immédiatement au secteur immobilier.
 

En 2006, en effet, je vais travailler pour CBRE Suisse, franchise en Suisse d’un groupe américain leader international en conseil en investissement immobilier d’entreprise. En 2007, nous lançons Orox Asset Management, spécialisée dans l’investissement immobilier et la gestion d’actifs immobiliers commerciaux à valeur ajoutée en Suisse. Ce qui nous donnera l’occasion de poursuivre notre collaboration avec le groupe Edmond de Rothschild avec qui nous allons lancer en partenariat exclusif, en 2011, le premier compartiment d’Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, le premier fonds immobilier suisse sous forme de SICAV. Le Groupe Edmond de Rothschild deviendra ensuite actionnaire majoritaire de notre société Orox Asset Management, en 2014.

Ce qui vous amène donc chez Edmond de Rothschild REIM.
 

Edmond de Rothschild REIM est notre plateforme européenne de gestion d’actifs et d’investissements immobiliers lancée en 2020, née de la fusion de nos différentes marques Orox, Cleaveland et Cording, co-dirigée par Pierre Jacquot, mon ami et associé, et moi-même. EdR REIM gère aujourd’hui un portefeuille immobilier de plus de CHF 12 milliards. Nous investissons et opérons activement à travers 9 bureaux, représentés par une équipe de professionnels locaux de plus de 100 personnes en Suisse, en France, en Belgique, en Allemagne, aux Pays-Bas, au Luxembourg et au Royaume-Uni. La gestion d’investissements immobiliers est un métier fortement dépendant du capital humain.

Pourquoi tous ces bureaux à l’étranger ?
 

Pour une meilleure maîtrise locale des marchés immobiliers dans lesquels nous investissons. Nous ne sommes pas actifs uniquement dans l’immobilier suisse. Nous avons, par exemple, lancé il y a 3 ans un fonds fermé, Smart Estate, investi en Europe, qui capitalise sur les nouvelles tendances auxquelles l’immobilier de demain doit faire face : le résidentiel alternatif et moderne, la logistique urbaine, les nouvelles formes de travail et les opportunités de niche, par exemple, la régénération urbaine. Au vu du succès de ce premier fonds, nous sommes sur le point de lancer un deuxième vintage, Smart Estate 2, conservant la même stratégie d’investissement. Notre objectif est de lever EUR 150 millions. Ce sera de nouveau un fonds fermé, avec une durée d’investissement comprise entre 6 et 8 ans.
 

Vos clients, ce sont surtout des institutionnels ?
 

Si on en reste à nos activités en Suisse, où nous gérons environ CHF 4 milliards d’actifs immobiliers, soit sous gestion directe discrétionnaire, soit pour compte de tiers, environ 80% de nos clients sont en effet des investisseurs institutionnels et 20% des clients privés.

Aujourd’hui, comment se situe Edmond de Rothschild REIM dans le paysage suisse de l’immobilier indirect ?
 

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, avec un portefeuille principalement résidentiel de plus de CHF 2 milliards, se positionne aujourd’hui parmi les 10 plus importants fonds du marché.

Parlons un peu du marché suisse, en général. En termes d’opportunités, avec des prix élevés, est-il saturé ?
 

Non mais il devient de plus en plus compétitif, notamment sur les volumes d’investissements les plus faibles et donc les plus accessibles et plus demandés. D’où l’importance primordiale d’avoir une équipe forte et agile pour savoir saisir activement ces opportunités et développer le potentiel par une gestion active des actifs immobiliers.

Plus globalement, quelles sont, selon vous, les forces et les faiblesses du marché immobilier suisse ?
 

Assez paradoxalement, je dirais que la principale force du marché suisse est aussi sa principale faiblesse : c’est un petit marché, où s’activent principalement des institutionnels qui ont une grande capacité d’investissement en utilisant peu d’endettement. Avec comme conséquence un marché immobilier à la fois liquide, dynamique et solide. Mais petit marché veut aussi dire nombre de projets limités. Donc, globalement, le marché est sain, soutenu par une économie solide, mais il reste tendu et il faut rester très vigilant sur l’impact de hausse des taux, les niveaux de prix et le potentiel qu’offrent les opportunités à saisir.

La plupart des fonds immobiliers, aujourd’hui, ne misent plus que sur le résidentiel. Est-ce aussi votre cas ?
 

Pas du tout. Nous pensons qu’il y a encore de belles opportunités sur le marché logistique, artisanal et du bureau. Mais attention, pas n’importe lesquelles. Par exemple, pour la classe d’actifs de bureaux, il faut une localisation stratégique et de bonnes infrastructures urbaines, une accessibilité par un réseau diversifié de transports en commun, des actifs offrant des critères ESG solides, qui répondront aux attentes d’efficience énergétique des locataires, de la flexibilité d’utilisation et un prix locatif juste adapté à l’état du bâtiment au moment de l’acquisition pour garder une marge de manœuvre pour y développer de la valeur. Si tous ces critères sont réunis, et l’équipe de gestion bénéficie des compétences adéquates, alors il y a toujours une demande locative forte et cela aura toujours du sens pour l’investisseur.

Malgré le télétravail ?
 

Vous savez, avec le recul de la crise COVID, on constate que les collaborateurs apprécient le télétravail pendant 1 ou 2 jours maximum par semaine, mais que, le reste du temps, ils préfèrent venir au bureau, rencontrer leurs collègues, se retrouver en groupe pour partager, communiquer, travailler ensemble. Il faut donc adapter l’infrastructure du lieu de travail à ces nouvelles tendances qui demandent de plus en plus d’exigences techniques ou encore des espaces communs plus vastes. D’autant plus avec les contraintes de distanciation sociale, cumulée à une croissance économique et donc un taux de chômage plus bas, je ne m’avancerais pas trop vite sur une demande décroissante des surfaces de bureaux.

Olivier Toublan pour Immoday