5 Minuten mit Hervé Mützenberg, Leiter des Immobilienfondsmanagements bei Cronos

Zum heutigen '5 Minuten mit'-Interview begrüssen wir Hervé Mützenberg, Leiter des Immobilienfondsmanagements bei Cronos

'5 Minuten mit' ist eine Interviewreihe, die zu einem besseren Verständnis der Akteure der Immobilienverbriefung in der Schweiz und ihrer Aktivitäten beitragen soll.

Hervé Mützenberg, erzählen Sie uns etwas über sich selbst. 

Zurzeit arbeite ich bei Cronos Finance, einer Vermögensverwaltungsgesellschaft, die in der Vermögensverwaltung und im Immobilienfondsmanagement tätig ist. Ich leite das Immobilienfondsmanagement, das heute etwa drei Viertel des Umsatzes und des Erfolgs des Unternehmens ausmacht.

Ist für das Immobiliengeschäft bei Cronos ein grosses Team verantwortlich? 

Ich war allein, als ich im Februar 2016 von Cronos eingestellt wurde, um den ersten Immobilienfonds der Gesellschaft aufzulegen. Mittlerweile sind wir 14 Personen.

Blicken wir noch einmal zurück. Was für eine Ausbildung haben Sie gemacht? 

Ich habe die HEC Lausanne absolviert und 1992 mit einem Master abgeschlossen. Abgerundet habe ich meine Ausbildung mit einem eidgenössischen Diplom als Steuerexperte 2006 und einem eidgenössischen Diplom als Finanzanalytiker und Vermögensverwalter 2009.

Und wie sieht Ihr beruflicher Werdegang aus? 

Ich habe meine Karriere in der Vermögensberatung begonnen, zunächst bei der Banque Cantonale Vaudoise, wo ich etwas mehr als zehn Jahre – von 1994 bis 2004 – gearbeitet habe und dann bei der Credit Suisse, wo ich etwas mehr als fünf Jahre – bis Ende 2009 – geblieben bin. Anschliessend war ich bei der Treuhandgesellschaft Michel Favre als Steuerexperte tätig, bevor ich zu Realstone wechselte, wo ich CEO der gleichnamigen Fondsleitung wurde.

Dieser Wechsel von der Vermögensverwaltung zu Immobilien überrascht etwas. 

Ich habe mich schon immer für Immobilien begeistert. Als sich die Gelegenheit bot, habe ich sie ergriffen. Eigentlich suchte Realstone eher jemanden mit einem Finanzprofil und Steuerkenntnissen, da intern bereits Immobilienkompetenz vorhanden war. So oder so muss sich ein Fondsleiter gut in Finanz-, Rechts- und Steuerfragen auskennen und sei es nur im Umgang mit den Investoren.

Ein bisschen Immobilienfachwissen braucht man aber schon? 

Diese habe ich mir in der Praxis angeeignet, indem ich den ganzen Tag mit Fachleuten zu tun hatte, mich im Kontakt mit den verschiedenen Branchenakteuren weitergebildet habe und mit viel Leidenschaft dabei war.

Anfang 2016 haben Sie von Realstone zu Cronos gewechselt. 

Der Chef von Cronos, Pascal Roux, hat mir ein Angebot gemacht, das ich nicht ablehnen konnte. Er hatte den Zinsrückgang vorausgesehen und wollte einen Immobilienfonds auflegen, der dank seiner stabilen Renditen Obligationeninvestitionen ersetzen sollte. Er hat mir deshalb vorgeschlagen, von Grund auf einen neuen Fonds aufzulegen, für welchen ich die Strategie festlegen könnte.

Wie lanciert man einen Immobilienfonds von Grund auf? 

Es braucht drei Dinge gleichzeitig: Fachwissen, Immobilienanbieter und Investoren. Allerdings mussten wir nicht ganz bei null anfangen. Bei Cronos hatten wir eine solide Basis an Privatkunden, die sich für Immobilien interessierten. Zudem verfügte Cronos bereits über eine FINMA-Lizenz für die Verwaltung von Anlagefonds, die wir auf Immobilienfonds ausdehnen konnten. Zu guter Letzt gab es viele interne Kompetenzen, die wir nutzen konnten und die später im Zuge des Fondsaufbaus ausgebaut wurden.

Wie findet man interessante Objekte, um ein Immobilienportfolio aufzubauen? 

Für diese Arbeit war ich persönlich verantwortlich und nutzte mein Netzwerk, das ich im Laufe meiner Karriere im Banken-, Treuhand- und Immobiliensektor aufgebaut hatte. Nicht zu vergessen unser Team von Vermögensverwaltern, deren Kundschaft private Immobilien besass und bisweilen mit einem Swap einverstanden war. Dabei habe ich immer sehr darauf geachtet, Liegenschaften zu einem korrekten Preis, d. h. innerhalb der von unseren internen und externen Experten festgelegten Grenzen, zu kaufen.

Swaps? In der Immobilienfondsbranche ist oft davon die Rede, aber nur selten kommen solche Transaktionen zustande. 

Seit Oktober 2021 haben wir 17 Swapgeschäfte im Wert von etwas mehr als 200 Millionen Franken durchgeführt. Das grösste davon umfasste Immobilien im Wert von 57 Millionen Franken. Der Investor erhielt dafür Anteile am Cronos-Fonds im Wert von 35 Millionen Franken. Sie wissen, dass 70% der relativ alten Gebäude von privaten Eigentümern gehalten werden. Je älter diese Eigentümer werden, desto anspruchsvoller wird es für sie, beim Management einer Liegenschaft im Direktbesitz die immer strikteren Auflagen zu erfüllen. Ganz zu schweigen von Problemen im Zusammenhang mit dem Nachlass, die sich leichter lösen lassen, wenn man die eigene Liegenschaft gegen Fondsanteile eintauscht.

Hervé Mützenberg, kommen wir wieder auf Sie zu sprechen. Was sind Ihre wichtigsten Charaktereigenschaften? 

Ich kann gut zuhören und auf die Bedürfnisse unserer verschiedenen Partner eingehen, ich bin auch ein guter Verhandlungsführer, Diplomat. Im Übrigen kommt man ohne diese Qualitäten nicht sehr weit in der Immobilienbranche.

Haben Sie Hobbys? 

Ich habe schon immer sehr gerne Sport gemacht, insbesondere Eishockey gespielt. Ich war Teil der Juniorenmannschaft des LHC und wurde sogar in die Schweizer U16-Mannschaft aufgenommen. Ich bin auch noch heute körperlich aktiv, gehe es aber etwas ruhiger an, ich mache Spaziergänge in den Bergen, bei denen ich neue Energie tanken kann.

Schliessen wir das Gespräch mit einer Frage ab, die wir immer am Ende stellen: Was würden Sie ändern, wenn Sie einen Zauberstab hätten und die Zeit zurückdrehen könnten? 

Überhaupt nichts. Ich will die Zeit nicht zurückdrehen. Ich finde, dass mir die Sterne meine ganze Karriere über besonders freundlich gesinnt waren. In jeder Phase habe ich wichtige Personen kennen gelernt und Fähigkeiten erworben, die mir heute nützlich sind.

Bereuen Sie nicht einmal ein ganz kleines bisschen, kein Profihockeyspieler geworden zu sein? 

Als ich an der HEC anfing, versuchte ich, Sport und Universitätsstudium unter einen Hut zu bringen, aber beim LHC wurde mir klar gemacht, dass ich mich für eines der beiden entscheiden muss. Ich habe deshalb beschlossen, mich meinem Beruf und meiner Familie zu widmen. Diese Entscheidung habe ich nie bereut.

Olivier Toublan, Immoday