Les investisseurs en immobilier indirect s’intéressent aujourd'hui plus à la stabilité des dividendes qu’au cours de bourse
16/02/2021
3 min
Pour Arnaud de Jamblinne, directeur du fonds immobilier La Foncière, la mission principale est de maintenir des dividendes pérennes, à la hausse de préférence. Le cours de bourse est secondaire. Idem pour l’agio qui ne cesse de grimper : c’est aux investisseurs, pas au gestionnaire du fonds de dire s’il est trop élevé.
Le fonds immobilier La Foncière a publié les résultats de son exercice 2019-2020, de « très bons résultats dans une période difficile » assure son directeur, Arnaud de Jamblinne. Avec, néanmoins, pour l’investisseur, quelques interrogations, concernant, par exemple, le niveau de l’agio, qui progresse encore, la pérennité du dividende et l’envie de quelques précision sur les nouveaux projets du fonds, des questions auxquelles Arnaud de Jamblinne a bien voulu répondre.
Arnaud de Jamblinne, quand on examine les résultats de La Foncière, on constate une nouvelle hausse de l'agio, à 47%. N'est-ce pas un peu élevé ?
Ce n'est pas à moi de le dire mais aux investisseurs. Ce que je constate, c’est que, avec des taux d'intérêt qui restent bas, et la masse de capitaux qui doit être investie, les actions de fonds d’immobiliers résidentiels restent très recherchées, et donc les agios grimpent.
L’effet de l’offre et de la demande.
Tout à fait. Et puis, ne nous plaignons pas trop des agios élevés. Je vous rappelle que, dans les années 90, après la flambée des taux d'intérêt, quand on allait voir des gérants de fortune, l'immobilier ne les intéressait pas. On avait à l’époque des agios négatifs, et donc des cours de bourse qui sont descendus en dessous de la valeur nette d'inventaire. Je vous rappelle aussi que l'on a vu aussi ces mêmes agios se réduire comme peau de chagrin, pour l'immobilier commercial ou de bureau, au printemps de l'année dernière, quand la bourse s'est effondrée.
La hausse des agios fait que, même si votre dividende a légèrement augmenté, les rendements baissent. N'est-ce pas un problème ?
En fait, c’est mécanique. Ma mission, c'est de maintenir une stratégie claire, et de gérer notre portefeuille d'immeuble de telle manière que les bénéfices et donc les dividendes soient pérennes, à la hausse de préférence. Le cours de bourse qui grimpe est, en partie, une des conséquences de notre bonne gestion. Avec la hausse des cours, le rendement baisse. De toute manière, je pense que les investisseurs en
immobilier indirect s’intéressent aujourd'hui plus à la stabilité des dividendes qu’au cours de bourse.
Certains investisseurs se plaignent aussi du manque de liquidité de vos titres.
Aujourd'hui nous avons une capitalisation boursière d'environ 1,9 milliards de francs, avec environ 10 % du capital qui tourne chaque année. Alors évidemment, la liquidité n'est pas énorme, mais nos investisseurs semblent néanmoins assez satisfaits de la situation, puisqu’ils conservent le titre. Et qu’ils en redemandent même, puisque notre augmentation de capital de 100 millions de francs a été en grande majorité souscrite par des porteurs déjà existants.
Ces derniers mois, au moins deux fonds d’immobilier indirect se sont transformés en SICAV, est-ce aussi une option pour La Foncière ?
Il est clair que si on devait lancer un nouveau produit, on le ferait certainement sous la forme juridique de la SICAV. C'est plus dans l'air du temps, c'est plus participatif. Mais La Foncière a été fondée en 1954, et ce n'est pas aujourd'hui qu'on va changer son statut juridique.
Votre taux d'endettement a singulièrement baissé par rapport à l'exercice précédent. On était à presque 20 %, on n’est plus aujourd'hui qu’à environ 15 %. C'est une nouvelle stratégie pour le fonds ?
Nous avons fait l’année dernière une augmentation de capital de 100 millions de francs, où toutes les parts émises ont été souscrites. Une partie de ce capital va être utilisé pour un nouveau projet, à Genève, Rive droite. Mais comme il n'est pas encore finalisé, nous avons utilisé cet argent pour réduire temporairement notre niveau d'endettement.
Pouvez-vous nous en dire plus sur ce nouveau projet ?
Un très beau projet, d’environ 200 logements, dans un environnement verdoyant, qui correspond parfaitement à notre philosophie : se concentrer sur du résidentiel de qualité, en Suisse romande, en région urbaine.
On n’en saura pas plus ?
Non, pas tant que les permis n'auront pas été délivrés. Ce qui devrait être le cas dans les semaines ou les mois qui viennent.
Est-ce bien raisonnable de lancer un nouveau projet quand, comme en Suisse romande, l’offre d’appartements neufs commence à dépasser la demande ?
Si le projet est de qualité, comme le nôtre, oui. Ceci dit, vous avez raison, il faut faire très attention de ne pas faire n'importe quoi, sous prétexte que le financement est actuellement très bon marché. Cela reviendrait à pénaliser nos perspectives de croissance à long terme. C’est pourquoi nous nous concentrons aujourd’hui beaucoup sur l'augmentation de la valeur de notre parc d’immeuble, par exemple en rajoutant des étages, ou en rénovant les bâtiments les plus anciens.