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Olivier Toublan
La hausse des taux d'intérêt est en train de se terminer, ce qui devrait entraîner un retournement de tendance, avec un retour en grâce de l'immobilier coté. Les agios historiquement bas devraient, enfin, convaincre les investisseurs.
Il n’est pas courant de voir les médias tout public faire la promotion des fonds immobiliers cotés. D'où l'intérêt de l'article publié début août par Anne Barrat, dans «Le Temps». Selon elle, les fonds immobiliers ont intégré plus vite que le marché direct la baisse des valorisations des biens induites par la hausse des taux d'intérêt. Ce qui donne l’occasion aux investisseurs de profiter de conditions d'accès et de perspectives intéressantes.
Pour la journaliste du Temps, la baisse encaissée ces derniers mois par les fonds immobiliers cotés s'explique essentiellement par la hausse des taux d'intérêt. Dans ce contexte, une pause dans le resserrement monétaire pourrait très vite entraîner un retournement de tendance.
Les spécialistes qu'elle a interrogés sont d'ailleurs assez enthousiastes. Pour Ingo Bofinger, membre du conseil d'administration du gestionnaire de fonds zurichois Avadis, la période actuelle est même l'une des meilleures connues depuis des décennies pour investir dans les fonds immobiliers.
L’introduction des critères ESG pèse sur les valorisations immobilières
Outre la hausse des coûts de financement, l'intégration des critères ESG a induit des dépenses supplémentaires qui pèsent sur les valorisations immobilières, estime Anne Barrat. Pour autant, aucun gestionnaire immobilier ne peut plus aujourd'hui échapper à ces critères ESG qui deviennent, selon certains experts, presque aussi importants que l'emplacement, tant pour les investisseurs que pour les locataires.
Selon Yves Galatti, Senior Investment Manager à la Banque cantonale vaudoise, l'immobilier coté a anticipé cette baisse de valorisation, avec une année 2022 difficile, qui a vu les agios, qui avaient atteint des niveaux historiquement élevés, s'effondrer. Aujourd'hui, avec un agio de moins de 12%, les fonds cotés offrent un niveau d'entrée attractif pour les investisseurs, même si la hausse des prix de l'immobilier devrait ralentir ces prochains mois, voire fléchir dans certaines régions où certains segments.
Toujours bien mieux que les emprunts de la Confédération
Quoi qu'il en soit, l'immobilier coté présente toujours un avantage en matière de rendement par rapport aux obligations de la Confédération à 10 ans, ajoute la journaliste du Temps, même si cet avantage s'est réduit ces derniers mois.
Par contre, les experts interrogés par Anne Bara estiment qu'il pourrait être intéressant de regarder du coté de l'immobilier international. C'est que, en Suisse, les prix sont encore élevés dans certaines zones, avec une demande qui reste forte, et une offre en berne, ce qui maintient les valeurs, alors que des corrections plus importantes ont été observées dans certains marchés internationaux. Dans ces conditions, ces marchés internationaux, s'ils se reprennent, devraient offrir un rendement supérieur à celui de l'immobilier suisse. Mais bien évidemment, gare au taux de change, avec un franc suisse qui s’est notablement renforcé ces derniers mois, en particulier face au dollar.