Allreal Holding AG - Résultat semestriel 2022 convaincant / Überzeugendes Halbjahresergebnis 2022

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Allreal Holding AG - Résultat semestriel 2022 convaincant / Überzeugendes Halbjahresergebnis 2022 (6574)
Circulaires internes


RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL____________________________________________________________

Communication
ad hoc selon l’art. 53 RC

Allreal Holding AG - Résultat semestriel 2022
convaincant (CH0008837566) Publication
du rapport semestriel non audité au 30.06.2022

Glattpark,
le 24 août 2022: Au premier semestre 2022, Allreal a enregistré une
augmentation appréciable du résultat opérationnel par rapport à l’exercice
précédent. Dans le secteur d’activité Immobilier, l’entreprise a enregistré un
très bon résultat grâce au développement du portefeuille et à des vacances
toujours faibles. Dans l’entreprise générale, le résultat est stable et la
marge brute a progressé dans les activités de tiers. Pour l’ensemble de l’année
2022, Allreal accroît la prévision concernant le résultat opérationnel à au
moins CHF 135 millions.

Au
premier semestre 2022, Allreal a enregistré un résultat opérationnel de CHF
81,8 millions (premier semestre 2021: CHF 79,1 millions). Dans une comparaison
annuelle, cela correspond à une augmentation de 3,4%. En comparaison avec la
même période de l’exercice précédent, le résultat de l’entreprise y compris
l’effet de réévaluation a cependant baissé de 25,7% à CHF 82,7 millions
(premier semestre 2021: CHF 111,3 millions). L’effet de réévaluation de CHF 1,1
million avant impôts est resté plat et donc nettement en deçà de la valeur de
l’exercice précédent (premier semestre 2021: CHF 41,8 millions).

Le
secteur d’activité Immobilier accroît les produits locatifs grâce au
développement du portefeuille en Suisse romande

Dans le secteur
d’activité Immobilier, les produits locatifs augmentent de 4,9% à CHF 106,8
millions. Les raisons de cette forte croissance sont le développement du
portefeuille d’immeubles de rendement en Suisse romande, l’évolution des vacances
et les faibles coûts immobiliers. Les produits locatifs théoriques annuels
résultant de la croissance du portefeuille en Suisse romande représentent
quelque CHF 14,0 millions en tout. Eu égard aux objets en construction ou en
développement en Suisse romande, il semble probable que les produits locatifs
continueront d’augmenter ces prochaines années.

Il n’y a pas eu
de changements dans le portefeuille au premier semestre 2022. Le taux de
vacances cumulé est resté stable par rapport à la date de référence du bilan de
la fin 2021, ressortant à un très faible niveau de 1,5%.

Allreal mène des
discussions avec plusieurs clients importants à propos de renouvellements
précoces des contrats. Durant la période sous revue, l’entreprise a enregistré
un succès avec l’immeuble de la Vulkanstrasse 106 à Zurich Altstetten. Bien que
le locataire principal de longue date restitue une partie de la surface
précédemment louée à la fin de l’année 2023, il a conclu un nouveau contrat de
bail de longue durée jusqu’en 2028. Allreal a déjà trouvé des solutions
attrayantes et à long terme pour environ la moitié des surfaces libérées. Une
grande partie de ces surfaces sera reprise par un établissement privé de
formation pour une durée de 20 ans. La durée résiduelle pondérée des contrats
de bail à durée déterminée portant sur tous les immeubles commerciaux est de
5,3 ans à la date de référence du bilan (31.12.2021: 5,7 ans).

Pour l’ensemble
de l’exercice 2022, Allreal table sur une évolution stable et aucune
augmentation significative du taux de vacances cumulé, compte tenu de la grande
qualité de la gestion et du fait qu’aucun contrat de bail important ne doit
plus être renouvelé cette année.

La charge
directe pour les immeubles de rendement de CHF 10,8 millions n’a que légèrement
augmenté malgré un portefeuille plus large (premier semestre 2021: CHF 10,0
millions). Eu égard aux projets de rénovation et de transformation qui ne
débuteront qu’au deuxième semestre 2022, on peut tabler sur une augmentation du
taux des charges immobilières pour l’ensemble de l’année 2022.

Malgré des
produits locatifs plus élevés, le rendement net des immeubles de rendement a
baissé de 0,3 point de pourcentage par rapport à la période de comparaison en
raison des appréciations de l’année précédente. Le rendement net ressort
néanmoins à un niveau attrayant de 3,9% (premier semestre 2021: 4,2%)

L’évaluation des
immeubles de placement établie le 30 juin 2022 par l’évaluateur immobilier
externe se traduit par une appréciation minimale de CHF 1,1 million. À la date
de référence, la valeur totale du portefeuille des immeubles de placement
s’élevait à CHF 5,13 milliards (31.12.2021: CHF 5,11 milliards). La valeur de
marché des immeubles résidentiels était de CHF 1,66 milliard et celle des
immeubles commerciaux de CHF 3,30 milliards. La valeur de marché des immeubles
de placement en construction s’élevait à CHF 164,5 millions.

Au premier
semestre 2022, le secteur d’activité Immobilier a généré un résultat de
l’entreprise hors effet de réévaluation de CHF 70,6 millions (premier semestre
2021: CHF 66,1 millions). La part dans le résultat opérationnel du groupe est
de 85,6%.

Résultat
stable de l’entreprise générale et marge brute améliorée

Durant la
période sous revue, le secteur d’activité Immobilier a généré un résultat au
titre de l’entreprise générale de CHF 34,9 millions (premier semestre 2021: CHF
37,5 millions).

Ce résultat
s’explique notamment par la réussite des ventes d’immeubles en développement.
La marche des affaires de la division Réalisation reste difficile et une
gestion efficace des risques revêt une importance primordiale. On observe
parfois une hausse significative des prix, et les difficultés
d’approvisionnement de différents matériels compliquent la gestion des délais.
Une grande flexibilité des processus de travail reste de mise dans ce contexte.
L’un dans l’autre, la division a fait ses preuves dans ce champ de tension.

C’est aussi à
cause de ces influences que le résultat de la Réalisation de l’entreprise
générale de CHF 13,4 millions au premier semestre 2022 est inférieur à celui de
la période de comparaison (premier semestre 2021: CHF 15,2 millions). La marge
brute réalisée avec le développement et l’exécution de projets pour des tiers
ressortait à 11,2% après 9,1% à la fin de l’année 2021 et 11,4% au premier
semestre 2021. La rentabilité de la division Réalisation évolue ainsi de
nouveau en direction du niveau visé de 12%.

Durant la
période sous revue, Allreal a vendu un terrain des réserves de développement. À
Rümlang (ZH), l’entreprise s’est séparée du dernier élément partiel de la
réserve de développement Bäuler, profitant ainsi des prix actuellement élevés
des terrains à bâtir. Conjointement avec les ventes d’une propriété
résidentielle à Winterthour (ZH) et de trois projets en Suisse romande, la
vente d’immeubles en développement s’est traduite par un résultat appréciable
de CHF 15,6 millions (premier semestre 2021: CHF 18,4 millions).

Les projets en
développement et de construction en Suisse alémanique et en Suisse romande se
déroulent conformément aux prévisions. Le volume des projets menés à bien dans
la division Réalisation a légèrement baissé par rapport à la même période de
l’année précédente à CHF 155,5 millions (premier semestre 2021: CHF 160,5
millions). Sur ce total, CHF 120,0 millions, soit 77,2%, correspondaient à des
projets tiers et CHF 35,5 millions, soit 22,8%, à des propres projets.

À la date de référence,
la réserve de travail garantie était d’environ CHF 608 millions et couvrait
l’emploi des capacités existantes sur près de deux ans.

Au premier
semestre 2022, le secteur d’activité Entreprise générale a réalisé un résultat
de l’entreprise de CHF 11,9 millions (premier semestre 2021: CHF 14,6
millions). Cela correspond à une part du résultat opérationnel du groupe de
14,4%.

Financement
stable et à long terme

À la date de
référence, les dettes financières n’ont que légèrement augmenté de CHF 15,8
millions à CHF 2,74 milliards, malgré le versement aux actionnaires en avril
2022. Le taux d’intérêt moyen pour les dettes financières était d’à peine 0,63%
au 30 juin 2022. La durée moyenne de la contrainte de taux d’intérêt était de
41 mois.

Au cours des
prochains mois, Allreal étudiera des mesures de financement par des fonds
étrangers sur le marché des capitaux afin de remplacer en temps utile les
hypothèques à taux fixe arrivant à échéance. Cela permettra également une
augmentation de la contrainte de taux d’intérêt jusqu’à la fin de l’exercice
2022.

Au 30 juin 2022,
le ratio de fonds propres était de 44,1%, le net gearing de 107,3% et le taux
de couverture des intérêts de 11,7 (31.12.2021: 44,1% / 103,7% / 12,9)

Mise en œuvre
des premières mesures de la stratégie de développement durable

Allreal s’est
fixée des objectifs ambitieux dans la stratégie de développement durable
élaborée l’année précédente. Les premières mesures visant à atteindre ces
objectifs ont été concrétisées au premier semestre 2022. Ainsi, l’entreprise a
identifié plusieurs immeubles pour lesquels le développement à grande échelle
des installations photovoltaïques débutera au deuxième semestre 2022. Le
développement des bornes de recharge afin de promouvoir l’électromobilité est
également en cours de réalisation. Au premier semestre 2024, Allreal équipera
au moins 20% des places de stationnement des immeubles de rendement avec des
bornes de recharge. Ces deux initiatives représentent un volume
d’investissement d’environ CHF 10,0 millions.

Amélioration
des perspectives pour l’ensemble de l’année 2022

Le premier
semestre 2022 a été marqué par la hausse des prix et le retournement des taux
d’intérêt engagé par les banques centrales. Malgré la forte hausse des taux
longs, ceux-ci restent à un bas niveau dans une comparaison historique.
L’évolution de la conjoncture en Suisse est solide et la demande de biens
immobiliers suisses situés à des emplacements centraux est toujours aussi forte.

Pour l’exercice
2022, Allreal considère désormais que le résultat opérationnel sera au minimum
de CHF 135,0 millions.

Source :
Allreal-Gruppe

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Ad-hoc-Mitteilung
gemäss Art. 53 KRAllreal Holding AG - Überzeugendes Halbjahresergebnis 2022 (CH0008837566) Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.06.2022

Glattpark, 24. August 2022: Allreal hat im ersten Halbjahr 2022
gegenüber dem Vorjahr eine erfreuliche Steigerung des operativen
Unternehmensergebnisses erreicht. Im Geschäftsfeld Immobilien erzielte das
Unternehmen ein sehr gutes Resultat dank des Portfolioausbaus und erneut tiefen
Leerständen. In der Generalunternehmung resultierte ein stabiles Resultat und
eine verbesserte Bruttomarge im Drittgeschäft. Für das Gesamtjahr 2022 erhöht
Allreal die Prognose für das operative Unternehmensergebnis auf mindestens CHF
135 Millionen.

Im ersten Halbjahr 2022 hat Allreal ein über
dem Vorjahr liegendes operatives Unternehmensergebnis von CHF 81.8 Millionen
erzielt (1. Halbjahr 2021: CHF 79.1 Mio.). Im Jahresvergleich entspricht dies
einer Zunahme von 3.4 Prozent.

Das Unternehmensergebnis
inklusive Neubewertungseffekt fiel indes im Vergleich zur Vorjahresperiode mit
CHF 82.7 Millionen um 25.7 Prozent tiefer aus (1. Halbjahr 2021: CHF 111.3
Mio.). Der Neubewertungseffekt verlief mit CHF 1.1 Millionen vor Steuern flach
und blieb damit deutlich hinter dem Vorjahreswert zurück (1. Halbjahr 2021: CHF
41.8 Mio.).

Geschäftsfeld Immobilien steigert Mieterträge aufgrund des
Portfolioausbaus in der Romandie
Im Geschäftsfeld Immobilien erhöhten sich die Mieterträge um 4.9 Prozent auf
CHF 106.8 Millionen. Die Gründe für das deutliche Wachstum sind der Ausbau des
Renditeliegenschaftenportfolios in der Westschweiz, die Entwicklung der
Leerstände und die geringen Liegenschaftskosten. Die jährlichen
Soll-Mieterträge aus dem Portfoliozuwachs in der Westschweiz betragen insgesamt
rund CHF 14 Millionen. Angesichts der sich im Bau oder in Entwicklung
befindlichen Objekte in der Romandie ist absehbar, dass die Mieterträge auch in
den nächsten Jahren weiter ansteigen werden.

Im ersten Halbjahr 2022
gab es keine Veränderungen im Portfolio. Die kumulierte Leerstandsquote blieb
im Vergleich zum Bilanzstichtag von Ende Jahr 2021 stabil und notierte bei sehr
tiefen 1.5 Prozent.

Mit mehreren Grosskunden
führt Allreal Gespräche über frühzeitige Vertragsverlängerungen. Einen Erfolg
erzielte das Unternehmen in der Berichtsperiode bei der Liegenschaft
Vulkanstrasse 106 in Zürich Altstetten. Obwohl der langjährige Hauptmieter
einen Teil der bisher gemieteten Fläche auf Ende des Jahres 2023 zurückgeben
wird, schloss er für die verbleibenden Flächen einen neuen Mietvertrag bis 2028
ab. Für rund die Hälfte der freiwerdenden Flächen hat Allreal bereits
attraktive und langfristige Anschlusslösungen gefunden. Die gewichtete
Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für alle Geschäftsliegenschaften
beträgt per Stichtag 5.3 Jahre (31.12.2021: 5.7 Jahre).

Für das gesamte
Geschäftsjahr 2022 rechnet Allreal mit einer stabilen Entwicklung und keiner
nennenswerten Erhöhung der kumulierten Leerstandsquote, basierend auf der hohen
Qualität der Bewirtschaftung und der Tatsache, dass im laufenden Jahr keine
grösseren Mietverträge mehr zur Erneuerung anstehen.

Der direkte Aufwand für
Renditeliegenschaften ist mit CHF 10.8 Millionen trotz grösserem Portfolio nur
leicht angestiegen (1. Halbjahr 2021: CHF 10.0 Mio.). Angesichts mehrerer
Sanierungs- und Umbauvorhaben, die erst im zweiten Halbjahr 2022 gestartet
werden, ist von einer Zunahme der Liegenschaftenaufwandquote für das Gesamtjahr
2022 auszugehen.

Trotz der höheren
Mieterträge fiel die Nettorendite der Renditeliegenschaften wegen der
Aufwertungen im Vorjahr um 0.3 Prozentpunkte tiefer aus als in der
Vergleichsperiode. Die Nettorendite notierte dennoch bei attraktiven 3.9
Prozent (1. Halbjahr 2021: 4.2%).

Die vom externen
Liegenschaftenschätzer per 30. Juni 2022 erstellte Bewertung der
Anlageliegenschaften resultierte in einer minimalen Aufwertung um CHF 1.1
Millionen. Am Stichtag belief sich der Gesamtwert des Portfolios der
Anlageliegenschaften auf CHF 5.13 Milliarden (31.12.2021: CHF 5.11 Mia.). Der Marktwert
der Wohnliegenschaften betrug CHF 1.66 Milliarden und jener der
Geschäftsliegenschaften CHF 3.30 Milliarden. Der Marktwert der
Anlageliegenschaften im Bau lag bei CHF 164.5 Millionen.

Im ersten Halbjahr 2022
erwirtschaftete das Geschäftsfeld Immobilien ein Unternehmensergebnis exklusive
Neubewertungseffekt von CHF 70.6 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 66.1 Mio.).
Der Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe liegt bei 85.6
Prozent.

Stabiles Resultat in der Generalunternehmung und verbesserte
Bruttomarge
In der Berichtsperiode erwirtschaftete das Geschäftsfeld einen Erfolg aus
Generalunternehmung von CHF 34.9 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 37.5 Mio.).

Das Resultat ist von
Erfolgen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften geprägt. In der Sparte
Realisation bleibt der Geschäftsverlauf derweil anspruchsvoll, und ein gut
funktionierendes Risikomanagement ist von zentraler Bedeutung. Einerseits sind
teilweise deutliche Preissteigerungen zu beobachten, und andererseits führen
Lieferengpässe bei verschiedenen Materialien zu Herausforderungen auf der
Terminseite. In diesem Umfeld ist weiterhin hohe Flexibilität in den
Arbeitsabläufen gefordert. Insgesamt hat sich die Sparte in diesem
Spannungsfeld gut bewährt.

Der Erfolg aus Realisation
Generalunternehmung fiel auch wegen dieser Einflüsse im ersten Halbjahr 2022
mit CHF 13.4 Millionen tiefer aus als in der Vergleichsperiode (1. Halbjahr
2021: CHF 15.2 Mio.). Die mit der Entwicklung und Ausführung von Projekten für
Dritte erzielte Bruttomarge notierte bei 11.2 Prozent nach 9.1 Prozent per Ende
des Jahres 2021 und 11.4 Prozent im ersten Halbjahr 2021. Damit bewegt sich die
Profitabilität der Sparte Realisation wieder in Richtung der angestrebten
Zielmarke von 12 Prozent.

In der Berichtsperiode hat
Allreal ein Grundstück aus den Entwicklungsreserven veräussert. In Rümlang ZH
trennte sich das Unternehmen vom letzten Teilstück der Entwicklungsreserve
Bäuler und profitierte dabei von den aktuell hohen Baulandpreisen. Zusammen mit
den Verkäufen von Wohneigentum in Winterthur ZH und drei Projekten in der
Westschweiz resultierte ein ansehnlicher Erfolg aus Verkauf
Entwicklungsliegenschaften von CHF 15.6 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 18.4
Mio.).

Die Entwicklungs- und
Bauprojekte in der Deutsch- und der Westschweiz verlaufen gemäss den
Erwartungen. Das abgewickelte Projektvolumen der Sparte Realisation sank im
Vergleich zur Vorjahresperiode geringfügig auf CHF 155.5 Millionen (1. Halbjahr
2021: CHF 160.5 Mio.). Davon entfielen CHF 120.0 Millionen oder 77.2 Prozent
auf Drittprojekte und CHF 35.5 Millionen oder 22.8 Prozent auf Eigenprojekte.

Am Stichtag lag der
gesicherte Arbeitsvorrat bei rund CHF 608 Millionen und deckt die Auslastung
der vorhandenen Kapazitäten für knapp zwei Jahre ab.

Das Geschäftsfeld
Generalunternehmung erzielte im ersten Halbjahr 2022 ein Unternehmensergebnis
von CHF 11.9 Millionen (1. Halbjahr 2021: CHF 14.6 Mio.). Das entspricht einem
Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe von 14.4 Prozent.

Langfristige und stabile Finanzierung
Per Stichtag erhöhten sich die Finanzverbindlichkeiten trotz erfolgter
Auszahlung an die Aktionäre im April 2022 nur leicht um CHF 15.8 Millionen auf
CHF 2.74 Milliarden. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten
lag am 30. Juni 2022 bei tiefen 0.63 Prozent. Die durchschnittliche Dauer der
Zinsbindung betrug 41 Monate.

Allreal wird in den
nächsten Monaten Massnahmen zur Fremdkapitalfinanzierung am Kapitalmarkt
prüfen, um auslaufende Festhypotheken rechtzeitig zu ersetzen. Dies wird auch
eine Erhöhung der Zinsbindung bis zum Ende des Geschäftsjahres 2022
ermöglichen.

Die Eigenkapitalquote lag
per 30. Juni 2022 bei 44.1 Prozent, das Net Gearing bei 107.3 Prozent und der
Zinsdeckungsfaktor bei 11.7 (31.12.2021: 44.1% / 103.7% / 12.9).

Erste Massnahmen aus der Nachhaltigkeitsstrategie gehen in
Umsetzung
Mit der im Vorjahr erarbeiteten Nachhaltigkeitsstrategie hat Allreal
ambitionierte Ziele festgelegt. Erste Massnahmen zur Erreichung dieser Ziele
gingen im ersten Halbjahr 2022 in Umsetzung. So hat das Unternehmen mehrere
Liegenschaften identifiziert, bei welchen im zweiten Halbjahr 2022 der breit
angelegte Ausbau der Photovoltaikanlagen gestartet wird. In Umsetzung ist auch
der Ausbau der Ladestationen zur Förderung der Elektromobilität. Allreal rüstet
bis im ersten Halbjahr 2024 mindestens 20 Prozent der Garagenparkplätze in den
Renditeliegenschaften mit Elektroladestationen aus. Die beiden Initiativen
umfassen ein Investitionsvolumen von rund CHF 10 Millionen.

Ausblick für das Gesamtjahr 2022 erhöht
Das erste Halbjahr 2022 war geprägt von der anziehenden Teuerung und der durch
die Zentralbanken eingeleiteten Zinswende. Trotz dem sprunghaften Anstieg der
langfristigen Zinsen sind diese im historischen Vergleich weiterhin auf tiefem
Niveau. Die konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz ist robust und die
Nachfrage nach Schweizer Immobilien an zentralen Lagen ungebrochen.

Für das Geschäftsjahr 2022
geht Allreal neu davon aus, dass das operative Unternehmensergebnis bei
mindestens CHF 135 Millionen liegen wird.

Quelle :
Allreal-Gruppe


Communication officielle (24.08.2022) FR.pdf... Offizielle Mitteilungen (24.08.2022) DE.pdf... Halbjahresbericht (30.06.2022) DE.pdf...