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Hervé Mützenberg
En Suisse, environ deux tiers des bâtiments à usage d’habitation sont en main de particuliers. Or, la détention d’un immeuble à des fins de placement n’est pas dénuée de toute contrainte: relations difficiles avec un locataire, un appartement ou local commercial qui ne trouve pas immédiatement preneur, un concierge qui n’effectue pas correctement son travail, etc... Cependant, les principaux défis auxquels un propriétaire d’immeuble doit faire face sont d’un tout autre registre.
Tout d’abord, la transition énergétique que la Suisse met en œuvre nécessitera dans un avenir proche de réaliser des investissements conséquents en vue de réduire les consommations d’énergie des bâtiments. Sachant que la proportion de détention des immeubles par des particuliers augmente régulièrement avec l’âge des bâtiments, une lourde responsabilité repose sur les épaules de ces propriétaires dans le cadre de l’assainissement global du parc immobilier suisse à venir (isolation des façades et toitures, remplacement des fenêtres ou du chauffage). Même si le peuple a refusé l’an dernier la loi sur le CO2, de nouvelles mesures incitatives, voire contraignantes, ne vont pas manquer de voir le jour tant le défi énergétique est immense.
L’autre défi qui attend les particuliers propriétaires d’un immeuble de rapport est celui de la transmission à la génération suivante. Il n’est pas rare en effet que les enfants ne s’intéressent pas à la gestion d’un immeuble, ou qu’ils aient des attentes et des visions très différentes de l’objet dont ils sont sur le point d’hériter, avec le risque d’engendrer d’importants conflits familiaux.
Une solution intéressante consiste à faire l’apport de son immeuble à un fonds de placement immobilier, contre la remise de parts dudit fonds. Cette opération régulièrement pratiquée, par exemple par le fonds Cronos Immo Fund qui a déjà réalisé 16 opérations d’apports en nature cette année, présente plusieurs avantages. Le premier consiste à offrir au vendeur une alternative de placement immédiate dans le même secteur d’investissement que l’objet qu’il détenait jusqu’à présent, à savoir de l’immobilier résidentiel en Suisse. Au lieu de détenir un seul et unique immeuble avec une concentration des risques sur celui-ci, l’investisseur participe à un portefeuille composé de nombreux immeubles d’âges, de tailles et de typologies d’appartements diversifiés, répartis sur plusieurs zones géographiques. La répartition des risques de l’investissement s’en trouve notablement améliorée.
Second avantage, le dividende annuel versé par le fonds de placement immobilier est exempté d’impôts sur le revenu dans la mesure où le fonds détient ses immeubles en propriété directe, et le patrimoine ainsi investi dans la pierre est exempt d’impôts sur la fortune pour le porteur de parts.
Troisièmement, les sociétés de gestion et de direction de fonds de placement immobilier sont des institutions agréées par l’autorité de surveillance des marchés financiers (FINMA), gage de respect des meilleures pratiques professionnelles de la branche et de sécurité pour les investisseurs. Des équipes de professionnels de haut niveau assurent une gestion optimisée du parc immobilier, tout en intégrant les contraintes environnementales précitées, sans que l’investisseur n’ait à s’en préoccuper personnellement.
Finalement, la fortune investie dans un fonds de placement est composée de plusieurs parts de faible valeur unitaire susceptibles d’être ré- parties entre plusieurs bénéficiaires, et revendues aisément sur le marché secondaire en cas de besoin de liquidités, voire mises en nantissement en vue de l’octroi d’un crédit lombard.
Hervé Mützenberg
Directeur chez Cronos Finance SA
Membre de COPTIS