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Zum heutigen '5 Minuten mit'-Interview begrüssen wir Cyril Peyrot, Head of Investment bei «Naef Investissement & Commercial»
'5 Minuten mit' ist eine Interviewreihe, die zu einem besseren Verständnis der Akteure der Immobilienverbriefung in der Schweiz und ihrer Aktivitäten beitragen soll.
Cyril, erzählen Sie uns etwas über sich. Wie sieht Ihr beruflicher Werdegang aus?
Ich bin inzwischen seit 13 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Ich habe erst an der Hotelfachschule in Genf studiert und absolvierte anschliessend berufsbegleitend das Studium der Wirtschaftswissenschaften an der HEG Genf, der Fachhochschule für Wirtschaft. Meine richtige berufliche Laufbahn begann 2007 bei der «Big Four» Deloitte. Es war eine erste Erfahrung, bei der ich mir meine Sporen verdienen konnte. Dort bearbeitete ich auch meine ersten Dossiers aus dem Bereich Immobilieninvestitionen.
Eine Ausbildung an der Hotelfachschule – hilft das in der Immobilienbranche?
Das ist eine gute Ausbildung für Dienstleistungsberufe. Und in der Immobilienbranche hat man viel mit Menschen zu tun, seien es Privatkunden oder institutionelle Anleger. Ich würde sogar so weit gehen und sagen, dass ein guter Umgang mit Menschen in meiner Branche genauso wichtig ist wie fachliche Kompetenzen.
Und anschliessend sind Sie in die Immobilienbranche gegangen?
Dieser Bereich hat mich schon lange interessiert, da ein Grossteil meiner Familie seit mehreren Generationen in diesem Sektor tätig ist. Ich habe 2009 bei Wüest & Partner angefangen, die in der Analyse und Entwicklung von Immobilienprojekten tätig sind. Das war sehr interessant für eine erste Erfahrung in diesem Sektor und sehr lehrreich. Ich konnte an komplexen Dossiers arbeiten, für die ich Berichte zur Entscheidungshilfe für Immobilienentwicklungsprojekte oder auch Studien zur Standort- und Marktanalyse, beispielsweise für Quartierpläne, erstellen musste. Aber es ist ein Beruf für Analytiker, bei dem man viel Zeit hinter dem Computer verbringt, und ich verspürte schnell das Bedürfnis, näher am Menschen zu sein. Ich wollte mehr mit der Praxis zu tun haben und die Akteure der Immobilienbranche kennenlernen. Was mich 2017 nach einigen Umwegen zu Naef Immobilier bei Naef Investissement & Commercial führte.
In welcher Position?
Ich habe zunächst drei Jahre lang als Makler im Bereich Gewerbeimmobilien gearbeitet, wo ich speziell mit der Neuvermietung und Aufwertung von Büroflächen beschäftigt war. Hier ging es darum, im Auftrag eines Eigentümers Mieter für seine leerstehenden Flächen zu finden oder Mietern, die an einen Mietvertrag gebunden waren, dabei zu helfen, diesen aufzulösen. Es ist ein sehr interessanter, komplexer und anspruchsvoller Beruf. Man muss die Bedürfnisse von Unternehmen und die Marktpreise für die einzelnen Sektoren kennen. Vor allem aber muss man Auftraggeber und Kunden überzeugen und bestärken. Im Jahr 2020 wurde ich Head of Investments für die Region Genf, mit anderen Worten, der Verantwortliche für den Verkauf von Renditeobjekten.
Naef Immobilier dürfte jeder kennen, Naef Investissement & Commercial aber vielleicht nicht. Erzählen Sie uns ein wenig mehr darüber?
Hinter Naef Investissement & Commercial verbirgt sich ein Team aus rund einem Dutzend Spezialisten für Immobilieninvestitionen und Gewerbeimmobilien, die in drei Kompetenzzentren in Genf, Lausanne und Neuenburg arbeiten. Wir sind Experten für die Schätzung von Immobilien im Hinblick auf Verkauf oder Vermietung, die Aufwertung und Vermietung von Gewerbeflächen sowie den Verkauf von Gebäuden.
Wie schwierig ist es, in der aktuellen Situation mit einer so starken Nachfrage Immobilien zu verkaufen?
Die Nachfrage ist zwar hoch, das Angebot aber begrenzt. Die Naef-Gruppe verwaltet einen grossen Immobilienbestand, der uns viele Informationen über den Immobilieninvestmentmarkt liefert. Diese bündeln und verarbeiten wir, um die Interessen unserer Kunden so gut wie möglich zu bedienen. Im Gegensatz zu Immobilienhändlern ohne Immobilienverwaltung können wir also einen echten Mehrwert bieten. Und das ist auch gut so, denn das Wichtigste ist, auf diesem kleinen und hart umkämpften Markt Mandate zu finden. Auf dem heutigen unausgeglichenen Markt kann es sich als schwierig erweisen, den Verkehrswert einer Immobilie richtig zu beziffern.
Wie laufen diese Verkäufe ab?
In zwei Schritten. Zunächst senden wir ein kurzes Dokument an alle potenziellen Käufer, die wir kennen. Diejenigen, die dann interessiert sind, erhalten das vollständige Dossier sowie einen persönlichen Zugang zu den Analysedaten, um das Dossier grob prüfen zu können. Im Anschluss unterbreiten uns einige von ihnen eine unverbindliche Absichtserklärung. Die Käufer, deren Absichtserklärung angenommen wurde, prüfen in einem zweiten Schritt das Dossier gründlicher und nehmen auch eine Besichtigung der Örtlichkeiten vor. Sie geben daraufhin ein verbindliches Angebot ab, das sie in einem Umschlag an einen benannten Notar schicken. Dieser ist verpflichtet, uns alle eingegangenen Angebote zu übermitteln, von denen das beste den Zuschlag erhält.
Wer sind diese Käufer?
Wenig überraschend: Während die meisten Verkäufer Privatpersonen sind, sind die eindeutige Mehrheit der Käufer – über 90 % – institutionelle Anleger, also Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen oder Immobilienfonds.
Ist Naef Investissement & Commercial ein wichtiger Geschäftsbereich?
Naef Investissement & Commercial gibt es seit zehn Jahren und beschäftigt heute ein Dutzend Personen. Unabhängig von der Grösse ist unser Geschäftsbereich wichtig und leistet einen bedeutenden Beitrag zum Umsatz der Naef-Gruppe, die ihrerseits dieses Jahr ihr 140-jähriges Bestehen feiert und 385 Mitarbeitende in acht Agenturen in der Westschweiz beschäftigt.
Und was bedeutet das in konkreten Zahlen?
Bedenken Sie, dass die Anzahl der Immobilientransaktionen in Genf ziemlich konstant ist. In den letzten fünf Jahren waren es durchschnittlich 130 pro Jahr. Ohne genaue Zahlen zu nennen, würde ich sagen, dass Naef Investissement & Commercial etwa zehn Transaktionen zu einem Gesamtwert von etwa 100 Millionen Franken pro Jahr abwickelt.
Sind Sie nur in Genf tätig?
Nicht nur. Wir haben auch Büros in Lausanne und Neuenburg eröffnet. Unsere Experten dort kennen den Markt vor Ort sehr gut. Dadurch konnten wir unsere Aktivitäten auf die gesamte Westschweiz ausdehnen – mit Verkäufen auch im Wallis und sogar bis ins Tessin.
Und in der Deutschschweiz?
Im Moment sind wir auf der anderen Seite der Saane relativ wenig präsent. Auch wenn wir dort keine Immobilien zum Verkauf anbieten, kennen wir die institutionellen Anleger, die als Käufer auftreten, sehr gut und bieten ihnen regelmässig Immobilien in der Westschweiz an.
Welchen Mehrwert bietet Naef Investissement & Commercial im Bereich Immobilieninvestment?
Für alle institutionellen Kunden, einschliesslich der Immobilienfonds, die auf der Käuferseite unsere wichtigsten Kunden sind, arbeiten wir als Vermittler und helfen ihnen, neue Objekte zum Erwerb zu finden. Da wir ihre Investitionskriterien bereits kennen, lassen wir ihnen nur Dossiers zukommen, die ihren Erwartungen entsprechen. Ausserdem bemühen wir uns im Verkaufsprozess systematisch darum, die für die Prüfung eines Dossiers relevanten Informationen immer auf dieselbe Weise zusammenzustellen. Dadurch haben unsere Kunden direkten und einfachen Zugang zu den wichtigsten Informationen und sparen Zeit. Wir bleiben während der gesamten Transaktion ihr erster Ansprechpartner. Dazu sollte man wissen, dass die Analyse eines Dossiers diese institutionellen Anleger mehrere tausend Franken kostet, was auf den ersten Blick kein grosser Betrag ist, es sei denn, man erhält wie sie mehrere hundert Dossiers pro Jahr. Wir bemühen uns daher, ihnen Zeit und Geld zu ersparen, indem wir nur die Dossiers analysieren, die ihrer Anlagestrategie entsprechen.
Wie sehen Sie die Zukunft des Marktes für Immobilieninvestments?
Der Markt ist und bleibt unausgeglichen, bei einer grossen Nachfrage und einem deutlich kleineren Angebot. Die institutionellen Anleger sind gezwungen, in Immobilien zu investieren, die, das wissen Sie besser als ich, in diesem Umfeld negativer Zinsen die letzte Anlageklasse sind, die langfristig eine Rendite bietet. Die Nachfrage ist also sehr hoch und wird wahrscheinlich in der kommenden Zeit auch nicht nachlassen. Auf der Angebotsseite hingegen profitieren private Verkäufer von dieser günstigen Wirtschaftslage und erzielen Rekordsummen bei ihren Transaktionen. Dies wirkt sich erheblich auf die Renditen dieser Gebäude aus.
Cyril, lassen Sie uns etwas privater werden. Wer sind Sie?
Ich bin 42 Jahre alt, wohne in Genf, bin verheiratet und Vater von zwei Töchtern im Alter von 3 und 5 Jahren.
Welche Hobbys haben Sie?
Ich bin leidenschaftlicher Segler, aber das ist mehr als nur ein Hobby. Als junger Mann habe ich mit einer Jolle an Wettkämpfen teilgenommen und mich auf die Olympischen Spiele 2004 in Athen vorbereitet. Später, bevor ich zu Naef gegangen bin, erfüllte ich mir einen alten Traum: Ich bin Seemann geworden. Gemeinsam mit einem Freund habe ich mir ein historisches Boot, die «Oiseau de feu», gekauft, das 1937 armiert worden war. Wir haben drei Jahre lang auf See gelebt. Das war 2014. Wir nahmen Leute mit, die an den grossen traditionellen Regatten im Mittelmeer teilnahmen, was es uns ermöglichte, die Restaurierung des Boots zu stemmen. Es war eine sehr schöne Auszeit. Aber wie alle schönen Dinge hatte auch sie ein Ende.
Haben Sie das Boot noch?
Ich habe mich gerade von ihm getrennt. Mein Partner, der an Bord geblieben ist und seine Laufbahn als Seemann fortsetzt, hat meine Anteile gekauft. Ich wollte kein Boot haben, auf dem ich nicht mehr segeln kann. Aber ich habe immer noch ein leichtes Boot und nehme jedes Jahr mit meinem Bruder an den wichtigen Wassersportveranstaltungen teil, wie zum Beispiel dem Bol d'Or. Allerdings mehr zum Spass.
Was ist Ihr wichtigster beruflicher Charakterzug?
Das mag etwas überheblich klingen, aber ich bemühe mich, jeden Tag aufrichtig zu sein, was in diesem Beruf meiner Meinung nach sehr wichtig ist.
Was würden Sie als Ihre herausragendste Charaktereigenschaft als Privatmensch bezeichnen?
Im Herzen bin ich ein Wettkämpfer, was angesichts meines sportlichen Hintergrunds keine Überraschung ist.
Wenn Sie zurückblicken, was würden Sie gern anders machen?
Ich bereue nicht viel. Aber wenn ich etwas ändern könnte, dann wäre ich mit meiner Jolle gern ein bisschen schneller gewesen, um mich für die Spiele 2004 zu qualifizieren und bei diesem aussergewöhnlichen olympischen Abenteuer dabei zu sein.
Olivier Toublan, Immoday