Edmond Rothschild Real Estate SICAV - Les excellents résultats annuels d’ERRES au 31 mars 2021 / Die hervorragenden Jahresergebnisse von ERRES zum 31. März 2021
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Edmond Rothschild Real Estate SICAV - Les excellents résultats annuels d’ERRES au 31 mars 2021 / Die hervorragenden Jahresergebnisse von ERRES zum 31. März 2021 (4436)
Circulaires internes
RAPPORT DE
GESTION ANNUELEdmond Rothschild Real
Estate SICAV (CH0124238004)
Publication
du rapport annuel audité au 31.03.2021
Les excellents résultats
annuels d’ERRES au 31 mars 2021 démontrent la résilience du portefeuille dans un
contexte particulier et la capacité du gestionnaire à créer
de la valeur.
·
Augmentation du dividende de +2.9% à CHF 3.60, avec un coefficient de distribution de 95.49%, à valider par l’Assemblée Générale du 20 juillet 2021.
·
Augmentation de 31.6%
du résultat net grâce aux acquisitions de qualité réalisées, à une gestion dynamique des immeubles et à une
bonne maîtrise des coûts du fonds : TER (GAV) en baisse à 0.68%.
·
Moins de 0.5% de perte de revenus liée aux aides accordées aux locataires en
difficulté durant la pandémie, débouchant sur un taux de vacants
hors cas COVID
à 2,88%.
·
Forte progression du rendement de placement à 5.83% avec une contribution importante des gains en capitaux non réalisés.
·
Baisse des émissions de CO2 de 7.0%, et mise en œuvre systématique de la politique
en matière de durabilité.
10ème anniversaire
En 2011, le Groupe Edmond
de Rothschild innovait
en lançant la première SICAV
immobilière de droit suisse avec une première émission
de MCHF 300 et cotation en bourse simultanée. Après six augmentations de capital, le portefeuille immobilier
comprend aujourd’hui 105 immeubles et plus
de 3'200 appartements qui permettent d’atteindre un niveau record de dividende
à CHF 3.60/action. La performance boursière des actions est fort réjouissante avec plus de 107% depuis
le lancement et une surperformance par rapport à l’indice de référence.
Dix ans plus
tard, les fondations qui ont fait le succès d’ERRES sont toujours d’actualité. Le conseil d’administration et le
gestionnaire approchent avec détermination les années à venir pour servir aux mieux les intérêts des investisseurs.
Compte de résultat
Au 31 mars 2021, le résultat net de l’exercice,
reprenant les revenus et charges courantes, enregistre une progression de 31.6%
pour s’établir à MCHF 43.2.
Les produits sont en hausse de 18.2% par
rapport à l’exercice précédent. Cette hausse provient essentiellement des revenus liés à l’augmentation de capital de
septembre 2020 et aux revenus issus des nouvelles acquisitions.
Le taux de perte sur loyer à la fin de l’exercice s’établit à 3.33% de l’état
locatif total. Cette légère hausse est expliquée par les gratuités
offertes aux locataires durant les périodes de fermetures des commerces. Le montant de renonciation
de loyers se monte à CHF 350'000 représentant
moins de 0.5% des
revenus totaux de l’exercice.
Les charges progressent moins rapidement que
les revenus sur cet exercice. Les dépenses d’entretien,
de rénovation et les charges courantes des immeubles s’établissent à 11.8% des revenus contre 13.9% sur l’exercice précédent. Le Gestionnaire s’attend
à un effet de rattrapage sur les prochains exercices après la sortie de la situation de
pandémie. ERRES bénéficie en plein des
conditions de financement toujours extrêmement attractives sur le marché de la
dette. Finalement, la charge fiscale
se voit réduite suite aux réformes fiscales cantonales effectives dans les Cantons
de Suisse Romande
et à un effet d’économie unique.
Le gain en capital non réalisé de l’exercice se monte à MCHF 36.4 millions reflétant une situation de sortie de crise économique et un dynamisme toujours très fort sur le marché des transactions. Les immeubles résidentiels bien localisés contribuent majoritairement à cette plus-value.
Le résultat total de l’exercice 2020/21 se
monte à MCHF 81.0 en forte progression par rapport à l’exercice précédent.
En tenant compte du résultat
réalisé 2020/21 de MCHF 44.6 et du report des exercices précédents, le résultat disponible pour
être distribué s’élève à MCHF 70.4 (soit 6.14 CHF/action). Le Conseil d’administration proposera à
l’Assemblée Générale des Actionnaires une distribution en progression de 2.9% à CHF 3.60 par action, soit MCHF 41.2.
Sur cette base, le coefficient de distribution s’établit à 95.49% et est en baisse par rapport à l’exercice précédent.
Le rendement
de placement s’établit
à 5.83% contre 3.54% lors de l’exercice
2019/20.
Bilan
Le coefficient d’endettement au 31 mars 2021
s’établit à 28.52%, légèrement au-dessus de la
borne stratégique définie entre 25% et 28%. Le taux d’intérêt moyen
pondéré est en forte baisse et se porte désormais
à 0.95% contre 1.32% un an plus tôt. Les renouvellements se font à des taux bien inférieurs aux échéances arrivant
à terme alors que les nouvelles acquisitions sont financées à des taux très attractifs.
Avec trente-trois nouvelles acquisitions et
deux cessions d’immeubles, le portefeuille au 31 mars 2021 est composé
de 105 immeubles pour une fortune immobilière totale de MCHF 1'931.
En intégrant les achats à terme signés,
la prédominance de l’affectation résidentielle est confirmée
avec 58.4% d’objets
résidentiels, 11.9% d’objets
mixtes et 29.7% d’objets commerciaux. Les biens commerciaux sont principalement exposés à des
locataires de qualités qui ont bien traversés
la crise et qui sont engagés sur des baux à long terme offrant une durée
résiduelle moyenne de 6.11 années.
L’exposition du portefeuille au canton de Genève s’est
fortement renforcée pour atteindre 47.2%
à la fin de l’exercice. Le canton de Vaud suit avec une allocation de 25.9% puis viennent Fribourg
avec 9.1%, Neuchâtel
avec 4.6% et Zurich avec 3.8% pour les principaux.
La valeur nette d’inventaire avant distribution
du dividende et après déduction des impôts de
liquidation atteint 120.75 CHF/action, en hausse de 2.68% par rapport à l’exercice précédent.
Durabilité
La période 2020/21 a été l’occasion pour le
Gestionnaire de renforcer son organisation en
matière de durabilité
par la mise en place d’une politique de durabilité commune au niveau de la plateforme européenne d’Edmond de Rothschild
REIM.
Un accent particulier est mis sur la précision
et la vérification de la collecte de données, élément
clé pour obtenir un état des lieux clair, fixer des objectifs
et suivre les progrès réalisés.
De plus, afin d’offrir une vue
transparente du portefeuille en termes de durabilité, le Gestionnaire a procédé,
pour la deuxième année consécutive, à une auto-évaluation de son portefeuille
selon le cadre de travail défini par SNBS et obtenu une
certification par SGS. De ce fait, ERRES est
intégrée dans l’indice Swiss Sustainable Real estate Index (SSREI)
depuis 2020 avec une notation stable de 2.11.
Les résultats obtenus sur les indicateurs
environnementaux clés que sont les émissions de CO2 et l’indice de dépense de chaleur sont très
encourageants. Les émissions de CO2/m2 ont en effet été réduites de 7.0% sur l’année et de
17.5% en deux ans depuis la mise en place du suivi énergétique. L’indice de dépense de chaleur est en baisse de
2.0% sur l’année et de 10.1% sur deux ans.
La volonté du Gestionnaire d’avoir un impact
positif sur la société et l’environnement passe par la
réalisation d’actions concrètes au niveau des immeubles. Cet exercice fut
l’occasion de lancer plusieurs projets d’installation de panneaux
photovoltaïques ainsi que de mettre en place des outils d’optimisation des installations de chaudières grâce
à l’intelligence connectée.
Le projet de rénovation en cours de l’immeuble
Prulay 37 à Meyrin (GE) fait figure d’exemple
concret de la stratégie de travail sur le stock existant d’immeubles en portefeuille. Cette rénovation Minergie permettra d’abaisser les besoins énergétiques du bâtiment de 586 MJ/m2/an avant l’acquisition du
bâtiment en 2011 à 276 MJ/m2/an en 2022 après travaux. Les émissions de CO2 devraient se monter à 6.8 KgCO2/m2/an
et être en ligne avec les objectifs climatiques de la Confédération.
Transactions
L’exercice 2020/21 a été très dynamique sur le
front des transactions puisque ce ne sont pas
moins de 33 nouveaux immeubles qui ont rejoint le portefeuille alors que
2 immeubles ont été vendus. La valeur de marché des nouveaux actifs s’élève à CHF 484.8
millions alors que les deux ventes
représentent un montant cumulé de CHF 11.3 millions. Cette croissance a été
financée notamment par l’augmentation
de capital de septembre 2020.
Tout d’abord, le gestionnaire a réceptionné le
développement « Quartier de La Pâla » situé à
Vevey 254 à Bulle (FR) au 1er
avril 2020. Cet ensemble résidentiel de 55 appartements est entièrement loué et témoigne de la qualité des surfaces et du positionnement
réussi dans le marché locatif.
ERRES a ensuite pu acquérir
4 immeubles résidentiels et mixtes par des transactions individuelles. Les immeubles situés à Genève
109 à Thônex (GE), Dancet 8 à Genève (GE) et Carl-Vogt 47 à Genève (GE)
offrent des placements de qualité et du potentiel locatif à déployer. L’immeuble sis Henri-Plumhof 28
à Vevey (VD) est de bonne finition dans un quartier résidentiel calme. Courant mars 2020, le Gestionnaire a sécurisé
l’acquisition d’une société immobilière
détenant un portefeuille de 18 immeubles résidentiels situés à Genève et sur le canton de Vaud. Jouissants de situations de premier ordre, ces biens sont entrés dans le portefeuille
d’ERRES début janvier 2021 et renforcent la qualité du portefeuille de la
SICAV et son positionnement
majoritairement résidentiel. Avec un taux de vacance inférieur à 0.5% et un fort potentiel locatif,
cette acquisition majeure
entre parfaitement dans les objectifs
stratégiques de la SICAV. Le gestionnaire a ensuite pu sécuriser l’acquisition de 4 autres immeubles résidentiels et mixtes genevois
dans des quartiers
très recherchés. Ainsi, les immeubles
sis Malagnou 52 à Genève
(GE), Fontenette 15 à Carouge
(GE), Royaume 9 à Genève
(GE) et Carl- Vogt 75 à
Genève (GE) apportent une excellente qualité de localisation ainsi qu’un profil
de loyers défensifs offrant également
du potentiel. Finalement, ERRES est devenue propriétaire, début 2021, d’un portefeuille de cinq
immeubles résidentiels situés entre Nyon, Lausanne et agglomération et Neuchâtel. Ces immeubles ont des retards
d’entretien et feront l’objet d’investissements à court terme afin de
les assainir et de pouvoir améliorer l’état locatif qui se situe actuellement entre les quantiles
10 et 30 des experts.
Au cours de l’exercice 2020/2021, la SICAV a souhaité profiter
du contexte de marché favorable pour
réaliser la vente des immeuble Bahnhofstrasse 3-5-7a-7b à Dotzigen (BE) et
Jacques- Gachoud 2 à Fribourg (FR) en
réalisant une plus-value cumulée après impôts de CHF 1.37 millions.
Ces deux biens de petites tailles présentaient des risques de vacances ainsi
que des investissements importants à
entreprendre sans potentiel. La vente de l’immeuble de Jacques- Gachoud
2 à Fribourg s’est par ailleurs
réalisée dans le contexte d’un échange d’immeubles qui a permis
à ERRES de devenir propriétaire de l’immeuble neuf sis Tremblex 2-4 à Mézières
(FR). Cet immeuble aux excellentes finitions
contribue positivement rendement et à la notation de durabilité globale
tout en demandant peu d’investissements futurs.
Par ailleurs,
le gestionnaire est engagé, à fin mars 2021, pour l’achat à terme d’un portefeuille de
9 immeubles résidentiels sur le canton de Vaud
(Lausanne, Morges, Prilly, Pully, Renens). La
livraison des immeubles en construction du Quartier de l’Etang, et le
paiement du solde du prix d’acquisition,
est prévue pour octobre 2021. Le total de ces engagements, ainsi que la fin de
la construction en cours à Bläuacker 2 à Köniz (BE), se monte à CHF 144.5 millions.
Constructions et rénovations
Le chantier du projet A14 de 104 appartements
dans l’éco-quartier des Vergers à Meyrin (GE) a été livré durant l’été 2020. L’ensemble des appartements a pu être loué avec succès et seule une surface
commerciale est encore vacante. Cet immeuble offre un rendement brut de 4.23% sur le prix de revient et a déjà généré une plus-value latente
de CHF 3.1 millions pour ERRES, confirmant la valeur-ajoutée de développer des projets neufs de qualité.
Le projet Bläuacker
II à Köniz (BE), d’un montant d’investissement de CHF 19.2
millions, progresse conformément aux
attentes. Situé sur la place centrale, à proximité immédiate de la gare, ce projet de construction de deux
immeubles mixtes (29 appartements, 35 places de parkings et 1’844
m2 de surfaces de vente et de stockage) efficients énergétiquement est prévu
d’être livré en deux phases
d’ici à la fin novembre
2021. Le Gestionnaire a signé des baux à long terme avec des locataires commerciaux de
qualité. Les appartements sont quant à eux très recherchés. Ce développement génèrera un rendement net de 3.88%.
Les immeubles du Quartier de l’Etang à Vernier
(GE) avancent conformément aux échéances fixées
avec un transfert de propriété prévu pour octobre 2021. La commercialisation
des 217 logements, offrant tous des
loyers contrôlés, a commencé au printemps 2021 et laisse entrevoir un excellent taux de remplissage dès la
livraison. Le rendement net sur prix de revient de 3.30% est très attractif
dans le marché actuel.
Le gestionnaire poursuit actuellement un projet
de surélévation de deux étages de l’immeuble
Prulay 37 à Meyrin (GE). Le projet
comprend la création de 16 appartements supplémentaires et la labélisation
Minergie de l’actif. Le budget prévoit un investissement de CHF 4.6 millions
pour un rendement brut de 5.60%. Les
travaux qui ont démarré en novembre 2020 devraient se terminer à la fin de l’année 2021.
Covid-19
En mars 2020 la Suisse a été frappée de plein
fouet par l’épidémie de Coronavirus avec des
effets drastiques sur l’économie du pays. En tant que propriétaire immobilier, ERRES a également été
impactée. Néanmoins, grâce à son allocation diversifiée à prépondérance résidentielle, les revenus de la SICAV sont résilients et globalement peu affectés.
Pour répondre aux demandes des locataires et gérer les retards de paiements de loyers, un comité interne ad hoc a été mis en place.
Le gestionnaire a mis en place une méthodologie dynamique d’évaluation individuelle et objective des demandes en
attribuant une note basée sur un ensemble
de neuf critères (secteur d’activité, durée de la fermeture, taille du locataire, etc.). Le comité
a également tenu compte des aides accordées par les cantons
(type accords Vesta sur Genève)
pour faire bénéficier aux locataires des réductions de loyers. Le montant total des baisses ou gratuités de
loyers accordées s’élève à CHF 365'000 au 31 mars 2021 représentant moins de
0.50% des revenus totaux
de l’exercice.
Perspectives
La stratégie adoptée par le
Gestionnaire et le Conseil d’administration offre au Compartiment Swiss des perspectives intéressantes basées sur la qualité
et le dynamisme. Les principes suivants gouvernent le développement du portefeuille :
-
Prépondérance sur la Suisse romande grâce au réseau
professionnel du Gestionnaire et concentration sur le Canton
de Genève, qui se distingue par sa demande
locative.
-
Croissance du portefeuille axée sur le secteur résidentiel avec une allocation stratégique maximum
de 33% sur l’immobilier commercial qui se concentre sur des immeubles bien localisés, de qualité et avec des perspectives locatives à long terme.
-
Consolidation du taux d’endettement afin de l’inscrire
durablement dans la cible 25%-28%.
-
Maintien du dynamisme
de l’activité d’investissement afin d’intégrer des immeubles de qualité dans des localisations urbaines ou des objets avec potentiel de création de valeur.
-
Poursuite de la croissance du dividende et étalement sur plusieurs années du versement de la contribution des gains réalisés
sur les cessions.
-
Amélioration constante de l’empreinte énergétique et sociale en visant un impact concret
et mesurable sur les immeubles et les locataires.
-
Déploiement des réserves
de valeur intrinsèques du portefeuille en rénovant les objets locatifs ou en développant des
potentiels de construction.
-
Maîtrise des risques locatifs grâce à une gestion
dynamique et proactive
des immeubles.
-
Maîtrise des dépenses et frais du fonds en cherchant à optimiser
au mieux la profitabilité des loyers encaissés.
L’équipe de gestion est convaincue que ces axes stratégiques permettront de se distinguer dans un environnement immobilier complexe. Dans ce cadre, et conformément à la communication du 3 juin 2021, le Conseil d’administration envisage d’augmenter le capital du compartiment Edmond de Rothschild Real Estate SICAV –
Swiss (« ERRES ») d’un montant estimé de MCHF 280 en septembre 2021.
Sources :
Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA
GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH
Edmond Rothschild Real
Estate SICAV (CH0124238004)
Veröffentlichung
des Jahresbericht per 31.03.2021
Die hervorragenden Jahresergebnisse von ERRES zum 31. März 2021 unterstreichen die Widerstandsfähigkeit des Portfolios in einem speziellen Kontext und die Fähigkeit des Vermögensverwalters, Werte
zu schaffen.
·
Erhöhung
der Dividende um +2.9 %
auf CHF 3.60 mit einer
Ausschüttungsquote von
95.49 %, die am 20. Juli 2021 von der Generalversammlung bestätigt werden soll.
·
Steigerung des Nettoergebnisses um 31.6 % durch qualitativ hochwertige Zukäufe, eine dynamische Immobilienverwaltung und eine gute Steuerung
der Fondskosten: Rückgang
des TER (GAV) auf 0.68 %.
·
Weniger als 0.5 % Einkommensverluste im Zusammenhang mit der Unterstützung von Mietern, die während
der Pandemie in Schwierigkeiten geraten
sind, was zu einer Leerstandsquote ohne die COVID-19-bedingten Fälle in Höhe von 2.88 % führt.
·
Deutliche Steigerung der Anlagerendite auf 5.83 % mit einem erheblichen Beitrag der nicht realisierten Kapitalgewinne.
·
Senkung der CO2-Emissionen um 7.0 % und konsequente Umsetzung der Nachhaltigkeitspolitik.
10-jähriges Jubiläum
Im Jahr 2011 hatte die Edmond de Rothschild Gruppe
ihre erste Schweizer Immobilien-SICAV mit
einer ersten Emission über CHF 300 Mio. und gleichzeitiger Börsennotierung
aufgelegt. Nach sechs
Kapitalerhöhungen besteht das Immobilienportfolio heute aus 105 Immobilien mit
über 3'200 Wohnungen, die eine
Rekorddividende in Höhe von CHF 3.60/Aktie ermöglichen. Die Börsenperformance der Aktien ist sehr
erfreulich, da der Kurs seit der Lancierung um über 107 % gestiegen
ist und eine Outperformance gegenüber
dem Referenzindex erzielt
wurde.
Zehn Jahre später
sind die Grundlagen, die für den Erfolg von ERRES gesorgt
haben, noch immer aktuell. Der Verwaltungsrat und
der Vermögensverwalter gehen die kommenden Jahren voller Entschlossenheit an, um die Interessen der Anleger bestmöglich zu erfüllen.
Erfolgsrechnung
Zum 31. März 2021 verzeichnet der Nettoertrag
des Geschäftsjahres – unter Berücksichtigung
der Erträge und laufenden Aufwände
– eine Steigerung um 31.6 % und erreicht CHF 43.2 Mio.
Die Erträge stiegen
um 18.2 % im Vergleich
zum Vorjahr. Diese Steigerung liegt im Wesentlichen an den Einnahmen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung vom
September 2020 und den Mietzinseinnahmen der Neuakquisitionen.
Die Mietausfallrate am Ende des Geschäftsjahres beträgt 3.33 % der Gesamtmieteinnahmen. Dieser leichte Anstieg
erklärt sich durch die Erlasse,
die den Mietern während der Schliessungsphasen der Geschäfte im Zusammenhang mit COVID-19 angeboten
wurden. Die Summe der Mietzinserlasse beläuft sich auf CHF 350'000
und damit auf weniger als 0.5 % der Gesamteinnahmen im Geschäftsjahr.
Die Aufwände sind in diesem Jahr weniger
schnell angestiegen als die Erträge.
Die Instandhaltungs-,
Renovations- und laufenden Kosten für die Gebäude belaufen sich auf 11.8 % der Einnahmen gegenüber 13.9 % im
Vorjahr. Für die Zeit nach der Pandemie rechnet der Manager mit einem Aufholeffekt in den nächsten Geschäftsjahren.
ERRES profitiert in vollem Umfang von den nach wie vor äusserst attraktiven Finanzierungsbedingungen auf dem Hypothekarmarkt. Schliesslich verringert sich die Steuerlast infolge
des Inkrafttretens der kantonalen Steuerreformen in den Kantonen
der Westschweiz und aufgrund eines wirtschaftlichen Einmaleffekts.
Der nicht realisierte Kapitalgewinn des Geschäftsjahres beläuft sich auf CHF 36.4 Mio. und deutet damit nicht nur auf ein Ende der Wirtschaftskrise, sondern
auch auf eine nach wie vor sehr starke Dynamik
am Transaktionsmarkt hin. Dabei sind es insbesondere Wohnimmobilien in
guten Lagen, die überwiegend zu diesem Wertzuwachs
beitragen.
Das Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr 2020/21 ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich
auf CHF 81.0 Mio. gestiegen.
Unter Berücksichtigung des 2020/21 realisierten
Ergebnisses in Höhe von CHF 44.6 Mio. und der Gewinnvorträge der vorhergehenden Geschäftsjahre beläuft sich der für die Ausschüttung verfügbare Betrag auf CHF 70.4
Mio. (entsprechend CHF 6.14/Aktie). Der Verwaltungsrat wird an der Generalversammlung den Aktionären eine Erhöhung der Ausschüttung um 2.9 % auf CHF
3.60 pro Aktie, also eine Ausschüttung in Höhe
von CHF 41.2 Mio. vorschlagen. Auf dieser Grundlage
beläuft sich die Ausschüttungsquote auf 95.49 % und ist damit gegenüber dem Vorjahr rückläufig.
Die Anlagerendite beträgt 5.83 % gegenüber 3.54 % im Geschäftsjahr 2019/20.
Bilanz
Die Fremdkapitalquote beläuft sich zum 31. März
2021 auf 28.52 % und liegt damit leicht über
dem strategischen Grenzwert von 25 % bis 28 %. Der gewichtete
durchschnittliche Zinssatz ist deutlich zurückgegangen und liegt nun bei 0.95 % gegenüber 1.32 % vor einem Jahr. Neuabschlüsse zur Refinanzierung von
Krediten am Ende ihrer Laufzeit erfolgten zu deutlich niedrigeren Zinssätzen als bisher und neue Akquisitionen konnten
zu sehr attraktiven Zinssätzen finanziert werden.
Mit dreiunddreissig Akquisitionen und zwei
verkauften Gebäuden besteht das Portfolio per 31. März 2021 aus 105 Objekten mit einem Immobilienvermögen von insgesamt CHF 1'931 Mio.
Durch die Integration der unterzeichneten Terminkäufe wurde die starke Gewichtung an Wohnimmobilien
mit 58.4 %, bei 11.9 % gemischten Objekten und 29.7 % Gewerbeimmobilien weiter gefestigt. Die Gewerbeimmobilien
sind hauptsächlich an hochwertige Mieter vermietet, die die Krise gut überstanden haben und mit denen langfristige Mietverträge mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 6.11 Jahren bestehen.
Die Allokation des Portfolios im Kanton Genf
ist zum Ende des Geschäftsjahres stark auf 47.2 % angestiegen. Auf den Kanton Waadt entfällt eine Gewichtung in
Höhe von 25.9 % und daran schliessen
sich Freiburg mit 9.1 %, Neuenburg mit 4.6 % und Zürich mit 3.8 % als die
wichtigsten Immobilienstandorte an.
Der Nettoinventarwert vor
Dividendenausschüttung und nach Abzug der Liquidationssteuern beträgt
CHF 120.75 pro Aktie und ist damit um 2.68 % höher als im Vorjahr.
Nachhaltigkeit
Der Zeitraum 2020/21
bot dem Vermögensverwalter die Gelegenheit, seine Nachhaltigkeitsorganisation durch die
Einführung einer gemeinsamen Nachhaltigkeitspolitik auf der Ebene der europäischen Plattform von Edmond
de Rothschild REIM zu stärken.
Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Genauigkeit und Überprüfung der Datenerhebung, die entscheidend ist, um eine klare Bestandsaufnahme zu erreichen, Ziele zu setzen
und die erzielten Fortschritte zu verfolgen. Um schliesslich einen transparenten
Überblick auf das Portfolio in Bezug auf das Thema Nachhaltigkeit zu erhalten,
hat der Vermögensverwalter zum zweiten Mal in Folge eine Selbstbewertung seines Portfolios gemäss dem vom SNBS festgelegten Arbeitsrahmen
durchgeführt und eine Zertifizierung von der SGS erhalten. Aus diesem Grund ist ERRES
seit 2020 mit einer stabilen Bewertung von 2.11 im Swiss Sustainable Real
Estate Index (SSREI) vertreten.
Die Ergebnisse im Bereich der wichtigsten
Umweltindikatoren, nämlich die CO2-Emissionen und der Wärmeverbrauchsindex, sind sehr ermutigend. Die CO2-Emissionen pro Quadratmeter wurden im Jahresvergleich um 7.0 % und
innerhalb von zwei Jahren um 17.5 % seit Einführung der Energieüberwachung gesenkt. Der Wärmeverbrauchsindex ging im Jahresvergleich um 2.0 % und im Zeitraum von zwei Jahren um 10.1 % zurück.
Damit der Vermögensverwalter eine positive Wirkung
auf die Gesellschaft und die Umwelt haben kann,
ist die Durchführung konkreter Massnahmen auf Immobilienebene erforderlich. So bot sich in diesem Geschäftsjahr die Gelegenheit, verschiedene Projekte zur Installation von Photovoltaikanlagen
umzusetzen und dank der vernetzten Intelligenz für eine Optimierung der Heizungsanlagen zu sorgen.
Das laufende Renovationsprojekt am Gebäude
Prulay 37 in Meyrin (GE) ist ein konkretes Beispiel für die Strategie zu den Arbeiten an Bestandsimmobilien im
Portfolio. Diese Minergie-Renovation ermöglicht
es, den vor dem Erwerb des Gebäudes im Jahr 2011 ermittelten Energiebedarf in Höhe von 586 MJ/m2/Jahr auf 276 MJ/m2/Jahr
nach Abschluss der Arbeiten im Jahr 2022 zu senken.
Die CO2-Emissionen dürften sich auf 6.8 KgCO2/m2/Jahr belaufen und damit den Klimazielen des Bundes entsprechen.
Transaktionen
Das Geschäftsjahr 2020/21 war im Bereich der
Transaktionen sehr dynamisch, schliesslich sind insgesamt 33 neue Immobilien in das Portfolio aufgenommen und 2
Gebäude verkauft worden. Der
Marktwert der neuen Gebäude beträgt CHF 484,8 Mio., während sich der kumulierte
Wert der beiden Verkäufe auf CHF 11,3 Mio. beläuft.
Dieses Wachstum wurde
insbesondere durch die Kapitalerhöhung im September 2020 finanziert.
Zunächst hat der Vermögensverwalter am 1. April 2020 den Neubau
„Quartier de La Pâla“, Vevey
254 in Bulle (FR) ins Portfolio aufgenommen.
Die Anlage mit insgesamt 55 Wohnungen ist komplett vermietet und verdeutlicht damit die
Qualität der Flächen sowie die erfolgreiche Positionierung
am Vermietungsmarkt. Im Rahmen von Einzeltransaktionen konnte ERRES danach 4 Wohn- und Mischimmobilien erwerben. Die
Gebäude mit den Adressen Genève 109 in Thônex
(GE), Dancet 8 in Genf (GE) und Carl-Vogt 47 in Genf (GE) sind hochwertige Investitionen mit einem nutzbaren
Mietpotenzial. Das Gebäude
am Henri-Plumhof 28 in Vevey (VD) ist in einem
guten Zustand und befindet sich in einem
ruhigen Wohngebiet. Im März 2020 sicherte sich der Vermögensverwalter den Erwerb einer Immobiliengesellschaft, die ein Portfolio
von 18 Wohnimmobilien in Genf und im Kanton Waadt hält. Diese Immobilien profitieren von erstrangigen Lagen
und wurden Anfang Januar 2021 in das Portfolio von ERRES aufgenommen. Sie haben die Qualität des Portfolios der SICAV und ihre mehrheitliche Positionierung im Wohnsektor weiter gestärkt. Mit einer Leerstandsquote unter 0.5 % und einem starken
Mietzinspotenzial passt dieser Portfolioankauf perfekt zu den
strategischen Zielen der SICAV. In der Folge konnte sich der Vermögensverwalter den Erwerb von 4 weiteren
Wohn- und Mischimmobilien in Vierteln mit hoher
Nachfrage in Genf sichern. So verfügen die Gebäude mit den Adressen Malagnou 52 in Genf (GE), Fontenette 15 in Carouge
(GE), Royaume 9 in Genf (GE) und Carl-Vogt 75 in Genf (GE) über ausgezeichnete Lagen und ein Profil von unterdurchschnittlichen
Mieten mit entsprechendem Potenzial. Schliesslich wurde ERRES Anfang 2021 zum Eigentümer eines Portfolios
bestehend aus fünf Wohnimmobilien, die sich auf Nyon, Lausanne und Neuenburg sowie deren Agglomeration verteilen. Bei
diesen Gebäuden gibt es Unterhaltsstau.
Entsprechend wird hier kurzfristig in die Sanierung investiert, um ausserdem
den aktuellen Mietertrag zu verbessern, der sich laut Bewertungsexperten zwischen
den Miet- Quantilen
10 und 30 befindet.
Im Laufe des Geschäftsjahres 2020/2021 konnte
die SICAV das günstige wirtschaftliche Umfeld
nutzen, um den Verkauf
der Immobilie Bahnhofstrasse 3-5-7a-7b in Dotzigen (BE) und der Immobilie
Jacques-Gachoud 2 in Freiburg (FR) mit einem realisierten Gewinn nach Steuern
in Höhe von kumuliert CHF 1.37 Mio.
abzuschliessen. Diese beiden kleinen Immobilien ohne Potenzial waren mit einem Leerstandsrisiko und einem zukünftig
erheblichen Investitionsvolumen verbunden. Der Verkauf des
Gebäudes Jacques-Gachoud 2 in Freiburg wurde
im Rahmen eines Gebäudetauschs vorgenommen, mit dem ERRES zum Eigentümer des Neubaus Tremblex 2-4 in Mézières
(FR) wurde. Mit seiner ausgezeichneten Ausstattung leistet dieses
Gebäude einen positiven Beitrag zur Rendite und zur Nachhaltigkeit insgesamt,
während es gleichzeitig in Zukunft nur geringe Investitionen erforderlich macht.
Darüber hinaus hat sich der Vermögensverwalter Ende März 2021 zum Terminkauf eines Portfolios bestehend aus 9 Wohnimmobilien im Kanton Waadt
(Lausanne, Morges, Prilly, Pully, Renens) verpflichtet. Die Fertigstellung der im Bau befindlichen Gebäude im Stadtviertel Etang in Vernier (GE) und die Zahlung des verbleibenden Kaufpreises zum Portfolio
im Kanton Waadt
ist für Oktober 2021 vorgesehen. Die Gesamtverbindlichkeiten sowie der Abschluss
der laufenden Bauarbeiten am Bläuacker II in Köniz (BE) belaufen sich auf
CHF 144.5 Mio.
Bau- und Renovationsprojekte
Die Baustelle für das Projekt A14 mit 104
Wohnungen im Eco-Quartier Les Vergers in Meyrin (GE)
wurde im Sommer 2020 abgeschlossen. Alle Wohnungen konnten erfolgreich
vermietet werden und
lediglich eine Gewerbefläche ist leerstehend.
Dieses Gebäude liefert
eine Bruttorendite von 4,23 % auf
den Gestehungskosten und hat bereits einen nicht realisierten Wertzuwachs in Höhe von CHF 3,1 Mio. für
ERRES erzielt, sodass damit der Mehrwert bei der Entwicklung neuer Qualitätsprojekte bestätigt wird.
Das Projekt Bläuacker II in Köniz (BE) mit
einem Investitionsvolumen in Höhe von CHF 19.2 Mio. entwickelt sich erwartungsgemäss. Das im Zentrum der Gemeinde in
unmittelbarer Nähe zum Bahnhof befindliche Bauprojekt besteht aus zwei energetisch effizienten Immobilien mit Mischnutzung
(29 Wohnungen, 35 Parkplätze und 1'844 m2 Verkaufs- und Lagerflächen, die bis Ende November 2021 bezugsbereit sein sollen. Der Vermögensverwalter hat langfristige Mietverträge mit namhaften gewerblichen Mietern unterzeichnet. Ebenso sind auch die Wohnungen
sehr gefragt. Dieser Neubau wird eine Nettorendite von über 3.88 % erzielen.
Die Arbeiten an den Gebäuden im Stadtteil Etang
in Vernier (GE) schreiten gemäss dem für Oktober 2021 vorgesehenen Eigentumsübergang voran. Die Vermarktung der 217 Wohnungen,
die alle mit kontrollierten Mieten angeboten werden,
hat im Frühjahr 2021 begonnen
und deutet auf eine ausgezeichnete Belegung ab Fertigstellung hin. Die Nettorendite auf den Gestehungskosten beläuft sich auf 3.30 % und ist damit im aktuellen Markt sehr attraktiv.
Der Vermögensverwalter verfolgt derzeit ein
Projekt zur Aufstockung des Gebäudes Prulay 37 in Meyrin (GE) um zwei zusätzliche Etagen. Das Projekt umfasst die
Schaffung von 16 zusätzlichen Wohnungen und den Erhalt des Minergie-Gütesiegels. Das Budget sieht eine Investition über CHF 4.6 Mio. mit einer Bruttorendite von 5.60 % vor. Die im November 2020 begonnenen Arbeiten
dürften Ende 2021 abgeschlossen
sein.
COVID-19
Im März 2020 bekam die Schweiz mit voller Wucht die Coronavirus-Epidemie mit ihren drastischen Auswirkungen auf die Wirtschaft des Landes zu spüren.
Dies hat sich auch auf ERRES als Immobilieneigentümerin ausgewirkt. Dank ihrer diversifizierten Allokation mit dem hohen
Anteil an Wohnimmobilien sind die Einnahmen der SICAV jedoch widerstandsfähig
und insgesamt wenig betroffen.
Um den Anfragen der Mieter zu entsprechen und
Stundungsbegehren zu bearbeiten, wurde ein interner Ausschuss
gebildet. Der Vermögensverwalter hat eine individuelle, objektive und dynamische Bewertungsmethode der Anträge
eingesetzt und eine Note auf der Grundlage
von insgesamt neun Kriterien
(Tätigkeitsbereich, Dauer der Schliessung, Grösse des Mieters, usw.) vergeben.
Der Ausschuss hat auch die Beihilfen der Kantone (nach Art der Vesta- Vereinbarungen in Genf) berücksichtigt, um den Mietern
Mietzinsreduktionen zu ermöglichen.
Der Gesamtbetrag der eingeräumten Reduktionen
bzw. Mietzinserlasse beläuft sich zum 31. März 2021 auf CHF 365'000 und damit auf weniger als 0.50
% der Gesamteinnahmen im Geschäftsjahr.
Ausblick
Die vom Vermögensverwalter und dem Verwaltungsrat verfolgte Strategie bietet dem Teilvermögen Swiss auf der Grundlage von
Qualität und Dynamik interessante Perspektiven. Die folgenden Grundsätze bestimmen
die Entwicklung des Portfolios:
-
Hauptaugenmerk auf die französischsprachige Schweiz
dank des professionellen Netzwerks des Vermögensverwalters und Konzentration auf den
Kanton Genf, der sich durch seine Mietnachfrage abhebt.
-
Portfoliowachstum mit Fokussierung auf den Wohnsektor und einem strategischen Höchstanteil von 33 % an Gewerbeimmobilien, die sich auf gut gelegene
Qualitätsimmobilien konzentrieren und langfristige Mietpotenziale bieten.
-
Konsolidierung der Fremdkapitalquote, um sich dauerhaft im
Zielbereich zwischen 25 % und 28 % zu bewegen.
-
Erhalt der dynamischen
Investitionstätigkeit, um Qualitätsimmobilien an städtischen Lagen oder Objekte mit Wertschöpfungspotenzial ins Portfolio zu integrieren.
-
Dividendenwachstum und Verteilung der Auszahlung der bei den Verkäufen erzielten Gewinne auf mehrere Jahre.
-
Konstante Verbesserung des energetischen und gesellschaftlichen Abdrucks
durch Fokussierung auf
konkrete und messbare Massnahmen bei den Immobilien und den Mietern.
-
Entwicklung des Bestandes-Portfolios durch Renovierung der Mietobjekte oder Entwicklung von Baupotenzialen.
-
Kontrolle der Mietrisiken dank eines dynamischen und proaktiven
Managements der Immobilien.
-
Kontrolle der Ausgaben und Kosten des Fonds, indem eine
bestmögliche Profitabilität der eingenommenen Mieten angestrebt
wird.
Das Managementteam ist überzeugt, dass diese strategischen Ausrichtungen es erlauben
werden, sich in einem komplexen Immobilienumfeld abzuheben. Vor diesem
Hintergrund und gemäss der Mitteilung
vom 3. Juni 2021 plant der Verwaltungsrat, das
Kapital des Teilfonds Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Swiss («ERRES») im September 2021 um einen geschätzten Betrag von CHF 280 Mio. zu erhöhen.
Quelle :
Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA
Rapport annuel (31.03.2021) FR.pdf... Jahresbericht (31.03.2021) DE.pdf...