5 minutes avec Hervé Mützenberg, responsable de la gestion de fonds immobiliers, chez Cronos

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Hervé Mützenberg, responsable de la gestion de fonds immobiliers chez Cronos.

5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Hervé Mützenberg, parlez-nous un peu de vous. 

Actuellement je travaille chez Cronos Finance, une société de gestion de patrimoine, active dans la gestion de fortune et la gestion de fonds immobiliers. Je suis responsable de la gestion de ces derniers, qui représentent aujourd'hui environ 3/4 du chiffre d'affaires et du résultat de l'entreprise.

L’immobilier chez Cronos, ça représente une grosse équipe ?

J'étais seul quand j'ai été engagé par Cronos, en février 2016, pour lancer son premier fonds de placement immobilier, et nous sommes actuellement 14 personnes.

Revenons un peu en arrière, quelle est votre formation ?

J'ai fait HEC Lausanne, avec un master en 1992, complété par la suite par un diplôme fédéral d’expert fiscal, en 2006, puis un diplôme fédéral d'analyste financier et de gestionnaire de fortune, en 2009.

Et votre parcours professionnel ?

J'ai commencé ma carrière dans le conseil patrimonial, d'abord à la Banque Cantonale Vaudoise, où je suis resté un peu plus de 10 ans, de 1994 à 2004, puis au Credit Suisse, où je vais rester un peu plus de 5 ans, jusqu'à fin 2009. Ensuite, je vais m'occuper de fiscalité dans la fiduciaire Michel Favre, avant d'être recruté par Realstone, où je vais devenir CEO de la société de direction de fonds éponyme.

C'est un peu étonnant, ce passage de la gestion de fortune à l'immobilier.

J'ai toujours été passionné par l'immobilier, alors quand l'occasion s'est présentée, je l'ai saisie. Ceci dit, Realstone recherchait plutôt un profil financier avec des connaissances fiscales, puisqu'il y avait déjà des compétences immobilières à l'interne. De toute manière, un directeur de fonds doit bien maîtriser la finance, le droit et la fiscalité, ne serait-ce que dans ses relations avec les investisseurs.

Il faut quand même un peu de compétences dans l'immobilier, non ?

Je les ai acquises sur le tas, en côtoyant toute la journée des professionnels, en me formant au contact des différents acteurs du secteur, et en y mettant beaucoup de passion.

Après Realstone, vous passez chez Cronos, début 2016.

Effectivement, le patron de Cronos, Pascal Roux, m'a fait une proposition que je ne pouvais pas refuser. Il avait bien anticipé la baisse des taux d'intérêt, et il voulait lancer un fonds de placement immobilier qui permettrait, par ses rendements stables, de remplacer les investissements dans les obligations. Il m'a donc proposé de créer un nouveau fonds, à partir d‘une feuille blanche, dont je pourrais établir la stratégie.

Comment crée-t-on un fonds de placement immobilier à partir de rien ?

Il faut réunir trois éléments simultanément : des compétences, des pourvoyeurs d'immeubles, et des investisseurs. Mais, à dire vrai, on ne partait pas complètement d’une page blanche. Chez Cronos, il y avait un solide socle de clientèle privée, intéressée par l'immobilier. En outre, Cronos était au bénéfice d’une licence FINMA de gestion de fonds de placement, que nous avons pu étendre aux fonds immobiliers. Finalement, il y avait beaucoup de compétences internes que nous avons pu utiliser, renforcées par la suite, au fur et à mesure de notre développement.

Concrètement, comment trouve-t-on des objets intéressants pour se constituer un parc immobilier ?

C'est le travail dont j'étais en charge personnellement, et j'ai utilisé mes réseaux, bâtis pendant ma carrière, dans les milieux bancaires, fiduciaire et immobilier. Sans oublier notre équipe de gestionnaires de fortune, dont les clients possédaient de l'immobilier privé, et qui, parfois, ont été d'accord de faire des swaps. Toujours en faisant très attention d’acheter ces immeubles à des prix corrects, dans les limites fixées par nos experts à l'interne et à l'externe.

Des swaps ? On en parle souvent dans le milieu des fonds immobiliers, mais on voit rarement ce genre d'opération se concrétiser.

Depuis octobre 2021 nous avons fait 17 opérations de swap pour un peu plus de 200 millions de francs. La plus grosse portait sur des immeubles d'une valeur de 57 millions de francs, pour un investisseur qui a conservé 35 millions de francs de parts de notre fonds Cronos. Vous savez, 70 % des immeubles relativement anciens sont détenus par des propriétaires privés. Plus ils avancent en âge, plus ils se lassent des contraintes toujours croissantes de la gestion d'un immeuble en direct. Sans parler des problèmes de succession, qui peuvent être plus facilement résolus si on échange son bien immobilier contre des parts de fonds.

Hervé Mützenberg, revenons un peu à vous, quels sont vos principaux traits de caractère ?

J’ai une bonne qualité d'écoute et d'attention pour répondre aux besoins de nos différents partenaires, je suis aussi un bon négociateur, diplomate. D'ailleurs, sans ces qualités, on n'arrive pas très loin dans l'immobilier.

Avez-vous des passions, des hobbies ?

J'ai toujours été passionné par le sport, et en particulier par le hockey sur glace. Je faisais partie des juniors du LHC, et j'ai même été intégré dans l'équipe suisse des moins de 16 ans. Aujourd'hui je fais toujours des activités physiques, mais plus calmes, des promenades en montagne, qui me permettent de me ressourcer.

On finit, comme c'est la tradition, avec la question de la baguette magique : Si vous pouviez changer quelque chose à votre parcours, ce serait quoi ?

Rien du tout. Je ne reviendrais pas en arrière. Je trouve que les étoiles se sont particulièrement bien alignées durant toute ma carrière. À chaque étape, j'ai rencontré des personnes-clés et j'ai acquis des compétences qui me sont utiles aujourd'hui.

Même pas le regret de ne pas avoir fait une carrière professionnelle en hockey sur glace ?

Quand j'ai commencé HEC, j'ai essayé de concilier le sport et les études universitaires, mais on m'a fait comprendre, au LHC, que c'était l'un, ou l'autre. J'ai donc décidé de me consacrer à ma vie professionnelle et à ma famille. Je n’ai jamais regretté ce choix.

Olivier Toublan - Immoday​​​​​​.ch