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2024 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um 3,4% und für Eigentumswohnungen um 4,2%. Die Angebotsmieten erhöhten sich um 3,2% und die Leerwohnungsziffer ging weiter zurück. Und dieser Trend dürfte sich fortsetzen. Darauf deutet jedenfalls das rückläufige Transaktionsvolumen hin. Ein Zeichen dafür, dass die Verkäufer auf einen weiteren Preisanstieg hoffen. Erwartungsgemäss sind erhebliche Unterschiede zwischen den Kantonen und den grossen Agglomerationen auszumachen.
Es ist allseits bekannt, dass sowohl die Wohneigentumspreise als auch die Mieten in den vergangenen Monaten gestiegen sind. Aber wie kräftig haben die Preise angezogen und wo besonders? Mittlerweile wurden die ersten offiziellen Zahlen für 2024 veröffentlicht. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Branchenkennzahlen und einen Ausblick auf das, was uns 2025 erwartet.
1. Wohneigentumspreise stiegen 2024 weiter an
Der Preisanstieg bei Wohneigentum setzte sich auch 2024 fort. Laut den Daten von Wüest Partner, die auf den Transaktionspreisen basieren, verteuerten sich Einfamilienhäuser um 3,4% (42,2% in den letzten 10 Jahren) und Eigentumswohnungen um 4,2% (32,9% in den letzten 10 Jahren).
Werfen wir nun einen Blick auf die wichtigsten Wirtschaftsregionen, die für Investoren und Anlagefonds besonders interessant sind. Die Preise für Eigentumswohnungen legten in Zürich um 4,4% zu, in der Region Bern waren es sogar 4,85%. In der Region Basel betrug der Preisanstieg 3,5% und in der Genferseeregion 2,07%.
Bei den Einfamilienhäusern verzeichnete Zürich 2024 ein Preiswachstum von 2,93% und die Region Basel von 2,64%. In der Region Bern waren es 2,17% und in der Genferseeregion lediglich 0,7%.
2. Angebotsmieten zogen weiter an, besonders im Grossraum Zürich
Wenig überraschend kletterten auch die Angebotsmieten 2024 weiter in die Höhe, und zwar um 3,2%. Das geht aus dem von Homegate in Zusammenarbeit mit der Zürcher Kantonalbank erhobenen Homegate-Mietindex hervor.
Am stärksten zogen die Mieten in der Zentralschweiz an, vor allem im wirtschaftlich dynamischen Grossraum Zürich. Dort lag das durchschnittliche Preiswachstum je nach Kanton zwischen 7% und 11%. In der Stadt Zürich selbst fiel die Mietpreissteigerung mit 4,5% im Vergleich zu 2023 moderater aus.
In Basel zogen die Mieten mit 5,7% sogar noch kräftiger an. In den anderen grossen Schweizer Agglomerationen fiel das Preiswachstum hingegen schwächer aus: 2,4% in Lausanne, 2,3% in Bern und 1,8% in Genf.
Die geringsten Mietpreissteigerungen verzeichneten 2024 die Westschweizer Kantone Neuenburg (+0,6%) und Jura (+0,7%).
Für 2025 geht Homegate davon aus, dass die Angebotsmieten weiter nach oben tendieren. Dies liegt daran, dass nach wie vor ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herrscht und die Schweizer Bevölkerung weiter wachsen wird.
3. Transaktionsvolumen nach wie vor rückläufig
Da die Zinsen 2024 gesunken sind und die Investoren sich wieder verstärkt den Immobilien zuwenden, hätte man meinen können, dass die Anzahl der Transaktionen wieder steigt. Genau das Gegenteil war jedoch der Fall. Das deutet darauf hin, dass die Verkäufer auf einen weiteren Preisanstieg hoffen. Gemäss RealAdvisor ging das Transaktionsvolumen das dritte Jahr in Folge zurück, und zwar um 6% im Vergleich zum Jahr 2023. Die Aktivitätsniveaus liegen dabei deutlich unter dem 10-Jahres-Durchschnitt.
Das Angebot, sprich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien, ist 2024 zwar im Vergleich zu Ende 2023 um 5% gestiegen, allerdings dauert es deutlich länger, bis die Immobilien verkauft werden. Einfamilienhäuser und Wohnungen bleiben nun 40% länger auf dem Markt als noch vor zwei Jahren. Grund dafür sind eine Kombination aus vorsichtigem Käuferverhalten, der Weigerung der Verkäufer, ihre Preise zu senken, und einem allgemeinen Marktrückgang.
Besonders frappierend: Der Kanton Genf verzeichnete im dritten Quartal 2024 einen spektakulären Rückgang der Immobilientransaktionen von 31% im Jahresvergleich!
RealAdvisor geht nicht davon aus, dass sich die Lage 2025 verbessern wird, «solange das Volumen neuer Projekte durch zunehmend komplexe und zeitaufwendige Genehmigungsverfahren eingeschränkt bleibt».
4. Leerwohnungsziffer immer noch unter optimalem Niveau
Eine weitere interessante Kennzahl ist die vom Bundesamt für Statistik veröffentlichte Leerwohnungsziffer. Diese belief sich schweizweit per 1. Juni 2024 auf 1,08%. Das ist ein leichter Rückgang gegenüber den 1,15% im Vorjahr. Die Leerwohnungsziffer ist damit zwar weniger stark gesunken als in den Vorjahren, sie liegt jedoch immer noch deutlich unter der optimalen Quote, die gemäss den Berechnungen von Wüest Partner 1,27% beträgt. Unter optimalem Leerstand ist dabei zu verstehen, dass sich Angebot und Nachfrage die Waage halten. Zur Erinnerung: Zwischen 2014 und 2023 lag die durchschnittliche Leerwohnungsziffer bei 1,4%.
Aus den Daten des BFS geht ausserdem hervor, dass das Angebot an leer stehenden Mietwohnungen 2024 weiter deutlich zurückgegangen ist, während jedoch die Zahl der unbewohnten und zum Kauf angebotenen Wohnungen gestiegen ist.
Auch bei der Leerwohnungsziffer zeigen sich grosse kantonale Unterschiede. Am besten fährt man, wenn man eine Wohnung im Kanton Jura sucht. Dort betrug die Leerwohnungsziffer 2024 fast 3% – das ist Schweizer Rekord. Das andere Extrem ist, wenig überraschend, der Kanton Zug mit einer Leerwohnungsziffer von nur 0,4%. Was die grossen städtischen Kantone betrifft, so lag die Leerwohnungsziffer in Genf bei 0,46%, in Zürich bei 0,56%, in der Waadt bei 0,96% und in Basel bei 0,77%.
Redaktion-Immoday.ch