Des règles du jeu équitables

La titrisation est une technique financière qui transforme des actifs peu liquides en valeurs mobilières facilement négociables comme des obligations ou d’autres titres traités sur les marchés, réglementés ou non. Cette technique s’est également développée dans le domaine immobilier en Suisse. La titrisation immobilière consiste à détenir des immeubles indirectement au travers de véhicules d’investissements.

Les fonds immobiliers (fonds de placement contractuel, sociétés d’investissement à capital variable (SICAV) et sociétés en commandite de placement collectif (SCmPC), soumis à la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), ainsi qu’à la surveillance de la FINMA, représentent l’une des structures les plus adaptées à la titrisation immobilière en Suisse, avec les fondations de placement réservées aux caisses de pensions. Actuellement, la titrisation immobilière dans notre pays représente un parc immobilier évalué à plus de 150 milliards de francs.

Le 1er janvier 2020, la Loi fédérale sur les services financiers (LSFin) et la Loi sur les établissements financiers (LEFin) sont entrées en vigueur. Ces lois ont entraîné une réorganisation importante du droit suisse des marchés financiers. La LSFin réglemente tous les services financiers indépendamment de l’identité de leurs prestataires, créant ainsi un level playing field - des règles du jeu équitables - pour tous les acteurs du marché.

Parmi les acteurs concernés par ces changements, il faut notamment compter les gestionnaires de fortune collective de placements collectifs de capitaux immobiliers. En revanche, les fondations de placement, soumises à leur propre réglementation, échappent à l’application de ces nouvelles dispositions légales, tout comme elles échappaient déjà dès l’origine à celles de la LPCC.

Dans ce contexte, la LPCC ne s’applique dorénavant plus que pour fixer les règles relatives aux placements autorisés, à la répartition des risques et à l’estimation des biens immobiliers. Les gestionnaires de fortune collective se voient désormais appliquer les dispositions de la LEFin pour leur autorisation. Si les prestations fournies par un gestionnaire consistent essentiellement dans l’acquisition ou l’aliénation de parts de placements collectifs de capitaux immobiliers, elles doivent être qualifiées de services financiers au sens de la LSFin.

Toutes les obligations de comportement, en particulier d’information aux investisseurs, prévues par la LSFin devront être respectées. Sous l’angle des exigences organisationnelles, peu de changements pour ces acteurs si ce n’est qu’ils doivent adopter une réglementation interne conforme aux nouvelles normes et qu’ils disposent d’une organisation adéquate de leur entreprise (SCI, gestion du risque et conformité) et s’affilier à un organe de médiation.

Du point de vue des gestionnaires de fortune de fonds immobiliers, il est regrettable que la réglementation qui leur est applicable se trouve dorénavant éclatée dans trois différentes lois, à savoir la LPCC, la LEFin et la LSFin, impliquant un accroissement de la complexité de la gouvernance et des coûts y relatifs. Cependant, la création d’un nouveau level playing field pour tous les acteurs actifs dans le domaine des placements collectifs, y compris immobiliers, est à saluer, dans la mesure où c’est de nature à entraîner une libéralisation bienvenue dans l’offre de services financiers.


 

Thierry Amy

Associé, Bianchischwald Sàrl, membre COPTIS

Paru dans le journal 24 Heures du mercredi
5 mai 2021, en partenariat avec COPTIS