Auswirkungen der Zusammenlegung der CS- und UBS-Fonds auf den Markt: So reagieren die Spezialisten.

Erster Teil: die möglichen Probleme für die UBS

Zu welchen Problemen könnte die Zusammenlegung der CS- und UBS-Fonds führen?

Nachdem die UBS bekannt gegeben hat, mehrere Immobilienfonds zusammenlegen zu wollen, wird sie nun einige Hürden nehmen müssen, bevor sie diesen Umbau, der nahezu drei Jahre dauern wird, erfolgreich abschliessen kann. Die Bank wird nicht nur die FINMA, sondern auch die kantonalen Behörden überzeugen müssen, um die Fusionen möglichst steuerneutral vollziehen zu können. Auch die aktuellen Anteilseigner haben unter Umständen ein Wörtchen mitzureden.

Bekanntlich hat die UBS die Zusammenlegung mehrerer Immobilienfonds angekündigt. Entstehen werden daraus Kolosse – unabhängig davon, ob es sich um auf Geschäftsimmobilien, gemischt genutzte Liegenschaften oder Wohnimmobilien spezialisierte Fonds handelt. In einem früheren Artikel haben wir diese Fusionen, die nach dem Zeitplan der UBS drei Jahre dauern sollen, im Detail erklärt. Doch zwischen der Ankündigung der Zusammenlegungen und deren konkreter Umsetzung wird die Bank noch zahlreiche Hürden nehmen müssen. Wir haben mehrere Experten für indirekte Immobilienanlagen befragt. Sie führen im Folgenden aus, was die Bank erwartet.

1. Zusammenlegungen alles in allem logisch

In diesem Punkt sind sich alle einig: Die Ankündigung mehrerer Zusammenlegungen von UBS- und CS-Fonds kommt nicht überraschend. Daniel Moser, CEO von Fundim, fasst es wie folgt zusammen: «Diese Fusionen sind ein logischer strategischer Schritt in einem Umfeld, in dem die Optimierung von Kosten, die Straffung von Prozessen und die Vermeidung von Doppelspurigkeiten Priorität haben.» Taner Alicehic, Gründer von Reis Partner, einem auf indirekte Immobilienanlagen spezialisierten Beratungsunternehmen, wiederum weist darauf hin, dass Fondszusammenlegungen nichts Neues sind. Zu Beginn der 2000er-Jahre habe die UBS bereits rund ein halbes Dutzend Fonds zusammengelegt und die BCV deren drei. «Damals mussten diese Fusionen unter schwierigen Bedingungen und unter starkem Druck des Marktes durchgeführt werden. Heute ist die UBS in einer viel günstigeren Lage, um diese Zusammenlegungen zu vollziehen.» Also nichts Neues unter der Sonne.

2. Wird für die UBS zwingend alles gut gehen?

Zusammenlegungen von Fonds mit ähnlichen Strategien anzukündigen sei das eine, diese Fusionen reibungslos durchzuführen das andere, meinen die Befragten. «Diese Entscheidung ist mit grossen Herausforderungen in Bezug auf die Harmonisierung der Anlagestrategien zwischen den verschiedenen Fonds, die unterschiedliche Ausrichtungen haben können, verbunden», erklärt Daniel Moser. «Es wird interessant sein, zu sehen, ob es der UBS gelingt, die Attraktivität und die Performance dieser Vehikel nach ihrer Integration beizubehalten und gleichzeitig eine Verwässerung der Identität der einzelnen Fonds zu vermeiden. Die Fusion bringt aber auch viele wichtige Entscheidungen mit sich, z. B. in Bezug auf die Verwaltung der Immobilienportfolios, die Angleichung der Immobilienbewertungen und die mögliche Veräusserung von nicht strategischen Vermögenswerten. Dies erfordert Spezialkenntnisse und ein proaktives Management, um das Vertrauen der Investoren nicht zu verlieren.»

3. Einige steuerliche Unsicherheiten bleiben für die UBS bestehen

Damit die UBS die Zusammenlegungen umsetzen kann, muss sie noch die Bewilligung der FINMA einholen. Es ist davon auszugehen, dass die Bank diese Bewilligung ohne grosse Probleme erhalten wird, denn sie hätte diese Zusammenlegungen nicht angekündigt, wenn sie nicht zumindest ansatzweise sicher gewesen wäre, dass sie diese durchführen darf. Allerdings wird sie auch mit den kantonalen Steuerbehörden aller Kantone sprechen müssen, in denen sie Immobilien besitzt. Und da könnte es einige Probleme geben, denn selbstverständlich will die UBS bei der Zusammenlegung der Immobilienportfolios möglichst wenig – wenn nicht gar keine – Steuern zahlen. Dies dürfte zu einigem Zähneknirschen führen – vor allem in den Kantonen, welche diese Art von Transaktionen unter anderem durch Handänderungssteuern stark besteuern.

4. Die UBS wird einen Präzedenzfall schaffen

Die UBS wird mit diesen Fusionen in Sachen Besteuerung einen Präzedenzfall schaffen. Die Steuerrulings, die sie erhalten wird, um die steuerlichen Auswirkungen der Zusammenlegungen zu minimieren, werden später auch für alle anderen Fonds nützlich sein, die ähnliche Transaktionen durchführen möchten.

5. Die Anteilseigner haben unter Umständen ein Wörtchen mitzureden

Die UBS wird letztlich auch die Hürde der Investoren nehmen müssen, die diese Zusammenlegungen noch anfechten können. Sandro de Pari, CEO der GEP SA, die den Fonds FIR verwaltet, fasst es wie folgt zusammen: «Im Rahmen des KAG können die Anleger eine Reihe von Einsprachen erheben. Die Fonds, die zusammengelegt werden, müssen dieselbe Strategie und ähnliche Agios haben. Ist dies nicht der Fall, können die Investoren bei den Finanzbehörden intervenieren, um solche Fusionen, wenn nicht zu vereiteln, so doch zumindest zu verlangsamen.»

6. Mussten die UBS-treuen Anteilseigner Einbussen hinnehmen?

In den letzten zwei Jahren haben die Investoren die UBS-Fonds eindeutig mehr geschätzt als die CS-Fonds. Der Beweis: Die Agios der UBS-Fonds lagen praktisch immer über denjenigen der CS-Fonds. Deshalb hiess es bisweilen, die Anteilseigner der UBS-Fonds seien die grossen Verlierer dieser Zusammenlegungen. Dies lässt die Bank jedoch nicht gelten. Sie weist darauf hin, dass die CS-Fonds seit der Ankündigung der Fusionen zu einem Höhenflug angesetzt haben und die Agios heute auf ungefähr dem gleichen Niveau sind wie diejenigen der UBS-Fonds. Für die Bank ist dies ein Beweis dafür, dass nicht die Qualität der CS-Fonds, sondern die Umstände, wie die durch die Fusion der beiden Banken verursachte Unsicherheit, der Grund waren. Wie dem auch sei. Falls es unzufriedene UBS-Anteilseigner gab, dann sind sie nicht scharenweise davongelaufen. «Meines Erachtens wird sich die Situation jetzt nicht mehr wesentlich ändern. Da diese Fonds liquide sind, sind die Anleger, die mit den Fusionsplänen nicht einverstanden waren, sicherlich bereits gegangen», meint Julien Baer, CEO der Comunus SICAV.

7. War das Misstrauen der Anleger gegenüber den CS-Fonds gerechtfertigt?

Auch die befragten Experten sind der Ansicht, dass das Misstrauen der Investoren gegenüber den CS-Fonds nicht ganz gerechtfertigt war. Für sie war das Misstrauen nicht auf die Qualität der Immobilienportfolios zurückzuführen, sondern vor allem auf die allgemeinen Probleme der Bank. Diese hatten das Vertrauen der Anleger in sämtliche Produkte der CS geschwächt, zumal nicht sicher war, was nach der Fusion der beiden Banken mit den Fonds geschehen würde. Nun besteht Klarheit, das Vertrauen ist wieder hergestellt. Das belegen die Agios mehrerer CS-Fonds, die in den letzten zwei Monaten stärker gestiegen sind als der Markt.

8. Wurde für den CS 1a Immo PK die gute Lösung gewählt?

Nach einem gescheiterten Börsengang 2023 hätte man annehmen können, dass die UBS die Neugestaltung ihrer Immobilienfondspalette dazu nutzen wird, um einige Korrekturen am CS 1a Immo PK (der neu UBS 1a Immo PK heisst) vorzunehmen. Dem war nicht so. Der Fonds bleibt unabhängig, NAV-basiert und nicht kotiert. Dies entspreche den Erwartungen und Bedürfnissen der Anleger, an welche er sich richte, so die Bank. «Ich finde es durchaus logisch, dass die UBS nichts am Vehikel geändert hat», sagt Taner Alicehic. «Nach den turbulenten Zeiten infolge des gescheiterten Börsengangs wurde eine Lösung gefunden, mit der die Anleger zufrieden zu sein scheinen. Es ist also besser, nichts zu ändern.»

Olivier Toublan-Immoday.ch