Mobimo Holding AG - Résultat semestriel globalement positif / mit positivem Halbjahresergebnis 2020

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Mobimo Holding AG - Résultat semestriel globalement positif / mit positivem Halbjahresergebnis 2020 (2757)
Circulaires internes


RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL____________________________________________________________

Mobimo Holding
Ag-Reg – Résultat semestriel globalement positif pour Mobimo

(CH0011108872)

›› A CHF 60,1 millions
(contre CHF 60,9 mio. l’exercice précédent), les revenus locatifs sont
légèrement inférieurs au budget en raison de la crise du coronavirus. ›› Le
résultat des réévaluations s’élève à CHF 25,1 millions (contre CHF 18,8 mio.
l’exercice précédent). ›› Le bénéfice, réévaluations comprises, s’élève à CHF
41,7 millions (contre CHF 43,5 mio. l’exercice précédent)

Lucerne/Küsnacht,
le 31 juillet 2020 – En tant que société immobilière largement diversifiée,
Mobimo a relativement bien surmonté les événements de ces derniers mois. Malgré
les mesures de soutien apportées aux locataires touchés par la crise du
coronavirus, les revenus locatifs se sont presque établis au niveau de
l’exercice précédent avec CHF 60,1 millions. Le résultat des réévaluations a
une nouvelle fois été positif. Conformément aux attentes, le taux de vacance du
portefeuille de placement est passé à 5,5%.

En tant que société
immobilière largement diversifiée, Mobimo a relativement bien surmonté les
difficultés de ces derniers mois et fait état d’un résultat semestriel positif.
La société a généré un bénéfice d’exploitation (EBIT) de CHF 65,8 millions
(contre CHF 55,4 mio. l’exercice précédent) et de CHF 40,8 millions hors
réévaluations (contre CHF 36,6 mio. l’exercice précédent). Le bénéfice,
réévaluations comprises, s’élève à CHF 41,7 millions (contre CHF 43,5 mio.
l’exercice précédent) et à CHF 21,5 millions hors réévaluations (contre CHF
28,5 mio. l’exercice précédent). Contrairement à l’année précédente, le
résultat ne contient pratiquement aucun effet extraordinaire dans le domaine
des impôts différés.

Résultat réjouissant des
réévaluations

Le résultat des réévaluations s’élève au
chiffre réjouissant de CHF 25,1 millions (contre CHF 18,8 mio. l’exercice
précédent). Grâce à sa diversification et à la part élevée de logements, le
portefeuille d’immeubles de Mobimo a bien absorbé les corrections du marché,
notamment dans le secteur hôtelier. Le projet de construction de logements dans
la zone en développement de Zurich-Manegg a fortement contribué au résultat des
réévaluations. Plutôt que de réaliser la valeur ajoutée sur le marché des
transactions, Mobimo a décidé de transférer ce projet de construction,
récemment approuvé, vers le portefeuille de placement afin de renforcer encore
la base de revenus locatifs. L’immeuble, qui comprend 157 appartements et un
jardin d’enfants municipal au rez-de-chaussée, sera livré début 2023.

Stagnation des revenus
locatifs en raison du coronavirus

Les revenus locatifs du Quartier Mattenhof
à Kriens ont contribué au résultat sur l’ensemble du premier semestre 2020. A
Aarau, la totalité des appartements du Quartier Aeschbach sont par ailleurs
loués depuis le début du mois d’avril. A CHF 60,1 millions (contre CHF 60,9
mio. l’exercice précédent), les revenus locatifs sont néanmoins inférieurs au
budget en raison de la crise du coronavirus. Mobimo a défini des mesures de
soutien adaptées à la situation pour ses locataires commerciaux touchés par le
confinement. Celles-ci se traduisent au 30 juin 2020 par un écart de quelque
CHF 4,4 millions entre les revenus locatifs réels et le montant dû
contractuellement. A la fin juin 2020, un accord à l’amiable a pu être trouvé
avec la grande majorité des locataires touchés par le confinement. Pour
quelques locataires dont les contrats représentent des volumes plus importants,
la mise en place de solutions nécessite un peu plus de temps. Pour ces cas en
suspens, les exonérations de loyer attendues pour le premier semestre ont été
estimées au mieux.

Un marché toujours dynamique

Comme prévu, le taux de vacance est passé
de 3,8% à 5,5%, ce qui s’explique principalement par le transfert du Quartier
Mattenhof vers le portefeuille de placement début 2020. Nous sommes confiants
quant à l’évolution future du taux de vacance, car nous constatons, dans le cadre
de nos activités de commercialisation, que la demande reste globalement
intacte. Au premier semestre 2020, l’équipe Commercialisation a été en mesure
de conclure régulièrement de nouveaux contrats, y compris pour des locaux
commerciaux.

Les charges directes liées à la location
sont restées inchangées à 14% par rapport à l’exercice précédent. Au 30 juin
2020, la valeur de l’ensemble du portefeuille de Mobimo s’élève à près de CHF
3,4 milliards (contre CHF 3,3 milliards au 31 décembre 2019). Le rendement brut
moyen du portefeuille de placement se maintient à 4,5%.

Le portefeuille de projets
maintient le cap

A CHF 2,7 millions, le résultat modeste des
développements et des ventes d’immeubles (promotion) s’est établi à un niveau
comparable à l’exercice précédent (CHF 2,4 mio.). Dans un proche avenir, les
activités de développement pour tiers devraient à nouveau contribuer nettement
au résultat. Le portefeuille de projets en développement comprend en effet des
immeubles de placement pour des tiers à hauteur d’environ CHF 800 millions.
Après une période de retenue, Mobimo compte à nouveau des projets attrayants
sur le marché de la propriété par étage. A Meggen, sur la rive du lac des
QuatreCantons, la première pierre a été posée mi-juillet pour la construction
de 30 appartements. Ces derniers seront livrés au premier trimestre 2022. Des
constructions commenceront aussi dans des quartiers résidentiels prisés autour
de Zurich, notamment à Maur, Horgen et Dübendorf. Deux autres projets de
propriété par étage sont prévus en ville de Zurich, l’un au Letzigraben et
l’autre dans le quartier de Seebach. Ce dernier projet porte sur une
construction de remplacement d’un immeuble existant. Un autre projet encore est
prévu à Oberägeri dans le canton de Zoug. Les projets pour le portefeuille
propre ont également bien progressé malgré la crise du coronavirus. Trois
immeubles sont en cours de construction et huit autres sont en cours de
planification, pour un volume d’investissement total de CHF 520 millions.

Situation financière et
patrimoniale confortable

Avec un ratio de fonds propres de 42,3% au
30 juin 2020 (contre 44,4% au 31 décembre 2019), Mobimo dispose toujours d’une
base de fonds propres solide. Les dettes financières de la société se composent
d’emprunts cotés pour un montant de CHF 949 millions et de financements
garantis par gages immobiliers pour un montant de CHF 861 millions. Mi-février,
Mobimo a émis un emprunt obligataire à des conditions très avantageuses.
L’emprunt à taux fixe d’un montant de CHF 220 millions est assorti d’un coupon
de 0,25% et d’une durée de huit ans. Au premier semestre 2020, la rémunération
moyenne des dettes financières était de 1,62%, contre 1,82% pour l’exercice
2019. La durée résiduelle moyenne des dettes financières à la date de référence
reste inchangée à 5,3 ans par rapport au 31 décembre 2019. Elle s’inscrit donc
toujours dans la fourchette visée. Le Loan-to-Value (LTV) net est à 47,0%
(46,9% au 31 décembre 2019). Le taux de couverture des intérêts reste inchangé
à 2,9.

Nouvelle structure de
Direction pour l’avenir

Au cours du premier semestre 2020, Mobimo a
vu Manuel Itten, CFO, et Marc Pointet, Directeur Suisse romande, quitter la
société pour relever de nouveaux défis professionnels. Stefan Hilber sera le
nouveau CFO de Mobimo à partir de l’automne 2020. Depuis le départ de Marc
Pointet, les activités en Suisse romande sont structurées de la même manière
qu’en Suisse alémanique et sont conduites par le membre correspondant de la
Direction. Dès janvier 2021, le département Portefolio et Transactions,
auparavant dirigée par le CEO Daniel Ducrey, sera sous la responsabilité de
Gerhard Demmelmair. Lors de l’Assemblée générale ordinaire du 31 mars 2020, les
Actionnaires ont élu Martha Scheiber pour succéder à Wilhelm Hansen au Conseil
d’administration. Après de nombreuses années de services, ce dernier ne s’était
pas porté candidat à une réélection. Par ailleurs, Christoph Caviezel ne siège
plus au Conseil d’administration depuis fin avril 2020. Depuis ce printemps, il
est membre du conseil d’une autre société immobilière cotée en bourse. Le
Conseil d’administration de Mobimo tient à remercier tous les membres
démissionnaires pour leur grand engagement en faveur de la société et forme ses
meilleurs vœux pour leur avenir. Nous nous réjouissons de la collaboration avec
nos nouveaux collègues au sein du Conseil d’administration et de la Direction
générale.

Perspectives et
remerciements

A l’été 2020, le monde est marqué par la
crise du coronavirus et les perspectives d’avenir, tant sur le plan économique
que social, sont d’une grande incertitude. Nous sommes néanmoins convaincus que
le marché de l’immobilier demeure intéressant pour les investisseurs. Mobimo
reste bien positionnée grâce à son portefeuille de placement varié, ses projets
en développement diversifiés et le rapport qualité-prix attrayant des objets et
projets. Nous observons attentivement l’évolution de l’économie et procéderons,
si nécessaire, à certains ajustements individuels ciblés au sein du
portefeuille.

Durant ce semestre difficile, nos
collaboratrices et collaborateurs ont fait preuve d’un engagement
impressionnant. Nous tenons en particulier à remercier nos collègues de Suisse
alémanique et de Suisse romande qui, dans le cadre d’un groupe de travail, ont mis
en œuvre des mesures de soutien viables pour les locataires touchés par le
confinement.

Sources : Mobimo
Holding AG

GESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Mobimo Holding Ag-Reg – Mobimo
mit positivem Halbjahresergebnis 2020

(CH0011108872)

›› Ertrag aus Vermietung
liegt coronabedingt mit CHF 60,1 Mio. (Vorjahresperiode CHF 60,9 Mio.) leicht
unter der Planung. ›› Erfolg aus Neubewertung beläuft sich auf CHF 25,1 Mio.
(Vorjahresperiode CHF 18,8 Mio.). ›› Gewinn inklusive Neubewertung beträgt CHF 41,7 Mio.
(Vorjahresperiode CHF 43,5 Mio.)Luzern/Küsnacht,
31. Juli 2020 – Mobimo ist als breit diversifizierte Immobiliengesellschaft
vergleichsweise gut durch die vergangenen Monate gekommen. Trotz
Unterstützungsmassnahmen für die von der Coronakrise betroffenen Mieterinnen
und Mieter erreichten die Mieteinnahmen mit CHF 60,1 Mio. fast das
Vorjahresniveau. Der Erfolg aus Neubewertung ist erneut positiv. Der Leerstand
im Anlageportfolio stieg erwartungsgemäss auf 5,5% an.Trotz Herausforderungen ist
Mobimo als breit diversifizierte Immobiliengesellschaft vergleichsweise gut
durch die vergangenen Monate gekommen und kann ein positives Halbjahresergebnis
vermelden: Das Unternehmen erwirtschaftete ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF
65,8 Mio. (Vorjahresperiode CHF 55,4 Mio.) bzw. von CHF 40,8 Mio.
(Vorjahresperiode CHF 36,6 Mio.) exklusive Neubewertung. Der Gewinn beträgt CHF
41,7 Mio. (Vorjahresperiode CHF 43,5 Mio.) inklusive und CHF 21,5 Mio.
(Vorjahresperiode CHF 28,5 Mio.) exklusive Neubewertung. Das Ergebnis enthält –
im Gegensatz zum Vorjahr – praktisch keinen positiven Sondereffekt im Bereich
der latenten Steuern.

Erfreulicher
Neubewertungserfolg

Der Erfolg aus Neubewertung
beläuft sich auf erfreuliche CHF 25,1 Mio. (Vorjahresperiode CHF 18,8 Mio.).
Das Immobilienportfolio von Mobimo konnte dank seiner Diversifikation und dank
des hohen Wohnanteils Marktkorrekturen insbesondere im Bereich Hotel gut
absorbieren. Ein substanzieller Beitrag zum Neubewertungserfolg leistete das
Wohnbauprojekt im Entwicklungsgebiet Zürich-Manegg. Wir entschieden uns, den
erzielten Mehrwert des kürzlich bewilligten Bauvorhabens nicht am
Transaktionsmarkt zu realisieren, sondern das Projekt in das Anlageportfolio zu
überführen und somit unsere Mietertragsbasis weiter zu stärken. Die
Liegenschaft mit 157 Wohnungen sowie einem städtischen Kindergarten im
Erdgeschoss wird Anfang 2023 bezugsbereit sein.

Coronabedingte
Stagnation bei den Mieteinnahmen

Im ersten Halbjahr 2020
flossen die Mieteinnahmen des Mattenhofs in Kriens für die gesamte Periode in
das Ergebnis ein, zudem sind alle Wohnungen im Aeschbachquartier in Aarau seit
Anfang April vermietet. Dennoch liegt der Ertrag aus Vermietung mit CHF 60,1
Mio. (Vorjahresperiode CHF 60,9 Mio.) coronabedingt unter der Planung. Mobimo
definierte für ihre vom Lockdown betroffenen Geschäftsmieterinnen und -mieter
situationsgerechte Unterstützungsmassnahmen. Diese führten dazu, dass die
effektiven Mieteinnahmen per 30. Juni 2020 um CHF 4,4 Mio. vom vertraglich
geschuldeten Betrag abweichen. Für die überwiegende Mehrheit der vom Lockdown
betroffenen Mieterinnen und Mieter konnte per Ende Juni 2020 eine
einvernehmliche Vereinbarung getroffen werden. Bei wenigen Mietparteien mit
grösseren Vertragsvolumen beansprucht die Lösungsfindung etwas mehr Zeit. Bei
diesen noch offenen Fällen wurden die erwarteten Mieterlasse für das erste
Halbjahr bestmöglich geschätzt.

Weiterhin
Dynamik im Markt

Der Leerstand erhöhte sich
erwartungsgemäss von 3,8% auf 5,5%, was insbesondere auf den Übergang des
Mattenhofs in das Anlageportfolio per Anfang 2020 zurückzuführen ist. Wir sind
grundsätzlich zuversichtlich, was die weitere Entwicklung des Leerstands
anbelangt, nehmen wir doch im Rahmen unserer Vermarktungsaktivitäten eine
mehrheitlich intakte Nachfrage wahr. Auch im ersten Halbjahr 2020 konnte das
Vermarktungsteam kontinuierlich Verträge abschliessen, auch für Flächen mit
kommerzieller Nutzung.

Die aus dem direkten Aufwand
aus Vermietung resultierende Aufwandquote beträgt wie im Vorjahr 14%. Der Wert
des Gesamtportfolios von Mobimo beläuft sich per 30. Juni 2020 auf knapp CHF
3,4 Mrd. (31. Dezember 2019 CHF 3,3 Mrd.). Die durchschnittliche Bruttorendite
des Anlageportfolios liegt unverändert bei 4,5%.

Mit
der Pipeline auf Kurs

Der Erfolg aus dem
Entwicklungs- und Promotionsgeschäft liegt mit bescheidenen CHF 2,7 Mio. auf
Vorjahresniveau (CHF 2,4 Mio.). Der Ergebnisbeitrag aus der
Entwicklungstätigkeit für Dritte wird in naher Zukunft wieder substanzieller
werden: In der Entwicklungspipeline befinden sich Renditeliegenschaften für
Dritte im Umfang von rund CHF 800 Mio. Nach einer Phase der Zurückhaltung ist
Mobimo im Markt für Stockwerkeigentum mit einigen attraktiven Vorhaben präsent:
In Meggen am Vierwaldstättersee erfolgte Mitte Juli die Grundsteinlegung für 30
Wohnungen, die im ersten Quartal 2022 bezugsbereit sein werden. An bevorzugten
Wohnlagen rund um die Stadt Zürich, namentlich in Maur, Horgen und Dübendorf,
werden bereits im kommenden Jahr die Bauarbeiten starten. Dazu kommen zwei Stockwerkeigentumsprojekte
in der Stadt Zürich, das eine am Letzigraben, das andere – es handelt sich um
einen Ersatzneubau für eine Bestandesliegenschaft – in Seebach sowie ein
weiteres in Oberägeri im Kanton Zug. Auch die Projekte für das eigene Portfolio
kamen trotz Coronakrise gut voran. In dieser Pipeline befinden sich drei
Objekte im Bau und acht Objekte in Planung mit einem gesamten
Investitionsvolumen von CHF 520 Mio.

Komfortable
Finanz- und Vermögenslage

Mobimo verfügt mit einer
Eigenkapitalquote von 42,3% per 30. Juni 2020 (31. Dezember 2019 44,4%) über
eine weiterhin solide Eigenkapitalbasis. Die Finanzverbindlichkeiten der
Gesellschaft bestehen aus kotierten Anleihen in der Höhe von CHF 949 Mio. und
aus grundpfandgesicherten Finanzierungen in der Höhe von CHF 861 Mio. Mitte
Februar begab Mobimo eine Obligationenanleihe zu sehr attraktiven Konditionen:
Die festverzinsliche Anleihe über CHF 220 Mio. weist einen Coupon von 0,25% und
eine Laufzeit von acht Jahren auf. Der durchschnittliche Zinssatz für die
Finanzverbindlichkeiten belief sich im ersten Halbjahr 2020 auf 1,62% gegenüber
1,82% im Jahr 2019. Die durchschnittliche Restlaufzeit der
Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag mit 5,3 Jahren wie Ende 2019 weiterhin
im anvisierten Bereich. Der Netto-Loan-to-Value (LTV) beträgt 47,0% (31.
Dezember 2019 46,9%). Der Zinsdeckungsfaktor liegt unverändert bei 2,9.

Mit neuer Führungsstruktur in
die Zukunft

Manuel Itten, CFO, sowie Marc Pointet, Leiter Suisse
romande, haben Mobimo im Verlauf des ersten Halbjahres 2020 verlassen, um neue
berufliche Herausforderungen anzunehmen. Neuer CFO wird per Herbst 2020 Stefan
Hilber. Seit dem Austritt von Marc Pointet sind die Aktivitäten in der
Westschweiz gleich gegliedert wie in der Deutschschweiz und werden vom
entsprechenden Geschäftsleitungsmitglied geführt. Ab Januar 2021 wird Gerhard
Demmelmair die Verantwortung für den Geschäftsbereich Portfolio und Transaktionen,
bislang in den Händen von CEO Daniel Ducrey, übernehmen. Die Aktionärinnen und
Aktionäre wählten an der ordentlichen Generalversammlung vom 31. März 2020 Dr.
Martha Scheiber neu in den Verwaltungsrat. Sie folgte auf Wilhelm Hansen, der
wie angekündigt nach langjährigem Wirken nicht mehr zur Wiederwahl zur
Verfügung stand. Seit Ende April 2020 ist zudem Dr. Christoph Caviezel nicht
mehr Mitglied des Verwaltungsrats. Er nahm im Verlauf des Frühjahres Einsitz in
das Aufsichtsgremium einer anderen börsenkotierten Immobiliengesellschaft. Der
Verwaltungsrat dankt allen austretenden Personen herzlich für ihren grossen
Einsatz für das Unternehmen und wünscht ihnen für die Zukunft nur das Beste.
Auf die Zusammenarbeit mit der neuen Kollegin und den neuen Kollegen im
Verwaltungsrat und in der Geschäftsleitung freuen wir uns sehr.

Ausblick und Dank

Die Welt im Sommer 2020 ist geprägt durch die
Coronakrise und durch eine grosse Unsicherheit, was die gesellschaftliche und
wirtschaftliche Zukunft anbelangt. Wir sind dennoch überzeugt, dass der
Immobilienmarkt für Investoren grundsätzlich interessant bleibt. Mobimo bleibt
mit ihrem vielfältigen Anlageportfolio, der diversifizierten
Entwicklungspipeline und einem attraktiven PreisLeistungs-Verhältnis der
Objekte und Projekte gut positioniert. Wir beobachten die weitere
wirtschaftliche Entwicklung aufmerksam und werden, falls nötig, auch
vereinzelte und gezielte Anpassungen im Portfolio vornehmen.

Das Engagement unserer Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter in diesem herausfordernden Halbjahr war beeindruckend. Ein
besonderer Dank geht an die Kolleginnen und Kollegen aus der Deutschund der
Westschweiz, die im Rahmen einer Taskforce tragfähige Unterstützungsmassnahmen
für die vom Lockdown betroffenen Mieterinnen und Mieter umsetzten.

Quelle : Mobimo Holding AG


Communiqué de presse (31.07.2020) FR.pdf... Medienmitteilung (31.07.2020) DE.pdf... Halbjahresbericht (30.06.2020) DE.pdf...