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Hervé Mützenberg
In der Schweiz sind rund zwei Drittel der Wohnimmobilien in Händen von Privateigentümern. Das Halten einer Liegenschaft zu Anlagezwecken ist jedoch auch mit Problemen verbunden: schwieriges Mietverhältnis, eine Wohnung oder ein Geschäft, das länger leer steht, ein Hauswart, der seine Arbeit nicht ordentlich macht, usw. Doch die grössten Herausforderungen, mit denen sich ein Eigentümer konfrontiert sieht, sind ganz anderer Art.
Erstens wird die Energiewende, welche die Schweiz derzeit vollzieht, in naher Zukunft beträchtliche Investitionen erfordern, um den Energieverbrauch der Gebäude zu senken. Da der Anteil der durch Privateigentümer gehaltenen Immobilien mit dem Alter der Gebäude stetig zunimmt, kommt diesen Eigentümern bei der umfassenden Sanierung des Schweizer Immobilienparks (Isolierung der Fassaden und Dächer, Ersatz von Fenstern und Heizung) eine zentrale Rolle zu. Obwohl die Bevölkerung letztes Jahr das CO2-Gesetz abgelehnt hat, werden neue Anreize oder gar verpflichtende Massnahmen nicht auf sich warten lassen – so enorm ist die energetische Herausforderung.
Eine weitere Herausforderung, welcher die Privateigentümer eines Renditeobjekts gegenüberstehen, ist die Übertragung des Eigentums auf die nächste Generation. Es kommt nicht selten vor, dass sich die Kinder nicht für die Bewirtschaftung einer Liegenschaft interessieren oder sehr unterschiedliche Erwartungen und Visionen in Bezug auf das Objekt, das sie erben sollen, haben, was zu Konflikten innerhalb der Familie führen kann.
Eine interessante Lösung ist daher der sogenannte Asset Swap. Bei diesem tauscht der Eigentümer sein Gebäude gegen die Anteile eines Immobilienfonds ein. Eine solche Transaktion, die nicht ungewöhnlich ist – der Cronos Immo Fund beispielsweise hat dieses Jahr 16 solche Asset Swaps durchgeführt –, weist mehrere Vorteile auf. Erstens wird dem Verkäufer eine sofortige Anlagealternative im selben Anlagesegment, in dem er bisher investiert war, d. h. in der Sparte der Schweizer Wohnimmobilien, geboten. Anstatt eine einzige Liegenschaft zu halten – was ein Klumpenrisiko darstellt –, beteiligt sich der Anleger an einem Portfolio bestehend aus zahlreichen nach Alter, Grösse, Wohnungstyp und geografischer Region diversifizierten Liegenschaften, sodass die Anlage eine deutlich bessere Risikostreuung aufweist.
Zweiter Vorteil: Die jährlich vom Immobilienfonds ausgeschüttete Dividende ist einkommenssteuerfrei, sofern der Fonds seine Liegenschaften in direktem Grundbesitz hält, und das in die Immobilien investierte Vermögen ist für den Anteilseigner vermögenssteuerfrei.
Drittens: Die Verwaltungsgesellschaften und Fondsleitungen von Immobilienanlagefonds sind von der Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassene Institute, was eine Garantie dafür ist, dass sie sich an die Best Practices der Branche und an die Vorgaben zum Anlegerschutz halten. Teams aus hochkarätigen Fachleuten sorgen unter Berücksichtigung der genannten Umweltauflagen für ein optimiertes Management des Immobilienportfolios, ohne dass sich der Anleger persönlich darum zu kümmern braucht.
Zu guter Letzt besteht das in einen Anlagefonds investierte Vermögen aus zahlreichen Anteilen mit geringem Stückwert, die in der Regel auf mehrere Investoren verteilt sind und bei Liquiditätsbedarf leicht am Sekundärmarkt veräussert oder für einen Lombardkredit verpfändet werden können.
Hervé Mützenberg
Direktor bei Cronos Finance SA
COPTIS-Mitglied
Der Artikel erschien in der Zeitung «24 heures» vom Mittwoch, 1. Juni 2022.