Malgré le covid, les villes ont toujours la côte

Anders als von vielen vorhergesagt, gab es in der Pandemie keinen Exodus aus der Stadt aufs Land. Gemäss einer vom BWO kürzlich veröffentlichten Studie hat sich die Pandemie nur sehr beschränkt auf den Wohnungsmarkt ausgewirkt.

Es hatte geheissen: «Die Welt nach Corona wird nicht mehr dieselbe sein.» Und vieles in der Gesundheitskrise schien dies zu bestätigen. Darunter auch der Trend, dass Stadtbewohner angesichts von Homeoffice und pandemiebedingter Reisebeschränkungen die Städte verlassen und in weniger dicht besiedelte Dörfer mit mehr Platz ziehen. Drei Jahre später – wenn man nicht mehr die Fantasien der Journalisten, sondern die statistischen Daten analysiert – ist festzustellen, dass die Realität ganz anders aussieht. Denn laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) haben sich die Wohnpräferenzen und das Umzugsverhalten in der Corona-Pandemie kaum verändert.

Zwar habe es die von den Medien berichteten Umzüge tatsächlich gegeben und habe das Leben auf dem Land einen gewissen Reiz gehabt, doch sei dies nur eine Begleiterscheinung geblieben. Einen grundlegenden Trend habe es nicht gegeben und die Auswirkungen seien letztlich marginal geblieben.

Schauen wir uns die vor Kurzem erschienene Studie des BWO «Wohnpräferenzen im Zuge der Corona-Pandemie» etwas genauer an.

Kein Exodus aufs Land

Auf den ersten Blick mag die Tatsache, dass die Rückkehr aufs Land ein alles in allem anekdotisches Phänomen blieb, überraschen, wenn man sich die Zahlen ansieht. Laut BWO ist die Änderung des Umzugsverhaltens bezüglich der Dichte der Wohngemeinde statistisch hoch signifikant, was die Änderung im Jahr 2020 gegenüber 2019 betrifft. Soll heissen: Die Zuwachsrate der Zuzüger in weniger dicht besiedelten Gemeinden war 2020 fast viermal so hoch wie 2019.

Eine Feststellung, die das Bundesamt aber schnell relativiert, denn es erläutert, dass der Effekt zwar statistisch signifikant, quantitativ jedoch nicht sehr bedeutend ist: «Tatsächlich sind rund 4000 Personen aller Umziehenden mehr in weniger dicht besiedelte Gemeinden gezogen, als wenn sich das Verhalten gar nicht geändert hätte. Bei einem Total der Umziehenden 2020 von rund 769 000 entspricht das 0,52%.» 

Wer ist umgezogen?

Laut BWO zogen vor allem mobile, gut verdienende Alleinstehende, kinderlose Paare, Haushalte in Wohneigentum und Führungskräfte aus dicht besiedelten in weniger dicht besiedelte Gemeinden. Kurzum: eine sehr kleine Gruppe der Bevölkerung, nämlich Menschen, die dank Homeoffice in der Lage sind, ihren Lebensmittelpunkt zu verlagern, ohne dass dies ihre berufliche Karriere beeinträchtigt – und die bisweilen auch eine Zweitwohnung besitzen. Im Übrigen ist nicht auszuschliessen, dass ein Teil der Menschen, die vor dem Lockdown aufs Land flohen, in den Statistiken gar nicht erfasst sind, einfach weil sie es versäumten, den Umzug in ihre Zweitwohnung zu melden. Es fällt auf, dass die Anzahl der Zweitwohnungen zwischen Ende 2019 und Ende 2021 leicht sank, «was zwar nicht auf eine gestiegene Zweitwohnungsnachfrage, aber auf eine gestiegene Nutzung von Zweitwohnungen als Erstwohnsitz hindeuten könnte». Allerdings haben laut BWO auch in diesem Fall weitere Analysen aufgrund der Datenlage zu keinen eindeutigen Resultaten geführt. 

Starker Anstieg der Nachfrage nach Einfamilienhäusern 

In einem Punkt jedoch wirkte sich die Corona-Krise tatsächlich auf den Immobilienmarkt aus, und zwar auf die Nachfrage nach Einfamilienhäusern – egal ob in Wohneigentum oder in der Miete –, deren Preise explodiert sind. Die Koinzidenz mit der Pandemie sei auffällig, so die Experten des Bundesamtes. Vielfach sei dieser Preisanstieg mit dem Anlagenotstand erklärt worden, also damit, dass er allein auf das wirtschaftliche Umfeld zurückzuführen sei, da es neben Immobilien keine sicheren Anlagemöglichkeiten mehr gebe, die eine positive Rendite abwerfen würden. In den Augen des BWO greift dieses Argument jedoch zu kurz, da es nicht zu erklären vermag, weshalb auch Häuser zur Miete vom Preisauftrieb betroffen sind. 

Das BWO hält hierzu fest: «Da auch Häuser zur Miete vom Nachfrageanstieg betroffen sind, darf vermutet werden, dass der Garten als Aussenraum im Falle von Lockdowns durchaus begehrt war und nicht nur der gleichzeitig auftretende Anlagenotstand den Boom auslöste.» 

Letztlich nur geringfügige Auswirkungen der Pandemie 

Nichts Überraschendes, wenn man darüber nachdenkt. Seit dem ersten Lockdown mussten viele Menschen von zuhause aus arbeiten. Die Homeoffice-Pflicht kam und das Zuhause wurde zum Arbeitsplatz. Aussenbereiche und Naherholungsgebiete gewannen an Bedeutung. 

Kurzum: «Die Pandemie hatte Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, aber wohl nicht in dem Masse, wie teilweise vermutet», so das BWO. 

Studios wieder gefragt

Die Studie des BWO liesse sich durch eine weitere Studie ergänzen, die kürzlich von der Raiffeisenbank veröffentlicht wurde. Diese Studie bestätigt, dass «die Stadtflucht infolge Corona vor allem eine gute, aber falsche Story für manche Medien war», und zeigt, dass die meisten tatsächlichen Corona-Effekte auf den Wohnungsmarkt mittlerweile verpufft sind – wie der Run auf Wohnungen mit grösserer Zimmerzahl. 

«Einzimmerwohnungen waren während der Pandemie wenig gefragt, weil viele Arbeitnehmer für Homeoffice zuhause einen zusätzlichen Raum benötigten, so die gängige Erklärung», halten die Ökonomen der Bank fest. Während die Leerstände 2021 bei allen anderen Wohnungsgrössen abgenommen hätten, seien sie bei Einzimmerwohnungen gestiegen. 

Doch der Corona-Effekt war nicht von Dauer. Heute stünden bereits wieder deutlich weniger Einzimmerwohnungen leer als vor der Pandemie. Für die Bank Raiffeisen war neben dem Homeoffice-Effekt ein Teil der rückläufigen Nachfrage nach kleineren Wohnungen in der Pandemie ebenfalls der ausbleibenden Zuwanderung geschuldet. Da diese nun wieder angezogen habe, seien alle vermeintlichen und gemutmassten Covid-Spuren damit bereits wieder vollständig verschwunden.

Olivier Toublan-Immoday.ch