Novavest Real Estate AG - Résultat très satisfaisant au premier semestre 2022 / Sehr erfreuliches Ergebnis im 1. Halbjahr 2022
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Novavest Real Estate AG - Résultat très satisfaisant au premier semestre 2022 / Sehr erfreuliches Ergebnis im 1. Halbjahr 2022 (6511)
Circulaires internes
RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL____________________________________________________________
Novavest Real Estate AG - Résultat très satisfaisant au premier
semestre 2022 (CH0212186248)
Annonce événementielle selon
l’art. 53 RC
Publication du rapport
semestriel non audité au 30.06.2022
·
Valeur du portefeuille immobilier
à CHF 790.2 millions, +7% par rapport à la fin de l'année 2021$
·
La part résidentielle des revenus
locatifs théoriques est à 60%
·
La part résidentielle des revenus
locatifs théoriques est à 60%
·
Bénéfice y compris réévaluations à
CHF 11.2 million, +6% par rapport S1 2021
·
Net Asset Value à CHF 43.35 par
action nominative
·
Remboursement de valeur nominale
de CHF 1.65 par action nominative 13 juin 2022
Novavest
Real Estate AG (SIX Swiss Exchange : NREN) a bien réussi dans un environnement
économique et de marché difficile, et a réalisé de nouveau un résultat très
réjouissant au cours du premier semestre 2022. Le résultat d’exploitation avant
intérêts et impôts (EBIT) a progressé de 6% à CHF 15.4 millions (S1 2021 : CHF
14.5 millions) et le bénéfice, réévaluations comprises, a également augmenté de
6% à CHF 11.2 millions (S1 2021 : CHF 10.6 millions).
Les
activités de location, des modernisations ainsi que des investissements dans
des immeubles de placement sélectionnés et le développement des projets en
cours ont été au cœur de nos activités opérationnelles. La valeur du
portefeuille immobilier a augmenté de 7% à CHF 790.2 millions (31.12.2021 : CHF
741.3 millions). La variation de valeur est imputable à l’acquisition d’un
immeuble commerciale à Volketswil/ZH (CHF +31.3 millions), à des
investissements dans des immeubles de placement (CHF +5.2 millions) et dans les
projets de développement et de transformation (CHF +6.0 millions) ainsi qu’aux
effets positifs des réévaluations sur l’ensemble du portefeuille (CHF +6.4
millions).
Le
résultat du 1er semestre 2022 en détail
Revenu
locatif théorique sur les immeubles de placement de CHF 30.9 millions p.a.
Le
revenu locatif théorique des immeubles de placement (sans les projets)
s’élevait au 30 juin 2022 sur une base annualisée à CHF 30.9 million (S1 2021 :
CHF 26.1 millions). La part des revenus locatifs provenant de l’usage
résidentiel était 60% à la date de référence du 30 juin 2022 (30.06.2021 :
62%).
Compte
de résultat au 1er semestre 2022
Au
cours du premier semestre 2022, le revenu locatif net a progressé de 13% à CHF
14.2 millions (S1 2021 : CHF 12.6 millions). Cette augmentation s’explique
principalement par les revenus locatifs supplémentaires dégagés par les quatre
immeubles acquis au cours du deuxième semestre 2021 à Moosseedorf,
Ostermundigen, Schaffhouse et St-Gall. Au niveau des revenus locatifs, au cours
du premier semestre 2022, il n’a plus été enregistré des réductions de loyer en
raison du coronavirus (S1 2021 : CHF 0.2 million). Le rendement net des objets
de placement durant le premier semestre 2022 a atteint 3.3% (S1 2021 : 3.7%).
Le taux de vacance des immeubles de placement (hors projets) était de 4.7%
(31.12.2021 : 3.7% ; 30.06.2021 : 4.3%).
Suite
au développement du portefeuille, les charges directes liées aux immeubles de
placement loués ont grimpés à CHF 2.4 millions (S1 2021 : CHF 2.0 millions).
Les charges de personnel ont atteint CHF 0.4 million (S1 2021 : CHF 0.4
million), et les honoraires de conseil CHF 0.6 million (S1 2021 : CHF 0.5
million). Les frais de gestion de CHF 1.9 million (S1 2021 : CHF 1.5 million)
comprennent les honoraires de gestion dus à Nova Property Fund Management AG à
hauteur de CHF 1.5 million (S1 2021 : CHF 1.3 million) ainsi que les impôts sur
le capital et les autres dépenses administratives pour un total de CHF 0.3
million (S1 2021 : CHF 0.2 million).
L’estimation
de marché du portefeuille immobilier (51 immeubles de placement et 3 projets)
par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a fait ressortir un
résultat des réévaluations de CHF 6.4 millions (S1 2021 : CHF 6.3 millions).
Novavest
Real Estate AG a réalisé un résultat d’exploitation avant intérêts et impôts
(EBIT) de 15.4 millions (S1 2021 : CHF 14.5 millions). Les charges financières
nettes ont légèrement progressé à CHF 1.5 million (S1 2021 : CHF 1.2 million).
Les impôts sur les bénéfices se sont élevés pour la période sous revue 2022 à
CHF 2.7 millions (S1 2021 : CHF 2.6 millions).
Le
bénéfice, réévaluations comprises, s’est établi à CHF 11.2 millions (S1 2021 :
CHF 10.6 millions), ce qui correspond à une progression de 6%. Le bénéfice hors
réévaluations a augmenté de 10% pour atteindre CHF 6.0 millions (S1 2021 : CHF
5.5 millions). Compte tenu de l’augmentation de capital réalisée l’année
précédente (30 juin 2021), le nombre moyen d’actions nominatives en circulation
pour le calcul du bénéfice par action pour l’exercice 2022 s’élève à 7 711 434
(S1 2021 : 7 072 385). Le bénéfice par action était CHF 1.45, réévaluations
comprises, et CHF 0.78, hors réévaluations (S1 2021 : CHF 1.50, réévaluations
comprises, et CHF 0.77, hors réévaluations).
Une
base de capital solide
Les
capitaux propres au 30 juin 2022 s’élèvent à CHF 334.3 millions (31.12.2021 :
CHF 335.8 millions), avec un solide ratio de capitaux propres de 41.7%
(31.12.2021 : 44.7%). Cette variation des capitaux propres s’explique par le
remboursement de la valeur nominale de CHF 1.65 par action nominative pour un
montant total de CHF 12.7 millions et par la contribution au bénéfice du
premier semestre 2022 de CHF 11.2 millions. La valeur nette d’inventaire (Net
Asset Value) par action nominative a atteint CHF 43.35 (31.12.2021 : CHF 43.55
; 30.06.2021 : CHF 41.12).
Les
engagements hypothécaires à court et à long terme à la date du bilan atteignent
au total CHF 430.2 millions (31.12.2021 : CHF 380.2 millions). Sur ce montant,
52% étaient assortis de taux d’intérêts fixes de plus de trois ans. La durée
résiduelle moyenne des engagements financiers était au 30 juin 2022 de 3.1 ans
(31.12.2021 : 3.7 ans). Le taux d’intérêt moyen des engagements hypothécaires a
atteint 0.7%, durant le premier semestre 2022 (S1 2021 : 0.8%). Le taux de
nantissement des immeubles par des tiers était de 54.4% (31.12.2021 : 51.3%).
Perspectives
Le
17 juin 2022, la Banque nationale suisse a durci sa politique monétaire pour la
première fois depuis de nombreuses années et relevé son taux directeur de 0.5
points de pourcentage à moins 0.25%. Elle réagit ainsi à l’augmentation
continue de l’inflation qui, au mois de juin 2022, a atteint en Suisse 3.4%
(par rapport au même mois de l’année précédente). La forte augmentation des prix
de l’énergie et des matières premières depuis l’éclatement de la guerre en
Ukraine, les problèmes globaux qui affectent les chaînes d’approvisionnement
suite à la pandémie de coronavirus et l’évolution incertaine des tensions
géopolitiques en Europe ont ouvert la voie à un environnement économique fait
de risques et d’incertitudes.
Sur
le marché suisse de l’immobilier, il n’a pas été constaté jusqu’ici de
modifications des prix des transactions pour des objets bien situés. En Suisse,
compte tenu de la croissance démographique et de la stagnation relative de
l’activité de construction, la demande de logements devrait continuer à rester
dynamique. Le besoin de placement des investisseurs tant institutionnels que
privés de façon plus générale tout comme les prix que ceux-ci sont prêts à
payer pour leurs transactions immobilières vont certainement se maintenir à un
niveau élevé.
Au
cours du deuxième semestre 2022, Novavest se concentrera, conformément à la
décision prise en début d’année par le conseil d’administration, sur la
croissance organique du portefeuille immobilier, en procédant le cas échéant à
des optimisations de portefeuille. Il sera bien entendu toujours possible de
saisir d’éventuelles opportunités d’acquisitions dans le cadre de la stratégie de
placement. Les trois projets de développement à Lucerne (jusqu’à la fin 2022),
Neuhausen (jusqu’au premier semestre 2023) et St-Gall (jusqu’en automne 2024)
suivent leur cours, et on s’attend d’eux, une fois terminés, un effet positif
sur la part de résidentiel au sein du portefeuille, et un net potentiel
d’augmentation de la valeur.
Sources :
Novavest Real Estate AGGESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH
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Novavest
Real Estate AG - Sehr erfreuliches Ergebnis im 1. Halbjahr 2022 (CH0212186248)
Ad
hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Veröffentlichung
des Halbjahresberichts des
ungeprüften Bericht per 30.06.2022
Wert des Immobilienportfolios bei CHF 790.2 Millionen, +7%
gegenüber Jahresende 2021
60%
Wohnanteil am Soll-Mietertrag
EBIT
+6% auf CHF 15.4 Millionen gesteigert
Gewinn inkl. Neubewertungen bei CHF 11.2 Millionen, +6% gegenüber
Vorjahresperiode
Net
Asset Value CHF 43.35 pro
Namenaktie
Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie am 13. Juni 2022 ausbezahlt
Die Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) konnte sich
in einem anspruchsvollen Markt- und Wirtschaftsumfeld gut behaupten und
erzielte im ersten Halbjahr 2022 wiederum ein sehr erfreuliches Ergebnis. Das
EBIT verbesserte sich um 6% auf CHF 15.4 Millionen (H1 2021: CHF 14.5
Millionen) und der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg ebenfalls um 6%
auf CHF 11.2 Millionen (H1 2021: CHF 10.6 Millionen).
Im
Fokus der operativen Geschäftstätigkeiten standen Vermietungsaktivitäten,
Modernisierungen sowie Investitionen in ausgewählte Renditeliegenschaften und
in die laufenden Projektentwicklungen. Der Wert des Immobilienportfolios
erhöhte sich um 7% auf CHF 790.2 Millionen (31.12.2021: CHF 741.3 Millionen).
Zu dieser positiven Entwicklung beigetragen haben der Zukauf einer
Geschäftsliegenschaft in Volketswil (CHF +31.3 Millionen), Investitionen in
Renditeliegenschaften (CHF +5.2 Millionen) und in die
Entwicklungs-/Umbauprojekte (CHF +6.0 Millionen) sowie positive
Neubewertungseffekte im Gesamtportfolio (CHF +6.4 Millionen).
Halbjahresergebnis
2022 im Detail
Soll-Mietertrag
Renditeliegenschaften bei CHF 30.9 Millionen p.a.
Die
Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) beliefen sich
per 30. Juni 2022 annualisiert betrachtet auf CHF 30.9 Millionen (H1 2021: CHF
26.1 Millionen). Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beträgt per
Bilanzstichtag 60% (30.06.2021: 62%).
Erfolgsrechnung
1. Halbjahr 2022
Der
Netto-Mietertrag erhöhte sich im ersten Halbjahr 2022 um 13% auf CHF 14.2 Millionen
(H1 2021: CHF 12.6 Millionen). Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf die
zusätzlichen Mieterträge der vier im Verlauf des zweiten Halbjahrs 2021
erworbenen Liegenschaften in Moosseedorf, Ostermundigen, Schaffhausen und St.
Gallen zurückzuführen. Bei den Mieteinnahmen sind in der Berichtsperiode 2022
keine Corona-bedingten Mietzinserlasse mehr angefallen (H1 2021: CHF 0.2
Millionen). Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im ersten Halbjahr 2022
bei 3.3% (H1 2021: 3.7%). Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (ohne
Projekte) belief sich auf 4.7% (31.12.2021: 3.7%; 30.06.2021: 4.3%).
Der
direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte sich als Folge des
Portfolioausbaus auf CHF 2.4 Millionen (H1 2021: CHF 2.0 Millionen). Der Personalaufwand
betrug CHF 0.4 Millionen (H1 2021: CHF 0.4 Millionen) und der Beratungsaufwand
bezifferte sich auf CHF 0.6 Millionen (H1 2021: CHF 0.5 Millionen). Der
Verwaltungsaufwand lag bei CHF 1.9 Millionen (H1 2021: CHF 1.5 Millionen) und
umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova Property Fund Management AG in der
Höhe von CHF 1.5 Millionen (H1 2021: CHF 1.3 Millionen) sowie Kapitalsteuern
und übrigen Verwaltungsaufwand von total CHF 0.3 Millionen (H1 2021: CHF 0.2
Millionen).
Die
Marktbewertung des Immobilienportfolios (51 Renditeliegenschaften und 3
Projekt-Liegenschaften) durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner
AG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 6.4 Millionen (H1 2021: CHF
6.3 Millionen).
Novavest
Real Estate AG erzielte ein Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von
CHF 15.4 Millionen (H1 2021: CHF 14.5 Millionen). Der Nettofinanzaufwand
erhöhte sich leicht auf CHF 1.5 Millionen (H1 2021: CHF 1.2 Millionen). Die
Ertragssteuern im Berichtszeitraum 2022 betrugen CHF 2.7 Millionen (H1 2021:
CHF 2.6 Millionen).
Der
Gewinn inklusive Neubewertungserfolg lag bei CHF 11.2 Millionen (H1 2021: CHF
10.6 Millionen), was einem Anstieg von 6% entspricht. Der Gewinn ohne
Neubewertungserfolg erhöhte sich um 10% und erreichte CHF 6.0 Millionen (H1
2021: CHF 5.5 Millionen). Durch die Kapitalerhöhung im Vorjahr (30. Juni 2021)
erhöhte sich die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien zur
Berechnung der EPS auf 7'711'434 für die Berichtsperiode 2022 (H1 2021: 7'072'385),
somit resultiert ein Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungserfolg von CHF 1.45
bzw. exkl. Neubewertungserfolg von CHF 0.78 (H1 2021: CHF 1.50 inkl.
Neubewertungserfolg bzw. CHF 0.77 exkl. Neubewertungserfolg).
Solide
Kapitalbasis
Das
Eigenkapital per 30. Juni 2022 beläuft sich auf CHF 334.3 Millionen
(31.12.2021: CHF 335.8 Millionen) mit einer soliden Eigenkapitalquote von 41.7%
(31.12.2021: 44.7%). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch die
Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie im Gesamtbetrag von CHF 12.7
Millionen und den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2022 von CHF 11.2
Millionen. Der Net Asset Value pro Namenaktie lag bei CHF 43.35 (31.12.2021:
CHF 43.55; 30.06.2021: CHF 41.12).
Die
kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten summieren sich per
Bilanzstichtag auf CHF 430.2 Millionen (31.12.2021: CHF 380.2 Millionen). Davon
sind 52% mit Zinsbindungen von über 3 Jahren abgesichert. Die durchschnittliche
Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2022 war 3.1 Jahre
(31.12.2021: 3.7 Jahre), der durchschnittliche Zinssatz der
Hypothekarverbindlichkeiten belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf 0.7% (H1
2021: 0.8%). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften betrug per
Bilanzstichtag 54.4% (31.12.2021: 51.3%).
Ausblick
Die
Schweizerische Nationalbank hat per 17. Juni 2022 erstmals seit vielen Jahren
ihre Geldpolitik verschärft und den Leitzins um 0.5 Prozentpunkte auf minus
0.25% erhöht. Sie reagiert damit auf die anhaltend steigende Inflation, die im
Juni 2022 in der Schweiz bei 3.4% lag (gegenüber Vorjahresmonat). Die seit dem
Ausbruch des Krieges in der Ukraine kräftig gestiegenen Energie- und
Rohstoffpreise, die globalen Lieferkettenprobleme als Folge der Coronapandemie
und der ungewisse Verlauf der geopolitischen Spannungen in Europa führen zu
Unsicherheiten und Risiken im wirtschaftlichen Umfeld.
Bislang
konnten im schweizerischen Immobilienmarkt keine Veränderungen der
Transaktionspreise für Objekte an guten Lagen festgestellt werden. Die
Nachfrage nach Wohnraum dürfte in der Schweiz aufgrund des
Bevölkerungswachstums und der eher stagnierenden Neubautätigkeit weiterhin
dynamisch bleiben. Der Anlagebedarf institutioneller wie auch privater Anleger
ganz generell wie auch die Zahlungsbereitschaft bei Immobilientransaktionen
werden wohl weiterhin auf hohem Niveau verharren.
In der
zweiten Jahreshälfte 2022 wird sich die Gesellschaft, wie vom Verwaltungsrat
per Anfang des Jahres beschlossen, auf organisches Wachstum des
Immobilienportfolios mit allfälligen Portfoliooptimierungen fokussieren.
Einzelne Akquisitions-Opportunitäten entlang der Anlagestrategie können
selbstverständlich nach wie vor wahrgenommen werden. Die drei
Entwicklungsprojekte in Luzern (bis Ende 2022), Neuhausen (bis erstes Halbjahr
2023) und St. Gallen (bis Herbst 2024) werden weiter vorangetrieben und nach
dem jeweiligen Abschluss wird sowohl ein positiver Effekt auf die
Wohnnutzungsquote im Portfolio, als auch ein deutliches
Wertsteigerungspotenzial erwartet.
Quelle :
Novavest Real Estate AG
Communication officielle (11.08.2022) FR.pdf... Offizielle Mitteilungen (11.08.2022) DE.pdf... Halbjahresbericht (30.06.2022) DE.pdf...