Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Rapport semestriel non audité au 30.09.2021 / Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.09.2021

Edmond De Rothschild Real Estate Sicav

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Rapport semestriel non audité au 30.09.2021 / Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.09.2021
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Circulaires internes

RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL 

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Edmond Rothschild Real Estate SICAV (CH0124238004)

 

Publication du rapport semestriel non audité au 30.09.2021

 

Les résultats semestriels d’ERRES au 30 septembre 2021 reflètent le très bon positionnement du portefeuille en termes de localisation, de risque de vacance et de profil environnemental.

 

·       Maintien du taux de pertes sur loyer à un niveau stable de 3.35%, témoignant de la qualité des immeubles et du travail effectué par les équipes.

 

·       Renforcement de l’allocation résidentielle, en particulier à Genève, grâce aux développements réalisés et aux acquisitions sécurisées dont le transfert de propriété est prévu d’ici à la fin de l’année.

 

·       Succès de l’augmentation de capital de CHF 279.7 millions, entièrement souscrite et déployée d’ici à fin 2021 sur 22 immeubles et représentant un montant d’investissement lié de CHF 330 millions

 

·       Poursuite du déploiement actif de la politique de durabilité au travers d’actions ciblées ayant un impact positif sur l’environnement et le confort des locataires.

 

·       Confirmation des objectifs pour l’exercice 2021/22 dont un dividende à CHF 3.60/action.

 

Compte de résultat

Au 30 septembre 2021, le résultat net du demi-exercice, reprenant les revenus et charges courantes, enregistre une progression de 8.0% par rapport à la même période l’année précédente pour s’établir à CHF 27.9 millions.

 

Les produits sont en hausse de 17.7%, essentiellement grâce aux revenus issus des nouvelles acquisitions et à ceux liés à l’augmentation de capital de septembre 2021.

 

Le taux de perte sur loyers s’établit à 3.35% soit sur les mêmes niveaux qu’à fin mars 2021 (3.33%). Il témoigne à la fois de la gestion active des immeubles par le gestionnaire qui s’efforce d’anticiper les besoins des locataires et de la qualité des immeubles et de leur localisation. Le taux de vacance effectif au 30 septembre 2021 est à un niveau réjouissant de 2.88%.

 

Le total des charges est en hausse de 31.9% sur le premier semestre de l’exercice à CHF 23.2 millions. Cette hausse est principalement expliquée par la forte progression des dépenses réalisées sur les immeubles dans le cadre de l’entretien et des réparations. Ces coûts sont conformes à la stratégie de préservation de valeur du patrimoine et d’atteinte d’objectifs d’amélioration énergétique et de qualité des espaces offerts. Le gestionnaire avait en outre anticipé un effet de rattrapage par rapport au précédent exercice, impacté par la crise et la difficulté d’opérer sur les immeubles pendant certaines périodes.

 

Deux immeubles ont été vendus générant un gain réalisé de CHF 4.0 millions avec une marge nette de plus de 20% tant sur le prix de revient que sur la dernière expertise. Le résultat réalisé du fonds se monte à CHF 31.9 millions en hausse de 23.7% par rapport au 30 septembre 2020.

 

Les comptes semestriels font ressortir une perte non réalisée de CHF 2.9 millions principalement due aux travaux activés sur des immeubles non réévalués. L’ensemble du parc immobilier fera l’objet d’une évaluation annuelle au 31 mars 2022. Le résultat total à la fin du premier semestre de l’exercice se monte à CHF 29.0 millions, soit au même niveau que lors des six premiers mois de l’exercice précédent. Le rendement de placement se monte à 1.54% sur cette première moitié d’exercice 2021/22.

 

Compte de fortune

Le coefficient d’endettement s’établit à un bas niveau de 22.7% au 30 septembre 2021 suite à l’afflux de liquidités de CHF 279.7 millions lié à l’augmentation de capital clôturée quelques jours avant la clôture semestrielle. Le gestionnaire a dans un premier temps remboursé des échéances hypothécaires et investira l’entier du montant levé d’ici à la fin de l’année civile conformément à sa stratégie d’endettement et aux opportunités signées.

 

Le taux moyen de la dette est stable à 1.08% avec une maturité moyenne de 3.55 années. Les conditions obtenues pour les tirages prévus d’ici à la fin de l’année laissent entrevoir une poursuite de la baisse des coûts de la dette et un allongement de la duration.

 

La valeur nette d’inventaire (VNI) atteint 118.94 CHF/action, soit une hausse de 2.35% par rapport à la même période l’année précédente. La baisse de CHF 1.81/action depuis le dernier rapport annuel au 31 mars 2021 s’explique par le détachement du dividende de CHF 3.60/action en juillet 2021.

 

Acquisitions et ventes

 

Depuis la clôture annuelle du 31 mars 2021, la SICAV a réalisé les acquisitions et ventes suivantes :

 

-        Achat d’un projet de construction sis François-Jacquier 12-14-18 à Chêne-Bourg (GE). Proche de la nouvelle gare du Léman Express, ce développement labellisé Minergie P offrira 53 logements aux loyers contrôlés.

-        Achat d’un portefeuille de quatre immeubles résidentiels à Genève (GE). Très bien localisés, les 62 appartements sont en très bon état et offrent un potentiel locatif important.

-        Achat d’un immeuble résidentiel sis De-Luserna 34 à Genève (GE). Ce petit immeuble résidentiel situé sur la rive droite est composé de 13 appartements.

-        Vente de l’actif sis Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 à Olten (SO). Cet immeuble entièrement repositionné par un travail de gestion actif n’offrait plus de potentiel par rapport au risque latent de vacances et d’investissements. Le prix obtenu en processus d’appel d’offre compétitif permet de dégager un solide marge positive par rapport à prix de revient et à la dernière évaluation.

-        Vente à terme de l’immeuble sis Giulio Vicari 30 à Lugano (TI). Acquis dans le cadre d’un portefeuille il y a deux ans, cet actif n’était pas stratégique pour ERRES.

A la date de publication du rapport semestriel, et conformément à ce qui a été planifié lors de l’augmentation de capital, la SICAV est par ailleurs engagée sur plusieurs acquisitions pour des transferts de propriété devant intervenir d’ici à la fin de l’année civile et représentant un volume d’investissement total de CHF 254.3 millions:

 

-        Un portefeuille de neuf immeubles résidentiels localisés à Lausanne et dans son agglomération (VD)

-        Un immeuble résidentiel sis Servette 11 à Genève (GE)

-        Un immeuble mixte sis Est 8 à Genève (GE)

-        Les immeubles neufs du Quartier de l’Etang à Vernier (GE)

-        Un immeuble commercial sis Genève 92 à Thônex (GE) offrant un important potentiel de développement résidentiel

-        Un immeuble résidentiel sis Jean-Baptise Vandelle 13 à Versoix (GE)

 

Ces acquisitions offrent des rendements attractifs, un renforcement du positionnement stratégique d’ERRES dans le marché résidentiel genevois ainsi qu’un fort potentiel de création de valeur par la réalisation de projets de surélévation, du déploiement de la réserve locative et d’une baisse progressive des charges.

 

Projets de construction et de développement

A Köniz (BE), le projet de construction de « Bläuacker II » touche à sa fin : le premier bâtiment a été livré durant l’été 2021 et est entièrement loué alors que le second bâtiment a été livré début novembre 2021. Il est entièrement loué avec des baux commerciaux à long terme (25 ans, 15 ans et 10 ans) à l’exception d’une dernière surface représentant 4.3% de l’état locatif global. L’excellente localisation sur la place centrale en face de la gare et la qualité de construction ont convaincu tant les locataires résidentiels que commerciaux.

 

Le projet de surélévation de Prulay 37 à Meyrin (GE), offrant 16 appartements supplémentaires répondant aux besoins du marché, est également en phase finale. La livraison des nouvelles unités est prévue pour janvier 2022 avec une anticipation de commercialisation pleine à ce moment.

 

La construction des immeubles résidentiels du Quartier de l’Etang à Vernier (GE) est terminée et le transfert de propriété est intervenu après la date de clôture au 1 er novembre 2021. Les 253 appartements aux loyers contrôlés ont tous trouvé preneur.

 

Proche de la nouvelle gare du Léman Express, le projet de construction nouvellement acquis sis François-Jacquier 12-14-18 à Chêne-Bourg (GE) a débuté courant de l’été 2021. Cet actif résidentiel, dont la livraison est anticipée pour novembre 2023, sera composé de 53 appartements aux loyers contrôlés et labellisé Minergie P.

 

Durabilité

Le gestionnaire déploie activement sa stratégie de durabilité en mettant des moyens importants sur les immeubles existants dans le but de maximiser l’impact de ses actions.

 

Plusieurs projets d’assainissements et de rénovations du parc existant sont en cours comme à Prulay 37 à Meyrin (GE) où une labellisation Minergie est visée. La rénovation de l’enveloppe thermique, la pose de panneaux solaires photovoltaïques et le raccordement des nouvelles unités à un réseau de chaleur à distance viendront considérablement réduire d’impact environnemental de cet ensemble. Ce chantier utilise principalement des composants locaux avec une préfabrication importante en usine permettant de limiter les nuisances pour les locataires.

 

Le gestionnaire équipe actuellement le parc immobilier d’ERRES de systèmes d’optimisation de la production de chaleur grâce à la technologie. L’installation de boitiers intelligents permet ainsi d’ajuster de manière fine la production de chaleur aux conditions météorologies et aux comportements des locataires. Cette connectivité offre en outre des données précises qui serviront pour mener à bien des projets de rénovation ambitieux.

 

L’équipement de toitures existantes avec des panneaux solaires photovoltaïques fait partie intégrante de la poursuite de la mise en œuvre de la stratégie de durabilité. A Lausanne (VD), l’immeuble commercial Boveresses 44 sera équipé durant l’hiver d’une installation permettant aux locataires de bénéficier d’une énergie locale, renouvelable et à un prix compétitif. D’autres projets sont actuellement en phase d’étude.

 

Covid-19

La situation sanitaire s’est améliorée en Suisse depuis la fin du printemps et le début de l’exercice comptable d’ERRES.

 

Sur les six premiers mois de l’exercice, la perte locative liée aux aides octroyées se monte à environ CHF 150’000 représentant moins de 0.3% des revenus totaux sur six mois. A la date de clôture du rapport, le montant des échelonnements de paiement ouverts se montent à environ CHF 145'000 et concernent six locataires commerciaux. Dans ces conditions, les résultats annuels 2021/22 d’ERRES ne seront impactés que très faiblement.

 

Perspectives

Le gestionnaire est convaincu du positionnement attractif d’ERRES grâce à son exposition prépondérante au secteur résidentiel, à la qualité des localisations de ses immeubles et aux conditions cadres qui restent favorable à l’immobilier. Pour l’exercice en cours se clôturant au 31 mars 2022, nous prévoyons un résultat permettant de distribuer un dividende stable à CHF 3.60/action.

 

Sources : Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA

 

 

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Edmond Rothschild Real Estate SICAV (CH0124238004)

 

Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.09.2021

 

Das Halbjahresergebnis von ERRES zum 30. September 2021 spiegelt die sehr gute Positionierung des Portfolios in Bezug auf Standort, Leerstandsrisiko und Umweltprofil wider.

 

Stabilisierung der Mietausfallrate von 3.35%, was die Qualität der Immobilien und die vom Vermögensverwalter geleistete Arbeit bestätigt.

 

·       Erhöhung der Allokation in Wohnimmobilien, insbesondere in Genf, dank realisierten Projektentwicklungen und gesicherten Akquisitionen, bei denen der Eigentumsübergang bis zum Ende des Kalenderjahres vorgesehen ist.  

 

·       Erfolgreiche Kapitalerhöhung um CHF 279.7 Mio., die vollständig gezeichnet und bis Ende 2021 für den Ankauf von 22 Liegenschaften eingesetzt wurde, was einer gebundenen Investitionssumme von CHF 330 Mio. entspricht.

 

·       Fortsetzung der aktiven Umsetzung der Nachhaltigkeitspolitik durch gezielte Massnahmen, die sich positiv auf die Umwelt und den Komfort der Mieter auswirken.

 

·       Bestätigung der Ziele für das Geschäftsjahr 2021/22, inklusive der Dividende von CHF 3.60 pro Aktie.

 

Erfolgsrechnung

Zum 30. September 2021 stieg der Nettoertrag des ersten Halbjahrs - unter Berücksichtigung der Einnahmen und laufenden Ausgaben - um 8.0% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf CHF 27.9 Mio. an.

 

Die Einnahmen erhöhten sich vor allem dank den Mietzinsen aus Neuakquisitionen und im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung vom September 2021 um 17.7%.

 

Die Mietausfallrate belief sich auf 3.35% der Gesamtmieteinnahmen und blieb damit gegenüber dem Wert von Ende März 2021 (3.33%) stabil. Dies ist das Resultat der aktiven Verwaltung der qualitativen Liegenschaften an guten Lagen durch den Vermögensverwalter, welcher stets die aktuellen und künftigen Bedürfnisse der Mieter im Blick hat. Die effektive Leerstandsquote per 30. September 2021 liegt bei erfreulichen 2.88%.

 

Der Gesamtaufwand erhöhte sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahrs um 31.9% auf CHF 23.2 Mio. Diese Erhöhung ist hauptsächlich auf den starken Anstieg der Ausgaben im Zusammenhang mit Instandhaltung und Reparaturen der Gebäude zurückzuführen. Diese Kosten entsprechen der Strategie zur Erhaltung der Vermögenswerte sowie zur Verbesserung der Energieeffizienz und der Qualität der angebotenen Mieträumlichkeiten. Zudem hatte der Verwalter einen Nachholeffekt gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr erwartet, welches unter der Covid-Krise und den Schwierigkeiten bei der Nutzung der Immobilien in bestimmten Zeiträumen litt.

 

Zwei Liegenschaften wurden verkauft. Sie erzielten einen Gewinn von CHF 4.0 Mio. mit einer Nettomarge von mehr als 20% auf den Gestehungskosten und in Bezug auf die letzten Bewertungen. Das Fondsergebnis beläuft sich auf CHF 31.9 Mio., was einem Anstieg von 23.7% im Vergleich zum 30. September 2020 entspricht.

 

Aus dem Halbjahresabschluss resultiert ein nicht realisierter Verlust von CHF 2.9 Mio., der hauptsächlich auf die aktivierten Arbeiten an nicht neu bewerteten Liegenschaften zurückzuführen ist. Die jährliche Bewertung des gesamten Immobilienportfolios erfolgt zum 31. März 2022. Das Gesamtergebnis am Ende des ersten Halbjahres beträgt CHF 29.0 Mio., liegt also auf dem gleichen Niveau wie in den ersten sechs Monaten des Vorjahrs. Die Anlagerendite beläuft sich auf 1.54% in der ersten Hälfte des Geschäftsjahrs 2021/22.

 

Bilanz

Die Fremdkapitalquote lag zum 30. September 2021 auf einem niedrigen Niveau von 22.7%, nachdem durch die einige Tage vor Halbjahresschluss abgeschlossene Kapitalerhöhung liquide Mittel in Höhe von CHF 279.7 Mio. zugeflossen waren. Der Vermögensverwalter hat zunächst die fälligen Hypothekarzahlungen geleistet und wird den gesamten aufgenommenen Betrag bis zum Ende des Kalenderjahres im Einklang mit seiner Fremdmittelstrategie und den beschlossenen Projekten investieren.

 

Der durchschnittliche Zinssatz liegt stabil bei 1.08% mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 3.55 Jahren. Die für die geplante Inanspruchnahme von Krediten bis Ende des Jahres erhaltenen Bedingungen sprechen für einen weiteren Rückgang der Fremdkapitalkosten und eine Verlängerung der Laufzeit.

 

Der Nettoinventarwert (NAV) belief sich auf CHF 118.94 pro Aktie, was einem Anstieg von 2.35% gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Der Rückgang von CHF 1.81 pro Aktie seit dem letzten Geschäftsbericht zum 31. März 2021 erklärt sich durch den Abschlag der Dividende von CHF 3.60 pro Aktie im Juli 2021.

 

Transaktionen

Seit dem Jahresabschluss vom 31. März 2021 hat die SICAV folgende Zu- und Verkäufe getätigt:

 

-        Kauf eines Bauprojekts, François-Jacquier 12-14-18 in Chêne-Bourg (GE). Diese in der Nähe des neuen Bahnhofs Léman Express gelegene Entwicklungsliegenschaft, die das Minergie-P Label aufweist, wird 53 Wohnungen mit kontrollierten Mieten anbieten.

-        Kauf eines Portfolios von vier Wohngebäuden in Genf (GE). Die 62 Wohnungen an ausgezeichneter Lage sind in sehr gutem Zustand und versprechen ein hohes Mietzinspotenzial.

-        Kauf eines Wohnhauses, De-Luserna 34 in Genf (GE). Dieses kleine Wohngebäude am rechten See-Ufer besteht aus 13 Wohnungen.

-        Verkauf der Liegenschaft Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 in Olten (SO). Diese Immobilie, die durch aktives Management vollständig neu positioniert wurde, bot im Verhältnis zum Leerstands- und Investitionsrisiko kein Potenzial mehr. Der Verkaufspreis, der in einem wettbewerbsorientierten Ausschreibungsverfahren erzielt wurde, entspricht einer soliden positiven Marge gegenüber dem Gestehungspreis und der jüngsten Bewertung.

-        Terminverkauf der Liegenschaft, Giulio Vicari 30 in Lugano (TI). Die Liegenschaft, die vor zwei Jahren im Rahmen eines Portfolios erworben wurde, war für ERRES nicht strategiekonform.

 

Am Tag der Veröffentlichung des Halbjahresberichts und gemäss der Planung der Kapitalerhöhung hat die SICAV zudem mehrere Akquisitionen getätigt, deren Eigentumsübergang bis zum Ende des Kalenderjahres vorgesehen ist. Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt CHF 254.3 Mio.:

 

-        Ein Portfolio von neun Wohnimmobilien in Lausanne und seinem Ballungsraum (VD)

-        Wohngebäude, Servette 11 in Genf (GE)

-        Ein Gebäude mit Mischnutzung, Est 8 in Genf (GE)

-        Neue Gebäude im Quartier de l'Etang in Vernier (GE)

-        Ein Geschäftshaus, Genf 92 in Thônex (GE), mit hohem Entwicklungspotenzial als Wohngebäude

-        Ein Wohngebäude, Jean-Baptise Vandelle 13 in Versoix (GE)

 

Diese Transaktionen bieten attraktive Renditen, stärken die strategische Positionierung von ERRES auf dem Genfer Wohnungsmarkt und bieten ein hohes Wertschöpfungspotenzial durch Aufstockungsprojekte, die Entfaltung der Mietzinsreserven und eine schrittweise Senkung der Kosten.

 

Bau- und Entwicklungsprojekte

Das Bauprojekt „Bläuäcker II“ in Köniz (BE) ist bald abgeschlossen: Das erste Gebäude wurde im Sommer 2021 fertiggestellt und ist vollständig vermietet, während das zweite Gebäude Anfang November 2021 bezogen wurde. Es ist im Rahmen langfristiger Gewerbe-Mietverträge (25 Jahre, 15 Jahre und 10 Jahre) mit Ausnahme von 4.3% der Gesamtmietfläche vollvermietet. Die ausgezeichnete Lage am zentralen Platz gegenüber dem Bahnhof und die Bauqualität haben sowohl Wohnungs- als auch Gewerbemieter überzeugt.

 

Das Aufstockungsprojekt beim Gebäude Prulay 37 in Meyrin (GE) mit 16 weiteren Wohnungen, die dem Marktbedarf entsprechen, befindet sich ebenfalls in der Abschlussphase. Die Fertigstellung der neuen Wohnungen ist für Januar 2022 geplant, wahrscheinlich bereits mit vollständiger Vermietung auf diesen Zeitpunkt.

 

Der Bau der Wohngebäude im Quartier de l'Etang in Vernier (GE) ist abgeschlossen und der Eigentumsübergang erfolgte nach dem Stichtag per 1. November 2021. Alle 253 Wohnungen mit kontrollierten Mieten haben Mieter gefunden.

 

Die Bauarbeiten am neu erworbenen Bauprojekt François-Jacquier 12-14-18 in Chêne-Bourg (GE), in der Nähe des neuen Bahnhofs Léman Express, begannen im Sommer 2021. Diese Wohnimmobilie, deren Fertigstellung für November 2023 erwartet wird, besteht aus 53 Wohnungen mit kontrollierten Mieten und wird das Minergie P Label tragen.

 

Nachhaltigkeit

Der Vermögensverwalter setzt seine Nachhaltigkeitsstrategie aktiv um, indem er erhebliche Mittel in die Bestandesliegenschaften investiert, um die Wirkung seiner Massnahmen zu maximieren.

 

Mehrere Projekte zur Renovierung und Sanierung des Gebäudebestands sind im Gange, wie zum Beispiel beim Gebäude Prulay 37 in Meyrin (GE), wo ein Minergie-Label angestrebt wird. Die Renovierung der thermischen Gebäudehülle, die Installation von Photovoltaikanlagen und der Anschluss der neuen Einheiten an ein Fernwärmenetz werden die Umweltauswirkungen dieses Gebäudekomplexes erheblich verringern. Dieses Projekt nutzt hauptsächlich lokale Komponenten mit einem hohen vorgefertigten Anteil, um die Unannehmlichkeiten für die bestehenden Mieter zu begrenzen.

 

Der Vermögensverwalter rüstet derzeit den Immobilienpark von ERRES mit Technologie[1]Systemen zur Optimierung der Wärmeerzeugung aus. Die Installation intelligenter Systeme ermöglicht es, die Wärmeerzeugung den Wetterbedingungen und dem Verhalten der Mieter anzupassen. Diese Vernetzung bietet zudem genaue Daten, die als Grundlage für ehrgeizige Renovierungsprojekte dienen sollen.

 

Die Ausrüstung der bestehenden Dächer mit Photovoltaikpaneelen sind ein integraler Bestandteil der weiteren Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie. In Lausanne (VD) wird das Geschäftshaus Boveresses 44 diesen Winter mit einer Anlage ausgestattet, die die Mieter mit lokaler, erneuerbarer Energie zu einem konkurrenzfähigen Preis versorgt. Weitere Projekte werden derzeit geprüft.

 

Covid-19

Seit Ende des Frühjahrs und Beginn des Geschäftsjahrs von ERRES hat sich die Gesundheitslage in der Schweiz verbessert.

 

In den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahrs betrug der Mietzinsverlust im Zusammenhang mit den gewährten Unterstützungen rund CHF 150'000, was weniger als 0.3% des Gesamtertrags über sechs Monate ausmacht. Zum Stichtag belaufen sich die offenen Ratenzahlungen auf rund CHF 145'000 und betreffen sechs gewerbliche Mieter. Vor diesem Hintergrund dürften die Jahresergebnisse 2021/22 von ERRES nur sehr gering beeinflusst werden.

 

Ausblick

Der Vermögensverwalter ist von der Attraktivität der Positionierung von ERRES angesichts der überwiegenden Ausrichtung auf den Wohnsektor, der guten Lage der Gebäude und der nach wie vor günstigen Rahmenbedingungen für Immobilien überzeugt. Für das laufende Geschäftsjahr, das am 31. März 2022 endet, rechnen wir mit einem Ergebnis, welches die Ausschüttung einer stabilen Dividende von CHF 3.60 pro Aktie ermöglicht.

 

Quelle : Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA

 

 

 

 

 

 



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