Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Publication du rapport annuel audité au 31.03.2022 / Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2022
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Publication du rapport annuel audité au 31.03.2022 / Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.03.2022 (6265)
Circulaires internes
RAPPORT
DE GESTION ANNUELEdmond
Rothschild Real Estate SICAV (CH0124238004)
Publication du rapport annuel audité au 31.03.2022
Les très bons résultats annuels d’ERRES
au 31 mars 2022 témoignent de la capacité du gestionnaire à créer de la valeur
sur un portefeuille de qualité.
·
Paiement d’un dividende stable à CHF 3.60, avec
un coefficient de distribution de 99.97%, à valider par l’Assemblée Générale du
19 juillet 2022.
·
Baisse du taux de pertes sur loyers à un niveau
record de 2.25% représentatif de la qualité des immeubles
et du travail réalisé par le gestionnaire.
·
Augmentation de 13.0% du résultat net grâce
aux acquisitions de qualité réalisées, à une gestion dynamique des immeubles et
à une bonne maîtrise des coûts du fonds : TER (GAV) en baisse à 0.61%.
·
Forte progression du rendement de placement à 7.16% avec une contribution importante des gains en capitaux non réalisés.
·
Déploiement de nombreuses initiatives de
durabilité visant une baisse des consommations
d’énergie du parc existant et une amélioration du confort des locataires.
Compte de résultat
Au 31 mars 2022, le résultat net de
l’exercice, reprenant les revenus et charges courantes, enregistre une progression
de 13.0% pour s’établir à CHF 48.8 millions.
Les produits sont en hausse de 21.4% par
rapport à l’exercice précédent. Cette hausse provient essentiellement des
revenus liés à l’augmentation de capital de septembre 2021 et aux revenus issus
des nouvelles acquisitions. La progression à périmètre constant des états
locatifs contribue positivement grâce au déploiement progressif de réserves
locatives en portefeuille.
Le taux de perte sur loyer à la fin de
l’exercice s’établit à 2.25% de l’état locatif total contre un niveau de 3.33%
lors de l’exercice précédent. Cette baisse est principalement expliquée par le
travail d’anticipation des enjeux locatifs du gestionnaire et de ses
partenaires ainsi que par la qualité des immeubles acquis durant l’exercice.
Les charges immobilières progressent par
rapport à l’exercice précédent qui avait été marqué par la pandémie et un
retard dans le déploiement des investissements prévus. Nous commençons par
ailleurs à entrevoir les impacts financiers de la mise en œuvre d’une politique
de durabilité ambitieuse. La charge fiscale se stabilise en pourcentage des
revenus malgré la récente hausse des valeurs fiscales des immeubles
résidentiels à Genève. Finalement les coûts de fonctionnement du fonds (TER)
sont réduits à 0.61% de la fortune totale contre 0.68% lors de l’exercice
précédent.
Le gain en capital non réalisé de
l’exercice, après déduction de la charge d’impôt latente y relative, se monte à
CHF 67.6 millions reflétant une bonne situation économique et un dynamisme
toujours très fort sur le marché des transactions. Les immeubles résidentiels
bien localisés et les nouvelles constructions contribuent majoritairement à
cette plus-value. Le taux d’escompte réel moyen s’établit à 2.61% contre 2.99%
à la fin du précédent exercice.
Le résultat total de l’exercice 2021/22
se monte à CHF 119.6 millions, en forte progression par rapport à l’exercice
précédent.
Le gain réalisé se monte à CHF 3.2
millions, essentiellement dû à la plus-value réalisée sur la vente de
l’immeuble commercial sis Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 à Olten (SO).
Le résultat disponible pour être
distribué s’élève à CHF 81.1 millions (soit 5.90 CHF/action). Le Conseil
d’administration proposera à l’Assemblée Générale des Actionnaires une
distribution stable à CHF 3.60 par action, soit CHF 49.5 millions. Sur cette base,
le coefficient de distribution s’établit à 99.97%.
Pour un deuxième exercice consécutif le
rendement de placement dépasse 5.00% et s’établit en 2021/22 à un niveau record
de 7.16%.
Bilan
Le
coefficient d’endettement au 31 mars 2022 s’établit à 31.05%. Le gestionnaire a
souhaité tirer avantage des conditions de financement attractives pour
augmenter temporairement l’endettement de la SICAV. Le taux d’intérêt moyen
pondéré poursuit sa baisse pour afficher un niveau de 0.72% contre 0.95% un an
plus tôt. Les renouvellements se font à des taux inférieurs aux échéances
arrivant à terme tandis que les nouvelles acquisitions sont financées à des
taux très attractifs.
Avec trente-et-une nouvelles
acquisitions et deux cessions d’immeubles, le portefeuille au 31 mars 2022 est
composé de 134 immeubles, représentant une fortune immobilière totale de MCHF
2'286.
En intégrant les achats à terme signés,
la prédominance de l’affectation résidentielle est confirmée avec 59.1%
d’objets résidentiels, 18.2% d’objets mixtes et 22.7% d’objets commerciaux. Les
biens commerciaux sont principalement exposés à des locataires de qualité qui
ont bien traversé la crise et qui sont engagés sur des baux à long terme.
L’exposition du portefeuille au canton
de Genève s’est fortement renforcée pour atteindre
51.6% à la fin de l’exercice. Le canton de Vaud suit avec une allocation de
23.0% puis viennent Fribourg avec 8.1% et Zurich avec 4.6% pour les principaux.
La valeur nette
d’inventaire avant distribution du dividende et après déduction des impôts de
liquidation atteint 125.54 CHF/action, en hausse de 3.97% par rapport à
l’exercice précédent.
Durabilité
La
période 2021/22 a été l’occasion pour le Gestionnaire d’accélérer la mise en
œuvre de son plan d’action en matière d’enjeux environnementaux, sociaux et de
gouvernance. Concrètement, nous souhaitons relever les actions et réussites
suivants : 3ème place dans le Trophée SIG-eco21 des propriétaires engagés grâce
aux actions d’optimisations effectuées sur le parc Genevois, 65,7 t CO2
d’économies grâce à l’installation de 35 boitiers dotés de technologie
intelligente d’optimisation de la production de chaleur, audits de nos
installations photovoltaïques existantes et lancement de six nouveaux projets
d’installations photovoltaïques et finalement la livraison de plusieurs
immeubles à loyers contrôlés ou subventionnés.
En conformité avec sa stratégie
d’amélioration de la durabilité du stock d’actifs existants, ERRES a fait,
durant l’exercice, l’acquisition de plusieurs immeubles anciens nécessitant des
investissements afin d’améliorer leur état. L’intégration de ces immeubles
impacte donc les indicateurs clés de durabilité ne reflètent pas directement
cet engagement et ces actions : les émissions moyennes du parc progressent à
26.6 kgCO/m2, l’indice de dépense de chaleur moyen augmente à 338 MJ/m2 et la
notation du Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) baisse à 2,05.
Le renforcement en interne du
Gestionnaire couplé à la mise en place d’un écosystème d’experts offre
aujourd’hui une capacité plus grande de gestion des enjeux liés à la
durabilité. Nous visons une accélération du rythme de rénovations énergétiques.
Transactions
L’exercice 2021/22 a été très dynamique
sur le front des transactions puisque ce ne sont pas moins de 31 nouveaux
immeubles qui ont rejoint le portefeuille tandis que 2 immeubles ont été
vendus. La valeur de marché des nouveaux actifs s’élève à CHF 591.3 millions
alors que les deux ventes représentent un montant cumulé de CHF 22.8 millions.
Cette croissance a été financée notamment par l’augmentation de capital de
septembre 2021.
Les acquisitions se sont portées en
grande majorité sur des immeubles résidentiels existants dans d’excellentes
localités des cantons de Genève et de Vaud. Ces immeubles offrent une belle
réserve locative que le Gestionnaire souhaite déployer dans le temps tout comme
un potentiel d’optimisation du niveau de charges.
ERRES a également fait l’acquisition de
deux immeubles commerciaux existants offrant un potentiel de densification en
résidentiel à moyen terme : Genève 92 à Thônex (GE) où un permis préalable a
été délivré et Hohlstrasse 176/186-188 à Zürich (ZH) où la zone laisse
entrevoir des gabarits de tours.
Deux projets de construction neuf ont
par ailleurs fait leur entrée dans le portefeuille : François-Jacquier 12-14-18
à Chêne-Bourg (GE) pour un immeuble résidentiel contrôlé et Schützenmattstrasse
14 à Bülach (ZH) pour un immeuble de bureaux.
Au cours de l’exercice 2021/2022, la
SICAV a souhaité profiter du contexte de marché favorable pour réaliser la
vente des immeuble Baslerstrasse 37 à Olten (SO) et Giulio Vicari 30 à Lugano
(TI). Le travail de repositionnement effectué sur l’immeuble d’Olten a permis
de dégager une plus-value intéressante de plus de CHF 3 millions après prise en
compte de la charge fiscale. La vente de l’immeuble de Lugano, actif
non-stratégique acheté en portefeuille, s’est conclue aux niveaux d’achats et
de dernière valorisation.
Finalement, ERRES est engagée, à fin
mars 2022, pour l’achat à terme d’un portefeuille de 13 immeubles résidentiels
sur les cantons de Genève et de Vaud ainsi que pour l’achat d’un immeuble
résidentiel à Genève et d’un projet de construction à Nyon (VD) pour un montant
d’investissement total d’environ CHF 133.0 millions.
Constructions et rénovations
Les trois immeubles du Quartier de
l’Etang à Vernier (GE) ont été livrés en novembre 2021. La commercialisation
des 253 logements, offrant tous des loyers contrôlés, fut un réel succès. Le
quartier a pris vie et les premiers retours de locataires sont positifs. Le
rendement net de 3.30% sur un prix de revient de MCHF 164.6 est très attractif
dans le marché actuel.
Les deux immeubles du projet Bläuacker
II à Köniz (BE) ont également pu être livrés sur cet exercice. La
commercialisation des logements a été couronnée de succès et toutes les
surfaces commerciales à l’exception d’une sont louées avec des baux longs terme
et des locataires de qualité. Le rendement net de 3.88% sur un prix de revient
de MCHF 20.9 est également très attractif dans le marché actuel.
Le Gestionnaire a terminé le projet de
surélévation de deux étages et de rénovation énergétique sur l’immeuble Prulay
37 à Meyrin (GE). Cet immeuble possède désormais 16 appartements
supplémentaires et a reçu une labélisation Minergie pour la rénovation.
L’investissement total de CHF 4.6 millions qui génère un rendement brut de
5.60% et une amélioration notable des indicateurs de durabilité.
L’immeuble sis Sources 22 à Genève (GE)
a commencé sa transformation : 5 appartements ont été rénovés totalement ou
créés durant cet exercice. En mai 2022, le chantier de rénovation de
l’enveloppe et de labelisation Minergie a quant à lui débuté.
A Yverdon-les-Bains (VD), la tour sise
Moulins 131-133, a bénéficié durant l’exercice d’une mise en conformité aux normes
de protection incendie pour immeubles de grandes hauteurs ainsi qu’une
rénovation des parties communes : hall d’entrée, boîte aux lettres et cages
d’escaliers.
Le Gestionnaire a par ailleurs lancé
plusieurs avant-projets de valorisation de parcelles existantes. Des projets
intéressants de surélévation, rénovation ou densification devraient voir le
jour dans les prochains exercices.
Covid-19
L’impact de la crise sanitaire sur
l’exercice 2021/22 d’ERRES est limité aux gratuités de loyers octroyées durant
l’exercice précédent mais comptabilisées sur cet exercice pour un montant de
moins CHF 100’000, soit 0.10% des revenus totaux de l’exercice.
Perspectives
La stratégie définie par le Conseil d’administration et mise en
œuvre par le Gestionnaire offre au Compartiment Swiss des perspectives
intéressantes. Les principes suivants gouvernent le développement du
portefeuille :
-
Prépondérance sur la Suisse
romande grâce au réseau professionnel du Gestionnaire et concentration sur le Canton de Genève, qui se distingue par sa demande
locative.
-
Croissance du portefeuille axée sur le secteur résidentiel avec une allocation stratégique maximum
de 33% sur l’immobilier commercial qui se concentre sur des immeubles bien localisés, de qualité et avec des perspectives locatives à long terme.
-
Consolidation du taux d’endettement afin de l’inscrire
durablement dans la cible 25%-28%.
-
Maintien du dynamisme de l’activité d’investissement afin d’intégrer des immeubles de qualité dans des localisations urbaines ou des objets avec potentiel de création de valeur.
-
Poursuite de la croissance du dividende et étalement sur plusieurs années du versement de la contribution des gains réalisés
sur les cessions.
-
Amélioration constante
de l’empreinte énergétique et sociale en visant un impact concret
et mesurable sur les immeubles
et les locataires.
-
Déploiement des réserves de valeur intrinsèques du portefeuille en rénovant les objets locatifs ou en développant des
potentiels de construction.
-
Maîtrise des risques locatifs grâce à une gestion
dynamique et proactive
des immeubles.
-
Maîtrise des dépenses et frais du
fonds en cherchant à optimiser au mieux la profitabilité des loyers encaissés.
L’équipe de gestion
est convaincue que ces axes stratégiques permettront de se distinguer dans un environnement immobilier complexe.
Sources : Edmond de
Rothschild REIM (Suisse) SA
GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH
Edmond
Rothschild Real Estate SICAV (CH0124238004)
Veröffentlichung des
Jahresbericht per 31.03.2022
Die sehr guten
Jahresergebnisse von ERRES zum 31. März 2022 verdeutlichen die Fähigkeit des
Vermögensverwalters, in einem hochwertigen Portfolio Wertsteigerungen zu
erzielen.
•
Ausschüttung
einer stabilen Dividende von CHF 3.60 mit einem
Ausschüttungskoeffizienten von 99.97%, die von der Generalversammlung am 19.
Juli 2022 bestätigt werden soll.
·
Rückgang der Mietausfallrate auf ein Rekordniveau
von 2.25%, was die Qualität der Immobilien und die von dem
Vermögensverwalter geleistete Arbeit bestätigt.
·
Steigerung des Nettoergebnisses um 13.0%
durch qualitativ hochwertige Zukäufe, eine dynamische Immobilienverwaltung und
eine gute Steuerung der Fondskosten: Rückgang des TER (GAV) auf 0.61%
·
Deutliche Steigerung der Anlagerendite auf 7.16 % mit
einem erheblichen Beitrag der nicht realisierten Kapitalgewinne.
·
Umsetzung zahlreicher
Nachhaltigkeitsinitiativen, durch die der
Energieverbrauch des bestehenden Gebäudeparks gesenkt und der Komfort der
Mieter verbessert werden soll..
Erfolgsrechnung
Per 31. März 2022 verzeichnete der
Nettoertrag des Geschäftsjahres – unter Berücksichtigung der laufenden Einnahmen
und Ausgaben – eine Steigerung von 13.0% und erreichte CHF 48.8 Mio.
Die Erträge stiegen um
21.4% im Vergleich zum Vorjahr. Diese Steigerung liegt im Wesentlichen an den
Einnahmen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung vom September 2021 und den
Mietzinseinnahmen durch Neuakquisitionen. Der konstante Anstieg der
Mieteinnahmen trägt dank der allmählichen Ausschöpfung von Mietzinsreserven im
Portfolio positiv zur Performance bei.
Die Mietausfallrate am Ende des
Geschäftsjahres beträgt 2.25% der Gesamtmieteinnahmen gegenüber einem Niveau von 3.33%
im Vorjahr. Dieser Rückgang ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass der
Vermögensverwalter und seine Partner die mit der Vermietung verbundenen
Herausforderungen vorweggenommen haben sowie auf die Qualität der im Laufe
des Geschäftsjahres erworbenen Immobilien.
Der Liegenschaftsaufwand
ist im Vergleich zum Vorjahr, das von der Pandemie und der Verzögerung
geplanter Investitionen geprägt war, gestiegen. Darüber hinaus beginnen wir,
die finanziellen Auswirkungen der Umsetzung einer ehrgeizigen
Nachhaltigkeitspolitik zu sehen. Im Verhältnis zu den Einnahmen stabilisierte
sich die Steuerlast trotz des jüngsten Anstiegs der Steuerwerte von
Wohngebäuden in Genf. Und schließlich wurden die Betriebskosten des Fonds (TER) auf
0.61% des Gesamtvermögens gegenüber 0.68% im Vorjahr reduziert.
Der nicht realisierte Kapitalgewinn des
Geschäftsjahres nach Abzug der entsprechenden latenten Steuerlast beläuft sich auf CHF
67.6 Mio., was auf eine gute wirtschaftliche Situation und eine nach wie vor
sehr starke Dynamik am Transaktionsmarkt hindeutet. Dabei sind es insbesondere
Wohnimmobilien an guten Lagen und Neubauten, die überwiegend zu diesem
Wertzuwachs beitragen. Der durchschnittliche reale Diskontsatz liegt bei 2.61%
gegenüber 2.99%
am Ende des Vorjahres.
Das Gesamtergebnis für das
Geschäftsjahr 2021/22 ist im Vergleich zum Vorjahr auf CHF 119.6 Mio. deutlich
gestiegen. Der realisierte Gewinn beläuft sich auf CHF 3.2 Mio. und ist im
Wesentlichen auf den mit dem Verkauf des Geschäftshauses
Baslerstrasse 37/Ringstrasse 1 in Olten (SO) realisierten Erlös zurückzuführen.
Das zur Ausschüttung verfügbare Ergebnis
beläuft sich auf CHF 81.1 Mio. (d. h. 5.90 CHF/Anteil). Anlässlich der
Generalversammlung wird der Verwaltungsrat den Anteilseignern eine stabile
Ausschüttung in Höhe von CHF 3.60 je Anteil, also eine Ausschüttung in Höhe von
CHF 49.5 Mio. vorschlagen. Auf dieser Grundlage beträgt die Ausschüttungsquote
99.97%.
Die Anlagerendite
überschreitet ein zweites Geschäftsjahr in Folge 5.00% und erreicht 2021/22 ein
Rekordniveau von 7.16%.
Bilanz
Per 31. März 2022 belief sich der
Schuldenquote auf 31.05%. Der Fondsmanager wollte die attraktiven
Finanzierungsbedingungen nutzen, um die Verschuldung der SICAV vorübergehend zu
erhöhen. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz setzt seinen Rückgang weiter
fort und beläuft sich jetzt auf 0.72% gegenüber 0.95% vom Vorjahr.
Neuabschlüsse zur Refinanzierung von Krediten am Ende ihrer Laufzeit erfolgen
zu niedrigeren Zinssätzen als bisher und neue Akquisitionen können zu sehr
attraktiven Zinssätzen finanziert werden.
Mit einunddreissig neuen
Akquisitionen und zwei verkauften Gebäuden besteht das Portfolio per 31. März
2022 aus 134 Immobilien, was einem Immobilienvermögen von insgesamt CHF 2'286
Mio. entspricht.
Durch die Integration der
unterzeichneten Terminkäufe wurde die starke Gewichtung der Wohnimmobilien mit
59.1% Wohnobjekten, 18.2% gemischten Objekten und 22.7% Gewerbeimmobilien
weiter gefestigt. Die Gewerbeimmobilien sind hauptsächlich an hochwertige
Mieter vermietet,
die die Krise gut überstanden haben und mit denen langfristige Mietverträge
bestehen.
Der Anteil des Portfolios
im Kanton Genf ist zum Ende des Geschäftsjahres stark auf 51.6% angestiegen.
Auf den Kanton Waadt entfällt eine Allokation in der Höhe von 23.0% und daran
schliessen sich Freiburg mit 8.1% und Zürich mit 4.6% als die wichtigsten
Immobilienstandorte an. Der Nettoinventarwert vor Dividendenausschüttung und
nach Abzug der Liquidationssteuern beträgt CHF 125.54 pro Aktie und ist damit
um 3.97% höher als im Vorjahr.
Nachhaltigkeit
Im Zeitraum 2021/22 nutzte der
Vermögensverwalter die Gelegenheit, die Umsetzung seines Massnahmenplanes in
Bezug auf die Umwelt-, Sozial- und Governance-Herausforderungen zu
beschleunigen. Konkret möchten wir folgende Massnahmen und Erfolge erreichen:
3. Platz im Wettbewerb SIG-eco21 der engagierten Immobilien-Eigentümer dank der
Optimierungsmassnahmen im Genfer Immobilienbestand, 65.7 t eingesparte
CO2-Emissionen dank der Installation von 35 intelligenten Steuerungseinheiten
zur Optimierung der Wärmeerzeugung, Audits unserer bestehenden
Photovoltaikanlagen und Lancierung von sechs neuen Projekten für
Photovoltaikanlagen und schliesslich die Fertigstellung mehrerer Gebäude mit
kontrollierten oder subventionierten Mieten.
In Übereinstimmung mit
ihrer Strategie zur Verbesserung der Nachhaltigkeit des bestehenden
Gebäudebestands hat ERRES im Laufe des Geschäftsjahres mehrere Altbauten
erworben, für deren Sanierung Investitionen erforderlich sind. Da diese
Immobilien nicht direkt mit diesem Engagement und diesen Massnahmen im Einklang
stehen, wirkt sich ihre Integration auf die wesentlichen
Nachhaltigkeitsindikatoren aus: Die durchschnittlichen Emissionen des
Gebäudeparks steigen auf 26.6 kg CO2/m2, der durchschnittliche
Wärmeverbrauchsindex steigt auf 338 MJ/m2 und die Bewertung im Swiss
Sustainable Real Estate Index (SSREI) geht auf 2.05 zurück.
Die interne Stärkung des
Vermögensverwalters in Verbindung mit der Einrichtung eines Experten-Ökosystems
bietet heute bessere Möglichkeiten zur Verwaltung der nachhaltigkeitsbezogenen
Herausforderungen. Wir streben eine Beschleunigung der energetischen
Sanierungen an.
Transaktionen
Das Geschäftsjahr 2021/22 war
im Bereich der Transaktionen sehr dynamisch, schliesslich sind insgesamt 31
neue Immobilien in das Portfolio aufgenommen und 2 Gebäude verkauft worden. Der
Marktwert der neuen Gebäude beträgt CHF 591.3 Mio., während sich der kumulierte
Wert der beiden Verkäufe auf CHF 22.8 Mio. beläuft. Dieses Wachstum wurde
insbesondere durch die Kapitalerhöhung im September 2021 finanziert.
Die Zukäufe konzentrierten
sich überwiegend auf bestehende Wohnliegenschaften in ausgezeichneten Gemeinden
der Kantone Genf und Waadt. Diese Gebäude bieten eine schöne Mietreserve, die
der Verwalter im Laufe der Zeit ausschöpfen will, und ebenso stellen sie ein
Potenzial zur
Optimierung der Betriebskosten dar.
ERRES hat zudem den Erwerb
von zwei bestehenden Gewerbeimmobilien mit mittelfristigem
Wohnverdichtungspotenzial abgeschlossen: Genève 92 in Thônex (GE), wo eine
Vorabgenehmigung ausgestellt wurde, und an der Hohlstrasse 176/186-188 in
Zürich (ZH), wo in der Zonierung auch Hochhäuser vorgesehen sind.
Zudem wurden zwei
Neubauprojekte in das Portfolio aufgenommen: François-Jacquier 12-14-18 in
Chêne-Bourg (GE) für ein Wohnhaus mit kontrollierten Mieten und an der
Schützenmattstrasse 14 in Bülach (ZH) für ein Bürogebäude.
Im Geschäftsjahr 2021/2022
wollte die SICAV von dem günstigen Marktumfeld profitieren, um die
Liegenschaften an der Baslerstrasse 37 in Olten (SO) und Giulio Vicari 30 in
Lugano (TI) zu verkaufen. Dank der Neupositionierung der Liegenschaft Olten
konnte unter Berücksichtigung der Steuerbelastung ein interessanter Mehrwert
von über CHF 3 Mio. geschaffen werden. Der Verkauf der Immobilie in Lugano, die
als nicht-strategische Liegenschaft in einem Portfolio gekauft wurde,
konnte in Höhe des Kaufpreises und der letzten Bewertung abgeschlossen werden.
ERRES hat Ende März 2022 den
Kauf eines Portfolios von 13 Wohngebäuden in den Kantonen Genf und Waadt sowie
den Kauf eines Wohnhauses in Genf und eines Bauprojekts in Nyon (VD) mit einer
Gesamtinvestition in Höhe von rund CHF 133 Mio. zugesagt.
Bau- und Renovationsprojekte
Die drei Gebäude im Stadtteil Quartier
de l‘Etang in Vernier (GE) wurden im November 2021 übergeben. Die Vermarktung
der 253 Wohnungen, die alle mit kontrollierten Mietzinsen angeboten werden, war
ein voller Erfolg. Das Viertel ist lebendig und die ersten Rückmeldungen der
Mieter sind positiv. Auf den Gestehungskosten in Höhe von CHF 164.6 Mio.
beläuft sich die Nettorendite auf 3.30% und ist damit im aktuellen Markt sehr
attraktiv.
Die beiden Gebäude im Projekt Bläuacker
II in Köniz (BE) sind ebenfalls übergeben worden. Die Vermarktung der Wohnungen
war erfolgreich und bis auf eine konnten alle Gewerbeflächen mit langfristigen
Verträgen an qualitativ hochwertige Mieter vermietet werden. Auf den
Gestehungskosten in Höhe von CHF 20.9 Mio. beläuft sich die Nettorendite auf
3.88% und ist damit im aktuellen Markt ebenfalls sehr attraktiv.
Der Vermögensverwalter hat
das Projekt zur Aufstockung des Gebäudes Prulay 37 in Meyrin (GE) um zwei
zusätzliche Geschosse und zur energetischen Sanierung abgeschlossen. Das
Gebäude verfügt nun über 16 zusätzliche Wohnungen und hat dank der Renovierung
ein Minergie-Label erhalten. Mit der Gesamtinvestition in Höhe von CHF 4.6 Mio.
wird eine Bruttorendite von 5.60% und eine deutliche Verbesserung der
Nachhaltigkeitsindikatoren erzielt.
Am Gebäude Sources 22 in Genf (GE) wurde
mit dem Umbau begonnen: Im Laufe des Geschäftsjahres sind 5 Wohnungen komplett
renoviert oder geschaffen worden. Im Mai 2022 haben die Renovierungsarbeiten an
der Gebäudehülle mit dem Ziel des Minergie-Labels begonnen.
In Yverdon-les-Bains (VD)
wurde das Hochhaus Moulins 131-133 im Geschäftsjahr an die Brandschutznormen
für Hochhäuser angepasst und die Gemeinschaftsbereiche renoviert:
Eingangshalle, Briefkasten und Treppenhaus.
Darüber hinaus hat der
Vermögensverwalter mehrere Vorprojekte zur Bewertung bestehender Parzellen
angestossen. In den nächsten Jahren dürften interessante Aufstockungs-,
Renovierungs- oder Verdichtungsprojekte realisiert werden.
COVID-19
Die
Auswirkungen der Gesundheitskrise auf das Geschäftsjahr 2021/22 von ERRES ist
auf die Mietzinserlasse beschränkt, die im Vorjahr eingeräumt wurden, aber im
laufenden Geschäftsjahr verbucht werden und sich auf einen Betrag von -CHF
100’000, also 0.10% des Gesamtertrags des Geschäftsjahres, belaufen.
Ausblick
Die
vom Verwaltungsrat festgelegte und vom Vermögensverwalter umzusetzende
Strategie ist für den Teilfonds Swiss mit interessanten Perspektiven verbunden.
Die folgenden Grundsätze bestimmen die Entwicklung des Portfolios:
-
Hauptaugenmerk auf die französischsprachige Schweiz
dank des professionellen Netzwerks des Vermögensverwalters und Konzentration auf den
Kanton Genf, der sich durch seine Mietnachfrage abhebt.
-
Portfoliowachstum mit Fokussierung auf den Wohnsektor und einem strategischen Höchstanteil von 33 % an Gewerbeimmobilien, die sich auf gut gelegene
Qualitätsimmobilien konzentrieren und langfristige Mietpotenziale bieten.
-
Konsolidierung der
Fremdkapitalquote, um sich dauerhaft im Zielbereich zwischen 25 % und 28 % zu bewegen.
-
Erhalt der dynamischen
Investitionstätigkeit, um Qualitätsimmobilien an städtischen Lagen oder Objekte
mit Wertschöpfungspotenzial ins Portfolio zu integrieren.
-
Dividendenwachstum und Verteilung der Auszahlung der bei den Verkäufen erzielten Gewinne
auf mehrere Jahre.
-
Konstante Verbesserung des energetischen und gesellschaftlichen Abdrucks
durch Fokussierung auf
konkrete und messbare Massnahmen bei den Immobilien und den Mietern.
-
Entwicklung des Bestandes-Portfolios durch Renovierung der Mietobjekte oder Entwicklung von Baupotenzialen.
-
Kontrolle der Mietrisiken dank
eines dynamischen und proaktiven Managements der Immobilien.
-
Kontrolle der Ausgaben und Kosten
des Fonds, indem eine bestmögliche Profitabilität der eingenommenen Mieten angestrebt
wird.
Das
Managementteam ist überzeugt, dass diese strategischen Ausrichtungen es
erlauben werden, sich in einem komplexen Immobilienumfeld abzuheben.
Quelle : Edmond de
Rothschild REIM (Suisse) SA
Communication officielle 20.06.2022) FR.pdf... Rapport annuel (31.03.2022) FR-DE.pdf...