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Finanz
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Immoday
Die Stimmung am Markt für indirekte Immobilienanlagen ist nach wie vor euphorisch. Nahezu alle seit Anfang Jahr abgeschlossenen Kapitalerhöhungen waren ein Erfolg. In den kommenden Wochen stehen rund zwanzig Transaktionen im Umfang von fast 2 Milliarden Franken an. Ausserdem sind für Juni zwei Börsengänge geplant.
Der Immobilienfondsmarkt hat in den vergangenen Wochen nach einer fünfmonatigen Hausse zwar korrigiert, das scheint jedoch den Optimismus der verschiedenen Akteure nicht gedämpft zu haben. Nach wie vor mehren sich die geplanten Kapitalerhöhungen, zumal seit Anfang Jahr deutlich wird, dass die institutionellen Anleger wieder Gefallen an indirekten Immobilienanlagen finden. So waren vier der fünf ersten Kapitalerhöhungen in diesem Jahr ein voller Erfolg.
Fast alle Kapitalerhöhungen seit Anfang Jahr waren erfolgreich
Den Auftakt machte der Cronos Immo Fund, der Anfang März 45 Millionen Franken einsammelte. Es folgten der SF Retail Properties Fund mit 41 Millionen Franken am 15. März, der Dominicé Swiss Property Fund mit 37 Millionen Franken Ende März und die Procimmo Real Estate SICAV mit 74,5 Millionen Franken. Einziger Wermutstropfen war der Pure Swiss Opportunity REF, dem Anfang April statt der erhofften 50 Millionen nur 21 Millionen Franken zuflossen.
Der Wert der Emissionen beläuft sich damit bisher nur auf 219 Millionen Franken. Erst in den kommenden Wochen wird sich zeigen, wie gross das Interesse der institutionellen Anleger an indirekten Immobilienanlagen wirklich ist. Demnächst stehen nämlich einige grosse Transaktionen an. In den kommenden Tagen dürfte der UBS (CH) Mixed Properties Sima seine Kapitalerhöhung im Umfang von 213 Millionen Franken abschliessen. Darauf folgen die Kapitalerhöhungen von Solvalor 61 (170 Millionen), La Foncière (100 Millionen) und AXA Real Estate Fund Switzerland (150 bis 200 Millionen). Und wir sprechen hier lediglich von den grössten Transaktionen der nächsten acht Wochen.
Neben diesen Schwergewichten wollen nämlich auch einige kleinere Akteure frisches Kapital aufnehmen. Bis Ende Sommer sind alles in allem rund zwanzig Transaktionen im Umfang von insgesamt etwas weniger als 2 Milliarden Franken geplant.
Swiss Life macht dem Markt zu schaffen
Auch wenn wir den Ausgang dieser Transaktionen natürlich noch nicht kennen – hier sei angemerkt, dass die grössten Fonds nur dann Kapitalerhöhungen durchführen, wenn ein Grossteil des anvisierten Emissionserlöses bereits gesichert ist –, übersteigt ihre Summe bereits bei weitem die 840 Millionen Franken, die 2023 insgesamt am Markt aufgenommen wurden. Ein untrügliches Zeichen dafür, dass die Stimmung sowohl auf Seiten der Fonds als auch auf Seiten der Anleger umgeschlagen ist.
Besonders erwähnenswert ist die geplante Kapitalerhöhung des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties im Umfang von 650 Millionen Franken. Laut den Experten des BCV Immo Desk hat diese Emission von Swiss Life, der grössten Immobilienbesitzerin der Schweiz, die kotierten Immobilienfonds belastet. Sie büssten im April insgesamt 3,2% ein. Es handelt sich dabei um die erste negative Monatsperformance seit sechs Monaten.
Schwierige Zeiten für Neuzugänge
Wenn man ein Haar in der Suppe suchen möchte, dann war das das Scheitern gewisser Emissionen, die mehrmals verschoben werden mussten, wie die Lancierung des SICAV Avobis Swiss Residential Fund und diejenige der Themis Real Estate SICAV. Beide wollten rund 50 Millionen Franken aufnehmen. Im aktuellen Umfeld sind die Anleger zwar erneut bereit, in langjährige solide Vehikel zu investieren, für neue Fonds bleibt es jedoch schwierig.
Dies zeigt auch das Beispiel des Viager Swiss SCmPC, dem es nicht gelingt, die für seine Lancierung nötigen 100 Millionen Franken einzusammeln. Er musste seine Zeichnungsfrist erneut verlängern.
Spannend wird es auch bei den Anlagegruppen, die in den vergangenen Wochen einige Kapitalerhöhungen angekündigt haben. Die Anlagestiftung Avadis will für die Anlagegruppe Immobilien Schweiz 50 Millionen aufnehmen und Patrimonium für ihre Anlagegruppen Wohnimmobilien und Gesundheitsimmobilien jeweils 70 Millionen Franken.
Zwei Börsengänge in den kommenden Wochen
Für zwei nicht kotierte Fonds, die an die Börse gehen wollen, naht die Stunde der Wahrheit: den Helvetia (CH) Swiss Property Fund und den Helvetica Swiss Opportunity Fund.
Der IPO des Helvetia (CH) Swiss Property Fund, der ein Nettofondsvermögen von rund 830 Millionen Franken und ein Agio von 4,5 % aufweist, wird zeigen, wie solide der Markt und wie gross der Appetit der Anleger auf indirekte Immobilienanlagen wirklich ist. Der IPO des Helvetica Swiss Opportunity Fund dürfte sich hingegen etwas holpriger gestalten. Der Fonds hat ein Nettovermögen von 180 Millionen Franken und ein hartnäckiges Disagio von – Stand Ende April – 12%. Hier sei an den CS 1a Immo PK erinnert, der mit einem hohen Disagio an die Börse gehen wollte. Im August 2023 wurde die geplante Kotierung abgesagt, was wiederum den gesamten Markt belastete.