Novavest Real Estate AG - Un autre résultat semestriel réjouissant en 2021 / Erneut mit sehr erfreulichem Halbjahresergebnis 2021
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Novavest Real Estate AG - Un autre résultat semestriel réjouissant en 2021 / Erneut mit sehr erfreulichem Halbjahresergebnis 2021 (4624)
Circulaires internes
RAPPORT
DE GESTION SEMESTRIEL____________________________________________________________
Novavest Real
Estate AG - Un autre résultat semestriel réjouissant en 2021 (CH0212186248)
Publication
du rapport semestriel non audité au 30.06.2021
·
Portefeuille
immobilier étendu à CHF 664.3 millions, soit +3% par rapport à fin 2020
·
62% de
résidentiel sur le revenu locatif théorique
·
EBIT de
CHF 14.5 millions, +29% par rapport à S1 2020
·
Bénéfice,
réévaluations comprises, de CHF 10.6 millions, +30% par rapport à S1 2020
·
Net
Asset Value à CHF 41.12 par action nominative
·
Remboursement
de valeur nominale de CHF 1.65 par action nominative 8 juin 2021
Novavest Real Estate AG (SIX Swiss
Exchange: NREN) a de nouveau réalisé un résultat réjouissant au premier
semestre 2021. Au cours de la période de référence 2021, la valeur du
portefeuille immobilier a augmenté d'environ 3% à CHF 664.3 millions
(31.12.2020: CHF 645.4 millions). Les investissements dans les immeubles de
placement et les projets, notamment dans l'immeuble de placement "Centre
Loewenberg" à Morat et le projet de transformation de la Badenerstrasse
701 à Zurich, ainsi que les effets de réévaluation positifs dans l'ensemble du
portefeuille ont contribué à cette évolution positive. L’EBIT s’élève de 29% à
CHF 14.5 millions (S1 2020: CHF 11.2 millions) et le bénéfice, y compris le
résultat de la réévaluation, a augmenté de 30% à CHF 10.6 millions (S1 2020:
CHF 8.2 millions)
Le résultat
du 1er semestre 2021 en détail
Revenue locatif théorique sur les
immeubles de rendement de CHF 26.1 millions p. a. Au 30 juin 2021, le revenu
locatif théorique sur les immeubles de rendement (hors projets) s’élevait à CHF
26.1 millions (S1 2020: CHF 25.0 millions) sur une base annualisée. La part des
revenus locatifs à usage résidentiel à la date du bilan était de 62% (S1 2020:
61%).
Pratiquement aucun impact de
la crise du coronavirus sur les comptes semestriels de 2021
La pandémie de COVID-19 et les
mesures de blocage et de protection imposées par le Conseil fédéral ont affecté
divers secteurs de l'économie au cours de l'exercice 2020 et encore au premier
semestre 2021. Après que l'impact de la crise du coronavirus sur les revenus
locatifs du portefeuille immobilier de Novavest était déjà faible dans les
états financiers de 2020, l'impact au premier semestre de 2021 a également été
minime. Au total, des réductions de loyer de KCHF 230 ont été accordées pour le
premier semestre 2021 (environ 0.9% du revenu locatif cible annualisée au 30
juin 2021) et comptabilisées en conséquence dans le compte de résultat.
Compte de résultat au 1er
semestre 2021
Le revenu locatif net a augmenté de
8% à CHF 12.6 millions (S1 2020: CHF 11.6 millions). La hausse des revenus
locatifs par rapport à la même période de l’année précédente est surtout
imputable à l’acquisition des immeubles à StGall, Obernau et Bâle acquis au
cours du premier semestre 2020 et des propriétés de Dietikon acquis au second
semestre 2020. Le rendement net généré au premier semestre 2020 sur les
immeubles de rendement était de 3.7% (S1 2020: 3.7%), et le taux de vacance des
immeubles de rendement (hors projets) était de 4.3% (31.12.2020: 4.0%;
30.06.2020: 4.6%).
Les charges directes liées aux
immeubles de rendement loués se sont élevées à CHF 2.0 million (S1 2020: CHF
1.7 million). Ces charges, représentant 16.2% des revenus locatifs nets (S1
2020: 14.6%), sont donc restées faibles. Les frais de personnel ont atteint CHF
0.4 millions (S1 2020: CHF 0.4 millions) et les frais de conseil CHF 0.5
millions (S1 2020: CHF 0.5 millions). Les frais d’administration sont CHF 1.5
millions (S1 2020: CHF 1.6 millions) et comprennent les honoraires de gestion
dus à Nova Property Fund Management AG de CHF 1.3 millions (S1 2020: CHF 1.2
millions), ainsi que des impôts sur le capital et autres dépenses
administratives totalisant CHF 0.2 millions (S1 2020: CHF 0.4 millions).
L’estimation de marché du
portefeuille immobilier (46 immeubles de placement et 5 immeubles dans trois
projets) par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a fait ressortir
un résultat des réévaluations de CHF 6.3 millions (S1 2020: CHF 4.0 millions).
Le résultat d’exploitation avant
intérêts et impôts (EBIT) a augmenté de 29% à CHF 14.5 millions (S1 2020: CHF
11.2 millions). Les charges financières nettes sont restés au niveau de l'année
précédente à CHF 1.2 millions (S1 2020: 1.2 millions), tout comme le taux
d'intérêt moyen sur les engagements hypothécaires de 0.8% (S1 2020: 0.8%). Les
impôts sur le revenu se sont élevés à CHF 2.6 millions (S1 2020: CHF 1.9
millions).
Le bénéfice, réévaluations comprises,
a augmenté de 30% à CHF 10.6 millions (S1 2020: CHF 8.2 millions). Le bénéfice
hors réévaluations, il s’est établi à CHF 5.5 millions (S1 2020: CHF 5.0
millions). En raison des augmentations de capital au 15 décembre 2020 et au 30
juin 2021 dans le cadre de la mise en œuvre de la stratégie de croissance, le
nombre moyen d’actions nominatives en circulation était de 7'072’385 actions
nominatives (S1 2020: 6'437’670), de sorte que le bénéfice par action,
réévaluations comprises, a atteint CHF 1.50, ou CHF 0.77 hors réévaluations (S1
2020: CHF 1.27 bénéfice réévaluations comprises et CHF 0.78 hors réévaluations).
Bilan au 30 juin 2021
Par rapport à la fin de l’année 2020,
le total des actifs a augmenté à CHF 686.7 millions (31.12.2010: CHF 666.7
millions). À l’actif du bilan, les liquidités s’élevaient à CHF 16.0 millions
(31.12.2020: CHF 15.1 millions). L’actif immobilisé, d’un total de CHF 665.2
millions, était constitué des immeubles de rendement (CHF 597.8 millions), des
projets de Zurich, St-Gall et Lucerne (CHF 66.5 millions) et de la partie
durable des aménagements locatifs préfinancés à Frauenfeld et à Altstätten (CHF
0.9 millions).
Au passif du bilan, les engagements
hypothécaires à court et à long terme s’étaient CHF 342.7 millions au 30 juin
2021 (31.12.2020: CHF 351.8 millions). A la date du bilan, CHF 175.2 millions
ou 51% des dettes hypothécaires sont garanties par des taux d'intérêt fixes de
plus de 3 ans. La duration des dettes financières au 30 juin 2021 est de 3.6
ans (31.12.2020: 3.7 ans ; 30.06.2020: 2.8 ans).
Les fonds propres s’élevaient à CHF
317.1 millions à la date du bilan (31.12.2020: CHF 291.9 millions). Cette
variation se justifie par la contribution au bénéfice du premier semestre 2021
(CHF 10.6 millions), le remboursement de la valeur nominale de CHF 1.65 par
action nominative pour un total de CHF 11.7 millions et l'apport net de capital
de CHF 26.2 millions provenant de l'augmentation de capital au 30 juin 2021. Le
ratio de fonds propres au 30 juin 2021 est solidement établi à 46.2%
(31.12.2020: 43.8%). Net Asset Value par action nominative était de CHF 41.12
(31.12.2020: CHF 41.30; 30.06.2020: CHF 39.88).
Intempéries en juillet 2021
sans impact sur le portefeuille
À la mi-juillet 2021, la Suisse a été
frappée par de violents orages qui ont provoqué des inondations
correspondantes. Les emplacements et les adresses spécifiques des propriétés de
Novavest n'ont guère été affectés par cette situation, de sorte qu'il n'y a pas
eu de dépréciation importante des locataires ou de dommages aux bâtiments dans
le portefeuille.
Perspectives
Les projets de transformation et de
développement existants à Zurich (jusqu'à l'automne 2021), St-Gall (jusqu'en
2023) et Lucerne (jusqu'en été 2022) sont sur la bonne voie. Novavest s'attend
à un effet positif sur le taux d'occupation résidentiel du portefeuille de tous
ces projets après leur achèvement respectif, combiné à un potentiel
significatif d'appréciation de la valeur.
Au premier semestre 2021, un plus
grand nombre de biens d'acquisition potentiels ont été examinés. Comme les
acquisitions ne sont réalisées que si elles représentent également une valeur
ajoutée pour le portefeuille à long terme, les négociations contractuelles pour
certaines propriétés ont été interrompues en raison de ces considérations.
Néanmoins, l'entreprise voit encore de bonnes opportunités d'étendre le
portefeuille immobilier au second semestre 2021. Par exemple, à la mi-août
2021, le contrat d'achat d'un immeuble d'habitation de 13 appartements locatifs
à Moosseedorf, dans le canton de Berne, pourra être notarié pour un coût
d'investissement total d'environ CHF 5.8 millions. Le transfert de propriété de
ce bien immobilier est prévu pour le 1 septembre 2021. D'autres acquisitions de
propriétés existantes intéressantes ou de nouveaux projets de construction sont
prévues en fonction des opportunités.
Sources : Novavest
Real Estate AGGESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH
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Novavest Real Estate AG -
erneut mit sehr erfreulichem Halbjahresergebnis 2021 (CH0212186248)
Veröffentlichung des Halbjahresberichts des ungeprüften Bericht per 30.06.2021
·
Immobilienportfolio
um rund 3% auf CHF 664.3 Millionen gestiegen gegenüber Jahresende 2020
·
62%
Wohnanteil am Soll-Mietertrag
·
EBIT
von CHF 14.5 Millionen, +29% gegenüber H1 2020
·
Gewinn
inkl. Neubewertungen CHF 10.6 Millionen, +30% gegenüber H1 2020
·
Net
Asset Value CHF 41.12 pro Namenaktie
·
Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro
Namenaktie am 8. Juni 2021 ausbezahlt
Die
Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) schliesst das erste Halbjahr
2021 mit einem sehr erfreulichen Ergebnis ab. Der Wert des Immobilienportfolios
stieg um rund 3% auf CHF 664.3 Millionen (31.12.2020: CHF 645.4 Millionen). Zu
dieser positiven Entwicklung haben im Wesentlichen Investitionen in
Renditeliegenschaften und Projekte beigetragen, insbesondere bei der
Renditeliegenschaft „Centre Loewenberg“ in Murten, beim Umnutzungsprojekt
Badenerstrasse 701 in Zürich sowie positive Neubewertungseffekte im
Gesamtportfolio. Das EBIT verbesserte sich um 29% auf CHF 14.5 Millionen (H1
2020: CHF 11.2 Millionen) und der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg um
30% auf CHF 10.6 Millionen (H1 2020: CHF 8.2 Millionen).
Halbjahresergebnis 2021 im Detail
Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften von CHF 26.1 Millionen p.a.
Die
Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) beliefen sich
per 30. Juni 2021 annualisiert betrachtet auf CHF 26.1 Millionen (H1 2020: CHF
25.0 Millionen). Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beträgt per
Bilanzstichtag 62% (H1 2020: 61%).
Kaum Auswirkungen der Coronavirus Krise auf die Halbjahresrechnung
2021
Die
COVID-19 Pandemie und die vom Bundesrat verordneten Lockdowns und
Schutzmassnahmen haben verschiedenen Wirtschaftszweigen im Geschäftsjahr 2020
und auch noch im ersten Halbjahr 2021 zugesetzt. Nachdem die Auswirkungen der
Coronavirus-Krise auf die Mieterträge des Immobilienportfolios der Novavest
bereits in der Jahresrechnung 2020 gering ausfielen, war auch der Einfluss im
ersten Halbjahr 2021 minimal. Insgesamt wurden für das erste Halbjahr 2021
Mietzinsreduktionen von TCHF 230 gewährt (rund 0.9% der annualisierten
Soll-Mieterträge per 30. Juni 2021) und entsprechend in der Erfolgsrechnung
erfasst.
Erfolgsrechnung 1. Halbjahr 2021
Der
Netto-Mietertrag stieg um 8% auf CHF 12.6 Millionen (H1 2020: CHF 11.6
Millionen). Das Wachstum ist mehrheitlich auf die zusätzlichen Mieterträge der
im Laufe des ersten Halbjahres 2020 erworbenen Liegenschaften in St. Gallen,
Obernau und Basel und der im zweiten Halbjahr 2020 akquirierten Liegenschaften
in Dietikon zurückzuführen. Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im
Berichtszeitraum bei 3.7% (H1 2020: 3.7%) und die Leerstandsquote der
Renditeliegenschaften (ohne Projekte) belief sich auf 4.3% (31.12.2020: 4.0%;
30.06.2020: 4.6%).
Der
direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte sich als Folge des
Portfolioausbaus auf CHF 2.0 Millionen (H1 2020: CHF 1.7 Millionen). Gemessen
am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand damit erneut bei relativ tiefen
16.2% (H1 2020: 14.6%). Der Personalaufwand betrug CHF 0.4 Millionen (H1 2020:
CHF 0.4 Millionen) und der Beratungsaufwand bezifferte sich auf CHF 0.5
Millionen (H1 2020: CHF 0.5 Millionen). Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 1.5
Millionen (H1 2020: CHF 1.6 Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an
die Nova Property Fund Management AG in der Höhe von CHF 1.3 Millionen (H1
2020: CHF 1.2 Millionen) sowie Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand
von total CHF 0.2 Millionen (H1 2020: CHF 0.4 Millionen).
Die
Marktbewertung des Immobilienportfolios (46 Renditeliegenschaften und 5 Liegenschaften
in drei Projekten) durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG
führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 6.3 Millionen (H1 2020: CHF 4.0
Millionen).
Das
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg um 29% auf CHF 14.5
Millionen (H1 2020: CHF 11.2 Millionen). Der Nettofinanzaufwand blieb mit CHF
1.2 Millionen (H1 2020: CHF 1.2 Millionen) auf Vorjahresniveau, ebenso der
durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten von 0.8% (H1 2020:
0.8%). Die Ertragssteuern betrugen CHF 2.6 Millionen (H1 2020: CHF 1.9
Millionen).
Der
Gewinn inklusive Neubewertungserfolg stieg um 30% auf CHF 10.6 Millionen (H1
2020: CHF 8.2 Millionen). Der Gewinn ohne Neubewertungserfolg lag bei CHF 5.5
Millionen (H1 2020: CHF 5.0 Millionen). Durch die Kapitalerhöhungen per 15.
Dezember 2020 und per 30. Juni 2021 zur Umsetzung der Wachstumsstrategie
erhöhte sich die Anzahl der durchschnittlich ausstehenden Namenaktien auf
7'072’385 Namenaktien (H1 2020: 6'437’670 Namenaktien), somit resultiert ein
Gewinn pro Aktie inkl. Neubewertungserfolg von CHF 1.50 bzw. exkl.
Neubewertungserfolg von CHF 0.77 (H1 2020: CHF 1.27 inkl. Neubewertungserfolg
bzw. CHF 0.78 exkl. Neubewertungserfolg).
Bilanz per 30. Juni 2021
Die
Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Jahresende 2020 auf CHF 686.7 Millionen
erhöht (31.12.2020: CHF 666.7 Millionen). Auf der Aktivseite der Bilanz lagen
die flüssigen Mittel bei CHF 16.0 Millionen (31.12.2020: CHF 15.1 Millionen).
Das Anlagevermögen von total CHF 665.2 Millionen setzt sich zusammen aus
Renditeliegenschaften (CHF 597.8 Millionen), den Projekten in Zürich, St.
Gallen und Luzern (CHF 66.5 Millionen) und dem langfristigen Teil des
vorfinanzierten Mieterausbaus in Frauenfeld und Altstätten (CHF 0.9 Millionen).
Auf
der Passivseite der Bilanz lagen die kurz- und langfristigen
Hypothekarverbindlichkeiten per 30. Juni 2021 bei CHF 342.7 Millionen
(31.12.2020: CHF 351.8 Millionen). Per Bilanzstichtag sind CHF 175.2 Millionen
bzw. 51% der Hypothekarverbindlichkeiten mit Zinsbindungen von über 3 Jahren
abgesichert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag
per 30. Juni 2021 bei 3.6 Jahren (31.12.2020: 3.7 Jahre; 30.06.2020: 2.8
Jahre).
Das
Eigenkapital bezifferte sich per Bilanzstichtag auf CHF 317.1 Millionen
(31.12.2020: CHF 291.9 Millionen). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet
sich durch den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2021 von CHF 10.6 Millionen,
die Nennwertrückzahlung von CHF 1.65 pro Namenaktie von insgesamt CHF 11.7
Millionen und den Netto-Kapitalzufluss durch die Kapitalerhöhung per 30. Juni
2021 von CHF 26.2 Millionen. Die Eigenkapitalquote per 30. Juni 2021 betrug
solide 46.2% (31.12.2020: 43.8%). Der Net Asset Value pro Namenaktie lag bei
CHF 41.12 (31.12.2020: CHF 41.30; 30.06.2020: CHF 39.88).
Unwetter im Juli 2021 ohne Auswirkungen auf das Portfolio
Mitte
Juli 2021 wurde die Schweiz von heftigen Unwettern heimgesucht, die zu
entsprechenden Überschwemmungen führten. Die Standorte und spezifischen
Adressen der Liegenschaften der Novavest waren davon kaum betroffen, sodass es
im Portfolio zu keinen grösseren Mieterbeeinträchtigungen oder Gebäudeschäden
kam.
Ausblick
Die
bestehenden Umnutzungs- und Entwicklungsprojekte in Zürich (bis Herbst 2021),
St. Gallen (bis 2023) und Luzern (bis Sommer 2022) sind auf Kurs. Aus all
diesen Projekten erwartet Novavest nach dem jeweiligen Abschluss einen
positiven Effekt auf die Wohnnutzungsquote im Portfolio, verbunden mit
einem deutlichen Wertsteigerungspotenzial.
Im
ersten Halbjahr 2021 wurde eine grössere Anzahl möglicher Akquisitionsobjekte
geprüft. Da Zukäufe nur dann getätigt werden, wenn sie langfristig auch
Mehrwert für das Portfolio darstellen, wurden bei einigen Objekten die
Vertragsverhandlungen aufgrund dieser Überlegungen abgebrochen. Die
Gesellschaft sieht dennoch weiterhin gute Möglichkeiten, das
Liegenschaftsportfolio im Verlauf der zweiten Jahreshälfte 2021 auszubauen. So
kann beispielsweise Mitte August 2021 der Kaufvertrag für eine Wohnliegenschaft
mit 13 Mietwohnungen in Moosseedorf, Kanton Bern, zu Gesamtinvestitionskosten
von rund CHF 5.8 Millionen beurkundet werden. Die Eigentumsübertragung dieser
Liegenschaft ist auf den 1. September 2021 vorgesehen. Bei sich bietenden
Gelegenheiten sind weitere Zukäufe von attraktiven Bestandesliegenschaften oder
Neubauprojekten vorgesehen.
Quelle : Novavest Real Estate AG
Communiqué de presse (12.08.2021) FR.pdf... Medienmitteilung (12.08.2021) DE.pdf... Halbjahresbericht (30.06.2021) DE.pdf...