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Olivier Toublan
La Fondation Equitim propose des loyers moins chers, travaille en étroite collaboration avec les communes et mise sur la durabilité. Et ça marche ! Comme le prouvent les résultats du dernier exercice. Ainsi que la multiplication des nouveaux projets.
Loin de la caricature des promoteurs focalisés sur la seule rentabilité, la Fondation Equitim montre qu'une approche ESG globale est possible pour satisfaire à la fois les investisseurs, les communes, les locataires et les contraintes de durabilité.
Cette fondation, créée en 2015, réunit cinq caisses de pension romandes. Toutes veulent investir de façon durable leurs ressources dans des projets d’infrastructures et des logements abordables de qualité. "Fort de ce constat, Equitim propose une solution clé en main, avec des loyers de 10% à 20% inférieurs à ceux du marché, tout en répondant aux intérêts des acteurs publics et privés réunis au sein d’une structure commune et transparente", explique Daniel Moser, son administrateur délégué.
Et ça marche, aujourd’hui la Fondation compte cinq immeubles en exploitation et onze projets en cours de construction ou de planification, ce qui représente, au total, un parc immobilier d’une fortune nette d’environ 170 millions de francs et de 420 logements livrés ou en cours de construction
Des projets qui répondent à une triple demande
Ces projets de la Fondation Equitim répondent à une triple demande. D'abord celle des locataires. "La pénurie continue d’affecter le marché immobilier romand", analyse Johny Rodrigues, président de la Fondation. "Une large partie de la population rencontre des difficultés à trouver des logements adaptés et correspondant à ses besoins et à ses moyens financiers. Avec les appartements proposés par Equitim, nous répondons à ses exigences."
Deuxième demande, celle des communes, qui, souvent, possèdent encore des terrains constructibles et qui souhaitent s’assurer de trouver la bonne solution pour répondre aux besoins de leur population. Dans ce contexte, "l'équipe de spécialistes d'Equitim travaille en étroite collaboration avec les autorités locales pour trouver des solutions qui satisfassent tout le monde, depuis les premières étapes du projet jusqu’à son exploitation", assure Daniel Moser.
Des critères ESG stricts
Troisième demande à laquelle répond la Fondation Equitim, la responsabilité sociale et écologique des projets qu’elle mène. « La Fondation inclut les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) tout au long du processus d’analyse et des décisions d’investissement », assure Johny Rodrigues.
Une responsabilité sociale prise au sens large, d’ailleurs, puisque Equitim est fière de réaliser ses constructions avec des entreprises locales. Avec la volonté de développer des nouveaux immeubles à haute efficience énergétique, labellisés Minergie P pour la plupart.
« Sans oublier l’aspect social, puisque le but principal de la Fondation est d’offrir des logements accessibles à la classe moyenne », ajoute Daniel Moser.
Finalement, la bonne gouvernance est garantie par des audits réguliers ainsi que des partenariats avec des sous-traitants de qualité.
Une solution intéressante pour les communes
Preuve de l'intérêt des communes pour de telles collaborations, la plupart des projets de la Fondation se font sur des parcelles en propriété publique. Avec une solution originale, qui permet aux communes de mettre à disposition un terrain, sans le vendre, pour une durée de 75 à 100 ans, contre le paiement d’une redevance annuelle, la rente de superficie.
La commune conserve donc son foncier, tout en valorisant ses droits à bâtir, en accord avec sa politique de logement. "Elle détermine activement sa politique immobilière, en définissant les critères d’attribution des logements, en collaboration étroite avec Equitim", confirme Daniel Moser. Sans pour autant prendre de risque financier puisque, une fois l'accord conclu, la Fondation Equitim démarre les projets et leur réalisation avec un financement 100% en fonds propres.
Sans, non plus, devoir se charger des vicissitudes administratives, puisque l'équipe d’Equitim, outre la construction, se charge aussi de la mise en exploitation de l'immeuble et de sa gestion sur le long terme. La commune n’a donc pas à s'embarrasser des responsabilités liées à la gestion de l’immeuble et des locataires.
Des solutions également pour les privés et les agriculteurs
Outre ces collaborations avec les communes, des opérations sont également possibles avec des propriétaires fonciers agricoles et des privés, qui souhaitent conserver la partie foncière de leur patrimoine tout en valorisant leur terrain en offrant des logements à loyers accessibles aux citoyens.
La Fondation Equitim leur propose également des solutions intéressantes qui leur permettent de conserver la propriété de leur patrimoine foncier, tout en recevant des revenus réguliers versés par la Fondation. Qui se charge, ici encore, du financement, de la construction et de la gestion des immeubles. Equitim propose également une solution aux agriculteurs, dont une partie de la fortune commerciale est constituée de terrains constructibles. Suite à une décision du Tribunal Fédéral, la vente de ces terrains est désormais assujettie à l’imposition sur le revenu, qui peut grimper jusqu'à 50%, charges sociales comprises. Cependant, grâce au modèle de la Fondation Equitim, il est possible pour les agriculteurs de différer leur imposition sans délai dans le temps. Ce qui est donc, fiscalement parlant, beaucoup plus intéressant qu'une vente classique.
Les partenariats avec les communes vont se multiplier
Aujourd’hui, neuf communes font partie des partenaires de la Fondation Equitim, toutes dans le canton de Vaud. La prochaine étape pour la Fondation est de sortir des frontières vaudoises pour se développer dans le reste de la Suisse romande.
"Des discussions sont actuellement en cours auprès d’autres cantons romands qui s’intéressent au modèle proposé par la Fondation" confirme Daniel Moser. "On observe un intérêt général des autorités publiques de vouloir créer une offre de logement pour la classe moyenne ou même de type protégé, par exemple pour seniors, dans les grandes villes et les environs".
Au vu du succès rencontré ces dernières années par les projets menés par la Fondation Equitim, il ne serait pas étonnant que ces discussions aboutissent rapidement.
Olivier Toublan, Immoday