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Kolumnen
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Zoltan Szelyes, Macro Real Estate
«The Trend is Your Friend – TTIYF»
In dieser Rubrik auf Immoday.ch beleuchten wir spannende Trends, kritische Entwicklungen und überraschende Perspektiven rund um den Immobilienmarkt. Ob nachhaltige Megatrends, strukturelle Veränderungen oder kontroverse Analysen – hier gibt es Denkanstösse und Orientierungshilfen für Investoren, die den Markt verstehen und mitgestalten wollen.
Nach einem erfolgreichen Jahr 2024 und einem vielversprechenden Start ins Jahr 2025 geraten die Zinsrisiken für kotierte Immobilienfonds verstärkt in den Blick. Besonders im Fokus stehen dabei die stark gestiegenen Agios, insbesondere bei Fonds mit Wohnimmobilien. Einige der liquideren und gefragteren Wohnimmobilienfonds werden aktuell mit Agios von fast 50 % gehandelt. Das bedeutet, dass die Kurse rund 50 % über dem Wert der ihnen zugrunde liegenden Portfolios liegen.
Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass derartig hohe Agios oft nicht lange Bestand hatten und in der Regel jeweils eine spürbare Korrektur folgte. Dennoch können solche hohen Bewertungsniveaus teilweise über Monate oder sogar Quartale andauern.
Ob und wie lange die Kurse auf dem derzeit hohen Niveau bleiben, hängt vor allem von der Entwicklung des Zinsniveaus ab. Ein Zinsanstieg würde den Bewertungsdruck erhöhen und die Wahrscheinlichkeit einer Korrektur erheblich steigern. Investoren sollten daher die Zinsentwicklung genau beobachten und die Risiken für ihre Portfolios sorgfältig bewerten.
Negativzinsträume als Treiber der hohen Agios
Ein zentraler Faktor für die starke Performance und den deutlichen Anstieg der Agios bei kotierten Immobilienfonds war die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Meines Erachtens hat die SNB die Zinsen zu früh und zu stark gesenkt. Zusätzlich hat sie in ihren Kommentaren auch die Möglichkeit einer Wiedereinführung von Negativzinsen angedeutet.
Das neu besetzte Direktorium der SNB hat sich insgesamt eher als „taubenhaft“ (dovish) denn als „falkenhaft“ (hawkish) positioniert. Die aktuelle Geldpolitik zielt offenbar auf eine Schwächung des Schweizer Frankens ab. Der Grund dafür ist die wirtschaftliche Schwäche wichtiger Handelspartner der Schweiz, wodurch Deflation aus der Eurozone oder China importiert wird
Die geldpolitische Ausrichtung hat dazu geführt, dass die Finanzmärkte für die zweite Jahreshälfte 2025 bereits Negativzinsen eingepreist haben (aktuell werden wieder positive Zinsen eingepreist). Ob es jedoch tatsächlich zu einer Rückkehr von Negativzinsen kommt, bleibt fraglich – insbesondere in einem globalen Umfeld mit strukturell höherer Inflation.
Refinanzierungssorgen im Ausland und in der Schweiz
Trotz der Hoffnung auf eine Rückkehr zu Negativzinsen sind Immobilieninvestoren, die in der Schweiz nach einer Finanzierung suchen, seit Jahresbeginn mit einer harten Realität konfrontiert. Die mittel- und langfristigen Swapsätze, die Festhypotheken zugrunde liegen, haben sich seit Ende November verdoppelt. An den Anleihenmärkten dominieren Refinanzierungssorgen – sowohl international als auch in der Schweiz.
Während in den USA und einigen europäischen Ländern die Staatsfinanzen Grund zu Sorge geben, stossen Schweizer Kreditgeber seit der Fusion der beiden Grossbanken zunehmend an ihre Kapazitätsgrenzen. Dies hat zu gestiegenen Refinanzierungskosten bei Kantonalbanken und höheren Margen bei Hypotheken geführt. Einige Kantonalbanken haben ihre Kreditvergabe mittlerweile auf ihre Heimkantone beschränkt. Wie sich dieser Markt im Jahr 2025 entwickeln wird, bleibt deshalb spannend.
Für indirekte Anlageprodukte wie Immobilienfonds stellen die steigenden Margen aufgrund der sehr niedrigen Fremdfinanzierungsquoten bislang kein grösseres Problem dar. Der Sektor profitiert weiterhin von einem robusten Eigenkapitalzufluss, insbesondere durch Kapitalerhöhungen. Trotzdem sollten Immobilieninvestoren die Zinsrisiken keinesfalls unterschätzen.
Die Kreditverknappung schafft zugleich Chancen: Private Kapitalgeber können die Lücke nutzen, um verstärkt in den Immobilienmarkt einzutreten und von der aktuellen Situation zu profitieren. Dies bietet insbesondere für alternative Finanzierungsmodelle sowie für Hypothekenfonds und Anlagestiftungen attraktive Möglichkeiten.
Zoltan Szelyes, Macro Real Estate