La Titrisation
La titrisation immobilière en Suisse
La titrisation immobilière consiste à détenir des immeubles indirectement au travers de véhicules d’investissements prévus à cet effet. Ce type de détention présente de multiples avantages.
L’immobilier indirect en Suisse représente un parc immobilier évalué à CHF 150 milliards.
Les différentes structures de titrisation
La titrisation de biens immobiliers permet de convertir des placements immobiliers en détention directe en droits de participation de placements immobiliers négociables, c’est-à-dire en détention indirecte. Le transfert des immeubles se fait vers un véhicule de placement qui peut être un fonds immobilier, une fondation de placement ou une société immobilière.
Les fonds immobiliers représentent une des structures les plus adaptées à la titrisation immobilière en Suisse. 3 types de fonds immobiliers en Suisse sont communément utilisés. Ils dépendent tous de la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) et sont surveillés par la FINMA :
- Fonds de placement contractuel
- Société d’investissement à Capital Variable (SICAV)
- Société en Commandite de Placement Collectif (SCmPC)
Le fonds de placement contractuel et la SICAV immobilière sont les deux types de fonds les plus fréquemment utilisés pour investir dans un portefeuille immobilier déjà construit. La part de financement externe est limitée à 33% et il est possible de les coter en bourse afin de les rendre accessibles à tous types d’investisseurs.
La SCmPC, quand à elle, est réservée aux investisseurs qualifiés. Cette structure est exclusivement utilisée pour des projets de développements immobiliers. Elle permet d’acquérir des terrains en vue d’un développement suivi d’une vente. Elle est généralement limitée à 10 ans et n’est pas soumise à des limites de financement.
Les fondations de placement (FP) sont des auxiliaires de la prévoyance professionnelle, constituées sous la forme d’une fondation. Elles sont limitées aux institutions exonérées de la prévoyance professionnelle. Leur but est la gestion et l’administration commune des avoirs de prévoyance. La règlementation impose certaines conditions quantitatives et qualitatives pour l’acquisition d’immeubles par le biais de FP. Les FP sont soumises à l’autorisation et à la surveillance de la Commission de Haute surveillance de la Prévoyance Professionnelle (CHS PP).
Les sociétés immobilières sont des entités corporatives telles qu’une société anonyme (SA) ou une société à responsabilité limitée (Sàrl). Si elles répondent aux différents critères de la bourse de Berne ou Zürich, il est possible de les coter en bourse comme toute autre société en Suisse
Les avantages d’un véhicule immobilier régulé
Les véhicules de titrisation immobilière suisses présentent un certains nombre d’avantages pour les différents types d’investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier suisse. Vous trouverez ci-dessous les principaux avantages des fonds immobiliers en détention directe (qui détiennent directement leurs immeubles et non à travers des sociétés immobilières).
- Les revenus des immeubles, constitués des loyers et des gains en capital, sont fiscalisés à taux préférentiel.
- Les parts détenues par les investisseurs ne sont pas imposables comme éléments de fortune et ne sont pas soumis à l’impôt anticipé.
- L’acquisition de parts de fonds immobiliers ou d’actions investisseurs de SICAV immobilières régulés par la FINMA et cotés en bourse ou faisant l’objet d’un marché secondaire régulier n’est pas considérée comme une acquisition immobilière au sens de la LFAIE : Les investisseurs étrangers (excepté les US Persons) peuvent ainsi avoir accès aux rendements immobiliers résidentiels suisses. Les parts détenues par les investisseurs ne sont pas imposables comme éléments de fortune et ne sont pas soumis à l’impôt anticipé.
- Dans le cas des fonds régulés non-cotés, une part de 30% d’investisseurs étrangers est possible.
- Diversification du patrimoine immobilier même avec des montants modestes.
- Gestion professionnelle des risques avec supervision d’un auditeur indépendant
- Les différents acteurs autour du placement tel que le gestionnaire, l’auditeur, la direction de fonds, la banque dépositaire sont régulés par la FINMA et soumis à des contrôles stricts.
- Mise à disposition d’un prix plancher pour les investisseurs qui correspond à la valeur vénale des immeubles détenus, estimée une fois par an par des experts indépendants agréés par la FINMA.
- Gestion professionnelle des risques avec supervision d’un auditeur indépendant
- Les expertises servent de base pour le calcul de la valeur nette d’inventaire (ou valeur de rachat).
- Vente au prix du marché : obligation d’organiser un marché secondaire (bourse ou gré à gré) pour les actions investisseurs (SICAV) et les parts de fonds (fonds contractuel), par l’intermédiaire d’une banque, négociant ou plateforme de négociation autorisés par la FINMA.
- Le regroupement d’actifs immobiliers dans un véhicule d’investissement permet une diminution du ratio Loan-To-Value (LTV)
- Il permet également d’obtenir des conditions plus favorables pour l’utilisation de fonds étrangers en levier.
- Le plus grand volume d’actif immobiliers dans le véhicule d’investissement permet la réalisation d’économies d’échelle sur les couts de gestion, et conduit généralement à professionnalisation de la gestion immobilière.
- Le plus grand volume d’actifs et le professionnalisme des équipes de gestion permet également de planifier et réaliser les investissements de rénovation et d’adaptation du parc aux normes légales, notamment environnementales.
À qui s’adressent les véhicules d’investissement immobilier
Le fonds permet:
- d’intégrer l’immobilier dans l’allocation d’actifs des clients
- d’organiser une transmission de patrimoine immobilier à leur succession en considérant l’ensemble des aspects techniques et financiers liés à cette opération.
La SCPC représente l’outil idéal pour permettre aux entrepreneurs de lever des capitaux pour des projets de développement dans un contexte fiscalement attractif. Elle permet un alignement fort d’intérêt entre les investisseurs et les gestionnaires à travers le mécanisme de commission de performance (carried interest) et autorise un fort effet de levier. De plus, elle bénéficie d’un traitement fiscal intéressant des investisseurs.
Les fonds immobiliers permettent une vaste diversification du portefeuille immobilier des fonds de pension tout en offrant une gestion professionnelle, une meilleure liquidité et une allocation facilitée par région, par segment de marché... Quant aux SCPC elles permettent aux caisses de pension de participer à des projets de promotion immobilière dans un cadre régulé.
Le fonds immobilier permet d’alléger l’actif du bilan par la titrisation d’une partie du parc immobilier et de développer une activité de commissions récurrentes en profitant de l’expertise en matière de gestion immobilière des acteurs du marché.
Les titres immobiliers sont un actif incontournable de la gestion de fortune privée et institutionnelle. La création d’un véhicule de placement dédié à cette classe d’actifs permet à l’institution bancaire de mettre en vitrine ses compétences sur cette classe d’actif, respectivement d’offrir un véhicule à ses clients désireux de planifier un transfert de patrimoine.
Le véhicule de placement collectif est l’outil idéal pour l’asset manager immobilier souhaitant mettre en valeur une expertise spécifique et s’adresser au marché des investisseurs avec un produit régulé, accompagné par des acteurs institutionnels de référence (la Direction de fonds et la banque dépositaire notamment).
Les acteurs d'une SICAV
Le rôle principal de la direction de fonds est la gestion de la SICAV.
Elle peut en outre fournir les prestations suivantes:
La gestion individuelle de différents portefeuilles, le conseil en investissement, la garde et l'administration technique de placement collectifs.
La direction gère les SICAV et les fonds de placement pour le compte des investisseurs de façon indépendante et en son propre nom.
Elle exerce en particulier les tâches suivantes :
- Décider de l'émission de parts, des placements et de leur évaluation
- Calculer la valeur nette d'inventaire
- Fixer les prix d'émission et de rachat des parts ainsi que la distribution des bénéfices
- Exercer tous les droits relevant du fonds de placement.
Le gérant assure la gestion du portefeuille d’immeubles et des risques d'un ou de plusieurs placements collectifs. Le rôle de gérant de portefeuille peut être assuré par la direction de fonds voire être délégué à la banque dépositaire.
Le rôle de l’expert fiscal est de conseiller et d’optimiser fiscalement la SICAV, notamment pour ce qui concerne le ruling et les swaps.
La banque dépositaire assure la garde de la fortune collective de la SICAV.
Elle émet et rachète les parts de fonds et gère le trafic des paiements.
Elle veille à ce que la direction ou la SICAV respectent la loi et le règlement. Elle vérifie que :
- Le calcul de la valeur nette d'inventaire ainsi que les prix d'émission et de rachat des parts soient conformes à la loi et au règlement.
- Que les décisions afférentes aux placements soient conformes à la loi et au règlement.
- Le résultat est utilisé conformément au règlement.
En complément à ces services de base, la banque dépositaire interviendra comme support dans la structuration du véhicule de placement et proposera ses services dans les domaines suivants :
- Organisation du marché des parts, en bourse ou sur le marché OTC
- Introduction en bourse
- Accompagnement des activités de placement auprès des investisseurs
- Financement hypothécaire
- Conseils juridiques, techniques et fiscaux
Dans le cadre de la création d’une SICAV, le rôle de l’avocat est de préparer le dossier qui sera présenté à la FINMA.
Par ailleurs, il conseille sur le choix du véhicule de placement en fonction des besoins de chaque client.
Par la suite, il accompagne les gérants de portefeuilles et les directions de fonds ainsi que les banques dépositaires pour tout ce qui attrait au cadre réglementaire LPCC, LSFIN, LEFIN, LFAIE.
Ils vérifient et valident le dossier préparé par l’avocat pour transmission à la FINMA. Certaines sociétés d’audit peuvent offrir des conseils dans le cadre des requêtes en autorisation lorsque ces dernières n’agissent pas comme société d’audit de la requête. Ils peuvent notamment fournir des conseils en matière de structuration, et d’allocation d’actifs.
Les experts en estimations immobilières sont chargés de déterminer la valeur des biens immobiliers de manière professionnelle, déontologique et indépendante afin de permettre d’établir la valeur nette d’inventaire (VNI) du fonds.
Un expert intervenant dans le cadre de biens appartenant à un produit de placement collectif régulé doit être autorisé par la FINMA. Il doit être indépendant de son mandant afin d’éviter tout conflit d’intérêt et son rapport d’expertise sera contrôlé par les auditeurs.
La méthode d’estimation DCF (Discounted Cash Flow), préconisée par la FINMA, est un modèle dynamique qui tient compte de multiples critères techniques, économiques et données de marchés, lesquels sont pondérés selon les hypothèses retenues comme probables par l’expert.
En Suisse, il existe plusieurs cursus de formation tels que le master EPFL/IEI ou le brevet fédéral d’Expert en Estimations Immobilières.
La FINMA est l’autorité de surveillance des marchés financiers suisses. Indépendante, elle est dotée de prérogatives de puissance publique à l’égard des banques, des entreprises d’assurances, des bourses, des établissements financiers, des placements collectifs de capitaux, de leurs gestionnaires et des directions de fonds, ainsi que des intermédiaires d’assurance.
La FINMA a pour mandat légal de protéger les clients sur les marchés financiers – créanciers, investisseurs et assurés – et de veiller au bon fonctionnement de ces marchés. Pour ce faire, elle octroie des autorisations d’exercer aux entreprises opérant dans les secteurs d’activité régulés (directions de fonds, banques dépositaires, asset managers, représentants de fonds étrangers et organes de contrôles), elle approuve les placements collectifs de capitaux suisses ainsi que les fonds étrangers disponibles en Suisse et, enfin, exerce une surveillance prudentielle. En cas de disfonctionnement ou de manquement observé, la FINMA peut prendre des mesures contraignantes envers les acteurs afin d’assurer son mandat.
Par son activité de surveillance, la FINMA contribue à renforcer la compétitivité et la réputation de la place financière suisse.
La CHS PP est l’autorité indépendante de surveillance des fondations de placement, du fonds de garantie et de l’institution supplétive, donc de la prévoyance professionnelle.
La CHS PP est une autorité de surveillance indépendante, non soumise aux directives du Parlement ou du Conseil fédéral. Elle veille à une pratique uniforme de la surveillance dans la prévoyance professionnelle. Elle exerce la haute surveillance sur les huit autorités de surveillance directe régionales et peut à cet effet émettre des directives. La CHS PP est l’autorité de surveillance directe sur les fondations de placement, le fonds de garantie et l’institution supplétive. Elle est également l’autorité décernant l’agrément aux experts en prévoyance professionnelle.