SenioResidenz AG – Erfolgreicher Ausbau des Liegenschaftsportfolios in 2023
▪ Wert des Immobilienportfolios per 31. Dezember 2023 auf CHF 240.6 Millionen gestiegen gegenüber CHF 228.4 Millionen im Vorjahr
▪ Soll-Mietertrag der Renditeliegenschaften bei CHF 11.8 Millionen (2022: CHF 11.1 Millionen)
▪ Neubewertungseffekte belasten das Ergebnis und führen zu Verlust inklusive Neubewertungen von CHF -13.3 Millionen (2022: Gewinn CHF 3.1 Millionen)
▪ Gewinn exklusive Neubewertungen liegt bei CHF 4.9 Millionen (2022: CHF 5.0 Millionen)
▪ Antrag auf Barausschüttung von CHF 1.90 pro Namenaktie in Form einer Nennwertreduktion entsprechend 100% Ausschüttungsquote auf den dividendenberechtigten Aktien für das Jahr 2023
▪ Nominierung von Frau Claudia Suter in den Verwaltungsrat
▪ Fusion mit Novavest Real Estate AG in Prüfung
Die SenioResidenz AG (BX Swiss AG: SENIO) hat in einem herausfordernden Marktumfeld ihr Liegenschaftsportfolio weiter ausgebaut und den Wert des Immobilienportfolios steigern können. Operativ konnte die zukünftige Ertragsbasis mit der Fertigstellung bzw. Akquisition der Neubauprojekte «Croix Blanche» in Aigle/VD, «Leuenegg» in Oberdiessbach/BE und «DOMUM Saline II» in Bad Zurzach/AG sowie der Akquisition einer Liegenschaft in Salmsach/TG weiter gestärkt werden.
Ausbau des Liegenschaftsportfolios
Der Gesamtwert des Immobilienportfolios per 31. Dezember 2023 bezifferte sich auf CHF 240.6 Millionen (31.12.2022: CHF 228.4 Millionen). Die Wertsteigerung ist vor allem auf die Akquisitionen der Liegenschaften in Salmsach und Bad Zurzach (CHF +22.9 Millionen) sowie die Investitionen in die fertiggestellten Neubauprojekte in Aigle und Oberdiessbach (CHF +11.4 Millionen) zurückzuführen. Die jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften erhöhten sich um 6% auf CHF 11.8 Millionen (2022: CHF 11.1 Millionen). In der Berichtsperiode wurde eine kleine Liegenschaft in Court/BE für CHF 0.2 Millionen und mit Gewinn von TCHF 50 veräussert.
Im Februar 2024 konnte ein neuer, langfristiger Mietvertrag (bis 2038) für die Klinikliegenschaft in Leukerbad abgeschlossen und damit auch das Nachlassstundungsverfahren der Leukerbad Clinic AG beendet werden. Der neue Vertrag wurde rückwirkend auf den 1. Mai 2023 in Kraft gesetzt und umfasst einen jährlichen Basismietzins von CHF 1.44 Millionen sowie eine potenzielle Umsatzmiete.
Details zum Finanzergebnis 2023
Erfolgsrechnung
Der Nettomietertrag lag im Berichtsjahr 2023 bei CHF 10.8 Millionen (2022: CHF 10.9 Millionen). Das im ersten Quartal 2023 fertiggestellte Neubauprojekt in Aigle sowie die im zweiten Quartal 2023 akquirierte Liegenschaft in Salmsach haben ab dem jeweiligen Zeitpunkt der Aufnahme ins Portfolio zu Ertragssteigerungen beigetragen. Bei der Liegenschaft in Bad Zurzach wurde für das erste Jahr eine reduzierte Miete vereinbart und für die Liegenschaft in Leukerbad wurde aufgrund der Konditionen des neuen Vertrags mit der Mieterin Leukerbad Clinic AG auf die per 31. Dezember 2023 offenen Mietzinsforderungen gegenüber der Klinik ein Delkredere von CHF 0.2 Mio. gebildet.
Die Leerstandsquote des Portfolios lag per 31. Dezember 2023 bei 0.5%. Die erzielte Bruttorendite belief sich auf 4.9%, die Nettorendite auf 4.7%.
Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften lag bei CHF 1.3 Millionen (2022: CHF 1.1 Millionen). Der Beratungsaufwand reduzierte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode auf CHF 0.4 Millionen (2022: CHF 0.8 Millionen). Der Rückgang ist vor allem auf geringere Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit dem noch laufenden Konkursverfahren des Paracelsus-Spitals zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand belief sich auf CHF 1.9 Millionen (2022: CHF 2.0 Millionen) und beinhaltete insbesondere das Verwaltungshonorar an die Cura Management AG von CHF 1.3 Millionen (2022: CHF 1.2 Millionen), Verwaltungsratshonorare und Revisionskosten von insgesamt CHF 0.3 Millionen (2022: CHF 0.2 Millionen) und Kapitalsteuern sowie übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF 0.3 Millionen (2022: CHF 0.5 Millionen).
Die Bewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Ergebnis aus Neubewertung von CHF -22.6 Millionen (2022: CHF -2.4 Millionen). Über die Hälfte dieses Neubewertungseffekts ist auf die vorgenommene Bewertungskorrektur bei der Liegenschaft in Leukerbad/VS zurückzuführen, die restliche Veränderung beruht auf einer Erhöhung der Diskontierungssätze bei den bestehenden Renditeliegenschaften aufgrund des höheren Zinsumfelds und den betriebsspezifischen Investitionsbedarf der Immobilie in Richterswil/ZH sowie auf einer ausserordentlichen Bewertungskorrektur der Liegenschaft in Couvet/NE.
Das EBIT lag im Berichtsjahr 2023 bei CHF -14.8 Millionen (2022: CHF 4.6 Millionen). Nach Berücksichtigung des Finanzaufwandes von CHF 1.8 Millionen (2022: CHF 0.7 Millionen) und positiven Ertragssteuern von CHF 3.3 Millionen (2022: CHF -0.7 Millionen) erzielte die Gesellschaft im Berichtsjahr 2023 einen Verlust inklusive Neubewertungen von CHF -13.3 Millionen (2022: Gewinn CHF 3.1 Millionen) bzw. einen Gewinn exklusive Neubewertungen von CHF 4.9 Millionen (2022: CHF 5.0 Millionen).
Der Gewinn pro Aktie beläuft sich für das Geschäftsjahr 2023 auf CHF -5.07 inklusive Neubewertung und CHF 1.85 exklusive Neubewertung (2022: Gewinn CHF 1.23 inkl. bzw. CHF 1.97 exkl. Neubewertung). Die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien für die Berechnung des Gewinns pro Aktie berücksichtigt im Berichtsjahr 2023 ebenfalls die durchschnittlich ausstehenden Aktien aus der Pflichtwandelanleihe (Total zur Berechnung EPS 2'626'297 Namenaktien) gegenüber 2’555'472 Namenaktien im Vorjahr. Diese zusätzlichen Aktien werden jedoch erst bei der Pflichtwandlung geschaffen und sind für das Geschäftsjahr 2023 noch nicht dividendenberechtigt (dividendenberechtigte Anzahl Aktien 2'555'472).
Bilanz per 31. Dezember 2023
Die Bilanzsumme lag per 31. Dezember 2023 bei CHF 245.8 Millionen (31.12.2022: CHF 233.9 Millionen). Das Anlagevermögen von CHF 244.2 Millionen bestand im Wesentlichen aus dem Wert der Renditeliegenschaften (CHF 240.6 Millionen) und aktiven latenten Ertragssteuern (CHF 3.1 Millionen).
Auf der Passivseite der Bilanz beliefen sich die Hypothekarverbindlichkeiten auf insgesamt CHF 119.7 Millionen (31.12.2022: CHF 96.1 Millionen). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften per Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 lag bei 49.8% (31.12.2022: 42.1%). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten per 31. Dezember 2023 belief sich auf 1.6% (31.12.2022: 0.7%). Die Duration der Hypothekarverbindlichkeiten per 31. Dezember 2023 war 2.6 Jahre (31.12.2022: 3.7 Jahre).
Das Eigenkapital lag per Bilanzstichtag bei CHF 117.0 Millionen (31.12.2022: CHF 129.3 Millionen). Die Veränderung des Eigenkapitals ist auf den Verlust des Berichtsjahres 2023 von CHF 13.3 Millionen sowie auf die Nennwertrückzahlung von CHF 1.90 pro Namenaktie im Gesamtbetrag von CHF 4.9 Millionen zurückzuführen. Für den weiteren Ausbau des Portfolios wurde per Anfang Juli 2023 eine Pflichtwandelanleihe im Betrag von CHF 6.1 Millionen mit einem Coupon von 3.5% und einer Laufzeit von einem Jahr platziert. Mit einer Eigenkapitalquote von 47.6% per 31. Dezember 2023 (31.12.2022: 55.3%) verfügt die Gesellschaft weiterhin über eine solide Bilanzstruktur. Der Net Asset Value belief sich per 31. Dezember 2023 auf CHF 45.78 pro Namenaktie (31.12.2022: CHF 50.60).
Verwaltungsrat prüft Fusion mit Novavest Real Estate AG
Der Verwaltungsrat der SenioResidenz AG hat sich am 22. Januar 2024 entschlossen, eine Fusion mit der Novavest Real Estate AG zu prüfen. Beide Gesellschaften sind im Schweizer Immobilienmarkt sehr gut etabliert und verfügen in ihren jeweiligen Anlagesegmenten über qualitativ hochstehende Immobilienportfolios. Durch den Zusammenschluss würde ein äusserst attraktives und konjunkturresistentes Portfolio entstehen – mit einem Mix aus Liegenschaften der SenioResidenz AG, die mehrheitlich auf Seniorenresidenzen und Pflegeeinrichtungen fokussiert sind und diejenigen der Novavest Real Estate AG, die vor allem Wohnnutzung aufweisen. Die Zusammensetzung des gemeinsamen Immobilienportfolios ergäbe eine optimale Diversifikation hinsichtlich Nutzungen wie auch in Bezug auf Makro- und Mikrolagen. Bei einem Zusammenschluss beider Gesellschaften würde ein kombiniertes Immobilienportfolio von über CHF 1 Milliarde erreicht.
Die Beurteilungen und Gespräche zwischen der SenioResidenz AG und der Novavest Real Estate AG über eine mögliche Fusion befinden sich noch in einem relativ frühen Stadium. Der Verwaltungsrat der SenioResidenz AG hat für spezifische Aufgaben innerhalb dieses Fusionsprojekts ein unabhängiges Komitee gebildet, das aus den Verwaltungsratsmitgliedern Thomas Sojak und Arthur Ruckstuhl besteht. Die Gesellschaft wird zu gegebener Zeit über die Ergebnisse der Fusionsgespräche und die nächsten Verhandlungsschritte informieren.
Anträge an die Generalversammlung
Aufgrund der operativen Aussichten des Portfolios wird der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom 27. März 2024 eine Ausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung in Höhe von CHF 1.90 beantragen. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 100% für die auf das Geschäftsjahr 2023 dividendenberechtigten Aktien. Bei Genehmigung der vorgeschlagenen Nennwertreduktion durch die Generalversammlung ist die Kapitalherabsetzung im Handelsregister Anfang April und die Auszahlung per Mitte April 2024 vorgesehen.
Des Weiteren wird der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung die Zuwahl von Frau Claudia Suter als neues, unabhängiges und nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats beantragen. Frau Suter (Jahrgang 1981) ist seit 2018 Partnerin der Rechtsanwaltskanzlei Homburger, in der sie zuvor als Associate seit 2010 tätig war. Sie schloss ihr Anwaltspatent im Jahr 2008 ab und ist zudem Dr. iur. der Universität St. Gallen und Dipl. Steuerexpertin.
Peter Mettler, seit Gründung der Gesellschaft im Jahr 2017 Mitglied des Verwaltungsrats (Delegierter) und Chief Executive Officer, wird sich an der ordentlichen Generalversammlung nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Er bleibt jedoch weiterhin als CEO der Gesellschaft tätig. Die anderen amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats, Thomas Sojak, Arthur Ruckstuhl, Patrick Niggli und Nathalie Bourquenoud stehen für Wiederwahlen zur Verfügung. Als Präsident des Verwaltungsrats wird erneut Thomas Sojak und als Mitglieder des Vergütungsausschusses werden Arthur Ruckstuhl und Patrick Niggli beantragt.
Ausblick
Der Transaktionsmarkt für Schweizer Immobilien ist aufgrund des höheren Zinsniveaus anspruchsvoll und bleibt angesichts der zurückhaltenden Nachfrage nach Renditeimmobilien herausfordernd. Vor dem Hintergrund, dass sowohl die Lebenserwartung der Schweizer Bevölkerung als auch deren Ansprüche an ein Wohnangebot im Alter steigen, sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der SenioResidenz AG überzeugt, dass sich Nachfrage und Bedarf an bedürfnisgerechten und zukunftsgerichteten Angeboten im Bereich «Wohnen im Alter» wie auch an preisgünstigem Wohnraum für Menschen im Alter weiter erhöhen werden.
Kontaktperson
Peter Mettler
Delegierter des Verwaltungsrats und CEO
SenioResidenz AG
Feldeggstrasse 26
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