Retour sur 2021, Diego Reyes, responsable du fonds Dominicé Swiss Property Fund (DSPF)

Comment s’est passée 2021 pour vous ?

2021 marque tout d’abord mon arrivée chez Dominicé & Co, un gestionnaire d’actifs basé à Genève, chez qui je suis responsable du fonds Dominicé Swiss Property Fund, qui, avec un total d’actifs d’environ 460 millions de francs, se focalise sur l’immobilier résidentiel à loyers abordables, proches des commodités et des transports. En 2021, l’un de nos premiers objectifs était d’assurer de bons résultats annuels pour le fonds malgré une année 2020 en demi-teinte à cause de la pandémie causée par le Covid-19. Dans un second temps, il demeurait essentiel de se concentrer sur les aspects financiers du fonds et sur une bonne stratégie de croissance en termes d’acquisitions et de développements. Nous avons renforcé notre positionnement géographique dans les centres urbains romands et avons défini une stratégie d’acquisition afin d’accroître notre performance à long terme.

Quel a été le fait marquant de cette année qui s’est terminée ?
 

2021 est aussi l’année de notre première levée de fonds depuis la cotation du fonds en 2018. Avec 100% de souscription, cette augmentation réussie de capital, d’environ 50 millions de francs, va permettre de développer notre portefeuille immobilier et d’assurer des rendements croissants pour nos investisseurs. En termes de performance boursière, le fonds est à la hausse de 12.2% en 2021. Il a surperformé l’indice SWIIT, ce qui démontre la confiance de nos investisseurs. Bref, dans l’ensemble, ce fut une année très satisfaisante pour le fonds !

Qu’est-ce que vous prévoyez pour 2022 ?
 

Nous allons continuer sur notre lancée et poursuivre la mise en œuvre de notre stratégie d’acquisition. Actuellement, nous avons pu sécuriser 40 millions de francs d’acquisition pour le premier trimestre 2022 et environ 60 millions de francs qui sont dans le pipeline. Il s’agit à la fois d’un travail de recherche et d’un travail approfondi en termes de développement. Nous avons la chance d’être une équipe pluridisciplinaire dans laquelle les compétences techniques et managériales de chacun permettent de dénicher de bonnes opportunités. Nous allons également continuer notre travail intensif pour minimiser le taux de vacance et garder une bonne maîtrise des coûts, ce qui devrait nous permettre de faire progresser le dividende payé annuellement au cours des prochains exercices.

Est-ce que vous craignez une éventuelle remontée des taux d’intérêt ?
 

On en parle effectivement, mais aux États-Unis. Nous considérons que la Suisse est un cas particulier. L’inflation demeure contenue, et l’attractivité du franc suisse reste importante. Dans ce contexte, nous ne prévoyons pas de remontée des taux en Suisse à court terme.

Et qu’en est-il de la hausse continuelle des prix de l’immobilier, avec, en corollaire, la baisse des rendements. Est-ce que cela pourrait devenir un problème en 2022 ?
 

Je ne pense pas, il y a toujours un excédent de liquidité sur le marché, et les investisseurs, dans un environnement de taux qui reste négatif, continuent à privilégier l’immobilier. Ceci dit, effectivement, les rendements moyens nets du dividende ont baissé ces dernières années – ils sont passés d’environ 3% en 2018, à 2,29% l’année dernière – et il n’est pas impossible qu’ils baissent encore, si l’on en croit les dernières transactions que l’on observe par exemple à Genève. Mais, pour l’instant, cela ne diminue pas l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs.

On parle beaucoup de l’ESG dans le secteur des fonds immobiliers, où en êtes-vous avec le sujet ?
 

En 2021, le fonds Dominicé Swiss Property Fund a établi un plan d’action pour implémenter sa politique ESG. En collaboration avec la société Signa-Terre, nous avons commencé notre introspection sur les thématiques énergétiques et les émissions de CO2 de nos immeubles grâce à l’intégration des fiches ImmoLabel. Nous souhaitons assurer la continuité de notre engagement en termes d’investissement responsable, en élaborant de meilleures stratégies d’optimisations, de rénovations et en communiquant régulièrement les résultats de notre démarche dans les futurs rapports annuels du fonds eu égard aux objectifs 2030 et 2050 de la Confédération suisse.

D’accord, mais plus concrètement, ça va représenter combien en termes d’investissement ?
 

Dès que nous aurons reçu l’audit de Signa-Terre, nous allons planifier les investissements, pour atteindre les objectifs ESG du fonds et ceux de la Confédération, avec la solution « ImmoData Pro » de Signa-Terre. Ceci dit, nous entreprenons déjà chaque année d’importants investissements pour améliorer l’efficience énergétique de nos immeubles. Dans notre plan d’investissement décennal, concrètement, ça se monte à environ 60 millions de francs pour les dix prochaines années.

Finalement, à plus long terme, quels sont vos objectifs ?
 

Pour l’instant notre fonds est principalement lié à des investisseurs privés, mais notre objectif est d’atteindre un milliard de francs d’actifs dans environ 7 ans, pour pouvoir améliorer l’efficience de la gestion du portefeuille, augmenter les distribuables et attirer des nouveaux investisseurs institutionnels ou personnes physiques fortunées.
 

Olivier Toublan pour Immoday