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Olivier Toublan
Die institutionellen Anleger haben 2024 wieder kräftig in indirekte Immobilienanlagen investiert, haben dabei aber die kotierten Immobilienfonds bevorzugt. Angesichts der steigenden Agios könnten sie sich jedoch rasch wieder den nicht kotierten Vehikeln zuwenden, meint Bruno Mathis von der BCV. Wie dem auch sei, 2025 dürfte der Markt sein Wachstum fortsetzen. Es ist mit neuen Kapitalerhöhungen zu rechnen.
2024 war ein hervorragendes Jahr für Immobilienfonds. Worauf ist diese ausgezeichnete Performance zurückzuführen. Und was hält das Jahr 2025 für uns bereit? Diese Fragen haben wir mehreren Spezialisten gestellt, darunter auch Bruno Mathis.
Als Leiter des Fund & Immo Desk der Depotbank der BCV, der Schweizer Marktführerin für Private-Label-Immobilienfonds, ist er einer der besten Beobachter des Marktes für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz.
Bruno Mathis, wie war das Jahr 2024 für Immobilienfonds aus Ihrer Sicht?
Heute ist klar, dass es ein hervorragendes Jahr war. Dies stand jedoch nicht von vornherein fest. Das Jahr begann zögerlich. Der Januar und der Februar waren relativ ruhige Monate. Das änderte sich mit der ersten Zinssenkung der SNB im März. Darauf folgten drei weitere Zinssenkungen – jeweils eine an jeder Sitzung der Nationalbank. Ich kann mich nicht erinnern, wann die SNB das letzte Mal an jeder ihrer Sitzungen in einem Jahr die Zinsen gesenkt hat – und dies so kurz nach einer Phase von ebenso konsequenten und raschen Zinserhöhungen. Kurzum: Die erste Zinssenkung hat das Interesse an Immobilienanlagen im Allgemeinen und an Immobilienfonds im Besonderen wieder geweckt. Im zweiten Halbjahr hat sich dann alles beschleunigt.
Im Jahr 2024 wurde eine Rekordzahl an Kapitalerhöhungen verzeichnet.
Das stimmt. Die Immobilienfonds führten 2024 34 Kapitalerhöhungen durch, 21 davon allein im zweiten Halbjahr. So konnten insgesamt fast 3 Milliarden Franken aufgenommen werden, also mehr als dreimal so viel wie 2023. Und ich zähle hier nicht die zahlreichen Kapitalmassnahmen dazu, die von anderen Immobilienvehikeln wie Anlagestiftungen durchgeführt wurden.
Wird diese Dynamik auch 2025 anhalten?
Ich bin kein Hellseher, doch als Depotbank wissen wir, dass mehrere Vorhaben diskutiert werden. Mit einem Anstieg des SWIIT-Index um 18% waren die Immobilienfonds eine der Anlagekategorien, die 2024 an der Schweizer Börse am besten abgeschnitten haben. Das gefällt den Investoren natürlich. Mit der neuen Zinssenkung durch die SNB im Dezember werden indirekte Immobilienanlagen noch interessanter, da sie attraktive Renditen abwerfen. Zu guter Letzt spricht auch die Renditedifferenz zwischen den Obligationen und den Immobilien für indirekte Immobilienanlagen. Alle Ampeln stehen also auf Grün, damit die Anleger weiterhin in Immobilien investieren, unter anderem indem sie sich an Kapitalerhöhungen beteiligen oder gar Anteile neu aufgelegter Vehikel zeichnen.
In den letzten Monaten war festzustellen, dass zwar mehr Kapitalerhöhungen durchgeführt wurden, dafür aber mit einem geringeren Umfang. Ist dies ein schlechtes Zeichen?
Im letzten Jahr waren beide Extreme zu beobachten. Der Swiss Life REF ESG Swiss Properties Fund hat 610 Millionen Franken – ein Rekord für 2024 und, wie ich glaube, der höchste Betrag überhaupt für eine Kapitalerhöhung – für den Erwerb eines beachtlichen Immobilienportfolios aufgenommen. Aber tatsächlich führten mehrere Fonds im Laufe des Jahres zwei oder sogar drei Kapitalerhöhungen durch. Sie nahmen dabei je nach Gelegenheiten kleinere Summen – oft um die 50 Millionen Franken – auf. Praktisch immer wurde das Kapital für bereits gesicherte Liegenschaften verwendet. Dies scheint ein neues Anliegen der Investoren zu sein. Es ist also kein schlechtes Zeichen, sondern eine neue Strategie der Fonds, um sich an die Nachfrage der Investoren anzupassen.
Gleichzeitig ist festzustellen, dass die institutionellen Anleger 2024 sichere Werte bevorzugten.
Das ist richtig. Die Investoren haben sich eher den bekannten, etablierten und kotierten Fonds zugewandt. Nach den schwierigen Jahren 2022 und 2023 investieren sie zwar wieder am Markt, bleiben aber zurückhaltend. Als Folge dieser Fokussierung auf die kotierten Fonds sind die Agios stark gestiegen. Das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds hat sich 2024 mehr als verdoppelt, und zwar von 14% Ende 2023 auf mehr als 29,5% Ende 2024. Es liegt also wieder deutlich über dem historischen Durchschnitt von nahe 20%. Da die Investoren die kotierten Fonds bevorzugten, blieben die nicht kotierten Fonds zurück. Sie verzeichneten kein hervorragendes, aber dennoch ein gutes Jahr.
Die nicht kotierten Fonds weisen bisweilen ein Agio von null auf. Daher müssten die Investoren doch eigentlich interessiert sein?
Theoretisch schon. Allerdings leiden die nicht kotierten Fonds unter ihrer mangelnden Liquidität. Mittlerweile ist jedoch festzustellen, dass einige Investoren ihre Meinung ändern. Das Interesse an nicht kotierten Fonds nimmt zu. Ihre Bewertung ist relativ gesehen attraktiver geworden, sodass sie eine sehr interessante Renditequelle darstellen.
Festzustellen ist auch, dass das Universum der nicht kotierten Fonds schrumpft. In den letzten Monaten sind mehrere Fonds an die Börse gegangen und auch für 2025 sind mehrere IPO geplant.
Mit einem Börsengang können diese Fonds das Problem der mangelnden Liquidität am Sekundärmarkt teilweise beheben. Nach einer Kotierung werden sie automatisch von allen passiven Investoren erworben, die den Index kaufen, was einem guten Drittel des Marktes entspricht. Sie sind auch für alle privaten Anleger zugänglich. Die Folge dieser IPO ist, dass das Universum der nicht kotierten Immobilienfonds kleiner wird – dies umso mehr, als 2024 nicht viele neue Produkte aufgelegt wurden.
Wie lässt sich dies angesichts der steigenden Nachfrage erklären?
Die Investoren achten bei neuen Vehikeln ganz besonders auf die Qualität, vor allem auf ihre Strategie. Dennoch bin ich sicher, dass ein neues Produkt die Anleger überzeugen wird, wenn es eine gute, zielgerichtete Strategie in einer Nische verfolgt, die Rendite und Mehrwert verspricht.
Im Jahr 2024 wurden auch neue Arten von Produkten wie der L-QIF eingeführt, welche die Investoren im Bereich der indirekten Immobilienanlagen interessieren könnten. Brachten diese Produkte den erhofften Erfolg?
Nach einer Beobachtungsphase ist festzuhalten, dass bisher nur 13 L-QIF am Markt lanciert wurden, darunter ein Immobilienvehikel. Diese Fonds lassen sich rasch auflegen und sind flexibel. Sie brauchen keine Bewilligung der FINMA. Ihre Zahl dürfte in den kommenden Monaten steigen. Das Jahr 2025 wird ganz klar sehr interessant für die Fondsbranche und namentlich für indirekte Immobilienanlagen sein.
Olivier Toublan-Immoday