Cronos Immo Fund - la croissance grâce au swaps

Arrivé seulement en 2016 dans le marché, Cronos Immo Fund se devait de trouver une solution habile pour bâtir son portefeuille immobilier. Ce sera, entre autres, grâce aux swaps. Les explications de Pascal Roux, son CEO.

Pascal Roux dirigeait Cronos Finance, une société de gestion de fortune quand il a anticipé une forte baisse des taux d’intérêt, au mitan des années 2010. Et donc un problème pour ses clients qui voulaient des placements sûrs et des rendements stables (ce que l’obligataire ne pouvait plus promettre si les taux baissaient).

Ce contexte l’a amené à créer un fonds immobilier qui sera lancé en 2016. Avec un problème, comment construire un portefeuille de qualité alors que les prix des immeubles étaient déjà très élevés ? Retour sur l’histoire de Cronos Immo Fund.

Pascal Roux, pourquoi Cronos Finance s’est lancé dans l’immobilier alors que vous êtes à la base un gestionnaire de fortune ?

Au départ, c’est un peu par hasard, une rencontre en 2015 avec Hervé Mützenberg, ex Realstone. Il faut dire que, à l’interne, chez Cronos, nous avions déjà mené une réflexion sur l’évolution des taux d’intérêt, et nous étions certains qu’ils allaient continuer de baisser. Il nous fallait donc rapidement trouver une solution pour nos clients, pour remplacer le placement sans risque qu’étaient les obligations et leur rendement assuré.

Bref, il nous fallait de l’immobilier. Avec Hervé Mützenberg nous avons donc décidé de lancer un fonds, ce qui s’est fait très rapidement, au début de l’automne 2016, après moins de six mois de travail et de réflexion.

Quelle était la taille du portefeuille immobilier du fonds lors de son lancement ?

Nous avions quatre ou cinq immeubles, pour une valeur de 55 millions de francs. Hervé Mützenberg avait déjà quelques objets en vue avant le lancement du fonds, et un client privé nous a apporté un immeuble d’une valeur de 20 millions de francs – pour moitié hypothéqué – que nous avons échangé contre des parts du fonds. Ce principe, de recevoir des parts en échange d’un immeuble, est la base de la réflexion des apports en nature mis en place récemment. 

Nous allons y revenir. Aujourd’hui quelle est la taille de votre fonds ?

Nous avons une valeur comptable de 350 millions de francs, et une capitalisation de 380 millions de francs. Si l’on y ajoute 120 millions d’hypothèque, nous avons donc un parc immobilier qui approche les 500 millions de francs. Notre fonds est géré par une équipe d’une douzaine de personnes.

Pourquoi lancer votre propre fonds et ne pas simplement proposer à vos clients des parts de fonds immobiliers existants, ceux que l’on trouvait déjà en bourse ?

Nous avions les compétences à l’interne, que nous avons d’ailleurs renforcées au fil des ans, et une licence de la FINMA qui nous permettait de lancer un tel fonds. Il nous a semblé alors plus logique de lancer notre propre véhicule et plus intéressant aussi pour nos clients, qui pouvaient ainsi acquérir des parts sans agio, ce qui n’aurait pas été le cas s’ils avaient acheté des parts de fonds côtés existants sur le marché.

Vous avez terminé une augmentation de capital au printemps, ça s’est bien passé ?

Effectivement, une augmentation de capital de plus de 31 millions de francs, en mars 2021. Entièrement souscrite. D’ailleurs, au vu de la demande des investisseurs, elle aurait pu être quatre ou cinq fois plus élevée, sans problème. Comme d’ailleurs les augmentations de capital que nous avons organisées ces deux dernières années.

Alors pourquoi ne pas demander plus ?

A cause de la situation du marché immobilier, où les objets de qualité à prix raisonnable sont très difficiles à trouver. Autrement dit, nous n’aurions pas su où investir tout cet argent. Soit on aurait dû acheter des immeubles de moins bonne qualité, ou pas assez bien placés, soit on aurait dû laisser l’argent inutilisé en banque, ce qui nous aurait obligés à payer des intérêts négatifs sur quelques dizaines de millions. Dans les deux cas, l’impact sur le coupon est immédiat.

Bref, nous préférons procéder à des augmentations de capital plus petites, mais avec la certitude que nous savons où investir cet argent. Nous sommes quasiment en flux tendu avec ces augmentations de capital.

Venons-en à la constitution de votre portefeuille grâce au swaps.

Je crois que nous avons été les premiers à le faire de manière aussi systématique pour le compte de clients privés. Le principe est simple, un propriétaire nous apporte un immeuble, et nous l’échangeons contre des parts de fonds nouvellement émises pour l’occasion. Ces swaps rencontrent vraiment du succès, puisque nous en avons réalisé une dizaine ces 12 derniers mois, qui sont soit déjà terminés soit qui vont bientôt se concrétiser, pour un montant de 80 millions de francs.

Je comprends bien l’avantage de ce genre d’opération pour vous, car cela de vous permet d’agrandir votre portefeuille immobilier plus facilement. Mais pour le vendeur de l’immeuble, qu’en retire t-il ?

Pour le vendeur, les principaux avantages sont les suivants. D’abord il se décharge de la gestion administrative de son immeuble, des risques qui y sont liés et des contraintes légales, de plus en plus restrictives (critères ESG, LPPPL, etc). Même s’il ne détient plus son immeuble, le vendeur continue à toucher un rendement stable, défiscalisé, grâce au dividende de nos parts.

Les cas concrétisés montrent que pour le vendeur de l’immeuble, le revenu disponible net après impôt est supérieur à travers la détention de notre fonds. Enfin, il va désormais posséder des parts, qu’il va être beaucoup plus facile de vendre ou de transmettre à ses héritiers en cas de succession.

Vous n’êtes pas le seul à proposer ce genre d’opération, alors pourquoi le vendeur viendrait-il chez Cronos Immo Fund ?

Parce que notre agio est très faible. S’il fait un swap chez nous, le vendeur rentre dans un fonds qui a peu d’agio, parce qu’il n’est pas coté. Ce qui veut dire que quand le fonds sera coté en bourse, ce que nous envisageons de faire entre 2022 et 2023, notre réserve d’agio devrait se réaliser, ce qui représentera un gain pour nos porteurs de parts. Un gain qui pourrait être important si nous atteignons le pourcentage d’agio des fonds comparables au nôtre.

De plus, le vendeur échange son immeuble contre des parts dont le prix ne s’écarte pas trop de celui de la VNI, il n’est par conséquent pas pénalisé par un agio trop important qui réduit le nombre de parts.

Et quels sont vos critères pour accepter un swap ?

Il faut bien entendu que l’immeuble soit de qualité, bien situé, mais aussi qu’il s’intègre bien à notre portefeuille. C’est-à-dire du résidentiel, en Suisse romande. Nous avons refusé des propositions parce qu’elles ne correspondaient pas à notre stratégie d’investissement.

Pourquoi vous concentrez-vous sur la Suisse romande ?

Pour des raisons purement pragmatiques. Nous nous concentrons sur un marché que nous connaissons, que nous pouvons aller voir régulièrement. Nous avons eu quelques immeubles de l’autre côté de la Sarine, et nous nous sommes rendus compte qu’il est difficile de gérer un immeuble à distance. On ne travaille pas de la même manière avec les régies en Suisse allemande. Bref, de multiples raisons qui nous ont convaincus que l’on pourrait mieux gérer notre portefeuille immobilier, de manière plus efficiente, si on se concentrait sur la Suisse romande.

A quand la prochaine augmentation de capital ?

Une augmentation de capital de 25 millions de francs est planifiée pour Septembre 2021. Le produit d’émission sera utilisé pour le financement des constructions en portefeuille, pour l’acquisition de nouveaux immeubles dont les négociations sont en cours ou en voie de finalisation, ainsi que pour le remboursement de dettes hypothécaires afin de réduire le taux d’endettement.

Interview réalisée par Olivier Toublan