Plazza AG - Comptes semestriels 2022 un résultat très solide / Halbjahresabschluss 2022 – sehr solides Ergebnis

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Plazza AG - Comptes semestriels 2022 un résultat très solide / Halbjahresabschluss 2022 – sehr solides Ergebnis (6643)
Circulaires internes


RAPPORT
DE GESTION SEMESTRIEL____________________________________________________________

Zurich, le 1er septembre 2022

Annonce
événementielle au sens de l’art. 53 RC

Plazza
AG - Comptes
semestriels 2022 un résultat très solide (CH0284142913)

Publication du rapport semestriel non audité au 30.06.2022

·        
Avec
CHF 13,1 mio, les revenus immobiliers ont pu être légèrement
augmentés par rapport à l’année précédente (CHF 13,0 mio). Avec
CHF 10,0 mio, le résultat d’exploitation avant amortissements et
réévaluation est légèrement inférieur à celui de l’année précédente
(CHF 10,3 mio), en raison de la hausse attendue des frais liés aux
biens immobiliers.·        
Le bénéfice hors
réévaluation est resté inchangé par rapport à l’année précédente et se monte à
CHF 8,6 mio.

·        
Des facteurs liés au
marché ainsi que l’avancement des projets de développement ont permis
d’enregistrer des gains de réévaluation supplémentaires (CHF 9,2 mio
contre CHF 35,5 mio l’année précédente), qui ont également contribué
à un bénéfice de CHF 15,3 mio (CHF 35,6 mio l’année
précédente).

·        
À la date de clôture,
tous les appartements de PLAZZA sont intégralement loués. Pour ce qui est des
biens immobiliers commerciaux, de nouveaux contrats ont été conclus avec
succès, contribuant à la réduction du taux de vacance temporaire au cours du
deuxième semestre.

·        
En ce qui concerne le
projet de développement à Crissier, la pose de la première pierre, début mai
2022, a marqué un jalon supplémentaire dans la concrétisation d’un nouveau
quartier réunissant des logements, une école, des locaux commerciaux ainsi que
des commerces de quartier.

Au premier semestre 2022, PLAZZA a enregistré une très
solide évolution. Le résultat d’exploi-tation avant amortissements et
réévaluation se situe quasiment au même niveau que l’année précédente. Des
facteurs liés au marché ainsi que l’avancement des projets de développe-ment
ont, en outre, généré des gains de réévaluation qui, comme escompté, s’avèrent
toute-fois inférieurs à ceux de l’année précédente, en raison de l’évolution
générale du marché.

La situation locative est particulièrement
réjouissante. De nouveaux contrats ont pu être con-clus, qui contribueront à la
réduction du taux de vacance temporaire, en particulier au second semestre
2022.

Les projets de développement à Crissier et à
Regensdorf vont bon train. À Crissier, la pose de la première pierre a marqué
l’achèvement des travaux de terrassement et le début de la cons-truction de
logements, de locaux commerciaux et d’une école. À Regensdorf, la révision du
plan d’aménagement est très avancée suite à la prise de position de la commune
au sujet de l’ébauche.

Au cours du premier semestre, PLAZZA a également
implémenté les changements annoncés au sein du conseil d’administration et de
la direction. L’assemblée générale a élu Peter Leh-mann président du conseil
d’administration. Au début de l’année, le CFO Thomas Casata avait déjà repris,
en sus, la direction en tant que CEO, tandis que Franziska Kunz a complété, peu
après, la direction tricéphale en qualité de responsable gestion et
portefeuille.

Résultats d’entreprise pour le premier semestre 2022

Les revenus immobiliers s’élèvent à CHF 13,1 mio
(contre CHF 13,0 mio l’année précédente). Le taux de vacance des biens
immobiliers en exploitation à la date de clôture reste inchangé à 4,4%. Avec
CHF 10,0 mio, le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation
est légèrement inférieur à celui de l’année précédente (CHF 10,3 mio), en
raison de la hausse attendue des frais liés aux biens immobiliers. Un résultat
de réévaluation supplémentaire de CHF 9,2 mio (année précédente CHF 35,5 mio)
a, par ailleurs, été enregistré. Si ce succès de réévaluation était notamment
tributaire des facteurs liés au marché, l’avancement des projets de
développement y a également contribué. Les facteurs liés au marché ont surtout
été cons-tatés dans le secteur du logement où, en raison des taux d’intérêt
prévisionnels encore revus à la baisse, les taux d’escompte utilisés lors de
l’évaluation ont, une nouvelle fois, été adaptés à la baisse. Le bénéfice à
l’issue du premier semestre a augmenté à CHF 15,3 mio (année pré-cédente CHF
35,6 mio). Abstraction faite du résultat de réévaluation, le bénéfice hors
rééva-luation – à hauteur de CHF 8,6 mio – demeure pratiquement inchangé par
rapport à l’année précédente.

Biens immobiliers résidentiels

Avec une part stable de 76% du revenu locatif net
prévu, le résidentiel constitue le principal pilier de revenu de PLAZZA. Les
biens résidentiels de PLAZZA se trouvent dans le segment tarifaire moyen et
sont situés dans des emplacements de premier choix. Les appartements de ce type
restent fortement demandés. Une fois de plus, aucun appartement de PLAZZA
n’était inoccupé à la date de clôture. Le taux de vacance faible de 2,2%
(période précédente 2,6%) du segment résidentiel au 30 juin 2022 est
principalement dû aux places de parking et aux es-paces annexes non loués. Au
cours de la période du rapport, des surfaces commerciales sup-plémentaires ont
pu être louées dans le complexe résidentiel de Wallisellen, ce qui a contribué
à réduire le taux de vacance.

Biens immobiliers commerciaux

En termes de revenus locatifs nets prévus, la part des
biens immobiliers commerciaux de-meure inchangée à 21%. La plupart des
bâtiments commerciaux de PLAZZA se trouvent à un emplacement d’exception bien
desservi par les voies de circulation, à savoir le quartier Giesshübel, à Zurich,
près du centre commercial Sihlcity. L’évolution globalement stable du marché au
premier semestre 2022 s’est ainsi avérée réjouissante pour PLAZZA. Les surfaces
de bureaux qui se sont libérées à Zurich ont pu être louées, à quoi s’ajoutent
des prolongations de contrats. De nouveaux contrats de location ont pu être
conclus dans le bien immobilier commercial existant à Crissier. Au second
semestre 2022, ces développements se traduiront également par une réduction
sensible du taux de vacance temporaire des biens immobiliers commerciaux, qui
s’élève actuellement à 12,5% (période précédente 11,2%).

Projets de développement

Avec ses deux projets de développement à Crissier et à
Regensdorf, PLAZZA jouit de perspec-tives prometteuses de moyen à long terme.

À Crissier, près de Lausanne, PLAZZA a lancé la
première étape l’année dernière. Les travaux de terrassement ont été achevés
comme prévu au cours de la période du rapport. La pose consécutive de la
première pierre a donné le coup d’envoi de la construction de logements, de
surfaces commerciales et d’une école. Cette première étape englobe environ deux
tiers du projet, pour un volume d’investissement maximal de CHF 220 mio. La fin
des travaux est pré-vue en 2024. Toujours au cours de la période du rapport,
les pouvoirs publics ont entamé la réalisation attendue de la liaison rapide
par bus avec Lausanne, qui contribuera à améliorer considérablement la desserte
de ce nouveau quartier. Il n’en reste pas moins que les dévelop-pements
internationaux actuels entraînent des répercussions sur les prix des matières
pre-mières et occasionnent des difficultés d’approvisionnement. Ainsi, les
risques de réalisation ont certes augmenté pour PLAZZA en termes de coûts et de
délais, mais les hypothèses de planification n’ont pas dû être considérablement
adaptées jusqu’ici.

Un nouveau quartier verra le jour sur l’ancien site
industriel situé au nord de la gare de Re-gensdorf. PLAZZA dispose d’un site de
développement attrayant dans cette zone centrale, à proximité immédiate de la
gare. La révision du plan d’aménagement privé prescrit par la loi a continué à
progresser suite à la prise de position de la commune au sujet de l’ébauche
corres-pondante. La validation par le conseil d’administration et le dépôt sont
attendus pour le deu-xième semestre 2022. La réalisation du projet de
Regensdorf ne pourra commencer que dans trois à cinq ans au plus tôt, selon la
rapidité avec laquelle les pouvoirs publics pourront procé-der aux adaptations
nécessaires de l’infrastructure, telle l’extension des rues. Les dimensions du
projet devraient correspondre au minimum à celles du lotissement de PLAZZA à
Wallisellen. En raison de l’état encore peu concret du projet, le potentiel de
loyer ne peut pas être évalué avec suffisamment de précision pour le moment.

Perspectives

Pour l’ensemble de l’année 2022, PLAZZA continue à
tabler sur un développement majoritairement stable des affaires. Le résultat
d’exploitation avant amortissements et réévaluation devrait être équivalent à
celui de l’année précédente. Selon les prévisions actuelles, le taux de vacance
des biens immobiliers en exploitation devrait repasser sous la barre des 4%
durant le second semestre. Dans l’immédiat, il n’est pas encore possible
d’évaluer dans quelle mesure les éventuelles interventions supplémentaires sur
les taux par la Banque nationale suisse impacteront la situation du marché et,
par conséquent, la réévaluation du portefeuille PLAZZA. Il en va de même pour
l’impact que les développements internationaux – comprenant pénuries
d’approvisionnement énergétique ou risques au niveau des délais et des coûts –
pourraient avoir sur PLAZZA.

Grâce à sa stratégie poursuivie avec constance, PLAZZA
continue à bénéficier d’un excellent positionnement: la nette concentration,
tant d’un point de vue géographique que sectoriel, du portefeuille sur des
biens résidentiels parfaitement desservis et jouissant d’une situation centrale
a porté ses fruits et s’annonce tout aussi prometteuse à l’avenir.

Sources : Plazza AGGESCHAFTSBERICH
HALBJÄHRLICH

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Zürich, 1. September 2022

Ad
hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Plazza
AG – Halbjahresabschluss
2022: Sehr solides Ergebnis (CH0284142913) Veröffentlichung des Halbjahresberichts per 30.06.2022

·        
Der
Liegenschaftenertrag konnte mit CHF 13,1 Mio. gegenüber Vorjahr leicht
gesteigert werden (Vorjahr CHF 13,0 Mio.). Das Betriebsergebnis vor
Abschreibungen und Neubewertung liegt mit CHF 10,0 Mio. aufgrund des erwartet
höheren Liegenschaftenaufwands leicht unter dem Vorjahr von CHF 10,3 Mio.·        
Der Gewinn vor Neubewertung
blieb gegenüber Vorjahr unverändert auf CHF 8,6 Mio.

·        
Marktbedingte Faktoren
wie auch Fortschritte in den Entwicklungsprojekten führten zu zusätzlichen
Neubewertungserfolgen (CHF 9,2 Mio. gegenüber CHF 35,5 Mio. im Vorjahr), die
ebenfalls zu einem Gewinn von CHF 15,3 Mio. beitrugen (Vorjahr
CHF 35,6 Mio.).

·        
Zum Stichtag sind
sämtliche Wohnungen von PLAZZA vollvermietet. Bei den Geschäftsliegenschaften
konnten erfolgreich neue Verträge abgeschlossen werden, die im zweiten Halbjahr
zur Reduktion der temporären Leerstände beitragen.

·        
Beim
Entwicklungsprojekt in Crissier markierte die Grundsteinlegung Anfang Mai 2022
einen weiteren Meilenstein auf dem Weg zu einem neuen Quartier mit Wohnungen,
einer Schule, Geschäftsräumen und Quartierläden.

PLAZZA hat sich im ersten Halbjahr 2022
sehr solide entwickelt. Das Betriebsergebnis vor Ab-schreibungen und
Neubewertung liegt nahezu auf Vorjahresniveau. Marktbedingte Faktoren und
Fortschritte in den Entwicklungsprojekten führten zusätzlich zu
Neubewertungserfolgen, die, wie erwartet, aufgrund der allgemeinen
Marktentwicklung aber tiefer ausfallen als im Vorjahr.

Die Vermietungssituation ist sehr
erfreulich. Neue Verträge konnten abgeschlossen werden, die vor allem im
zweiten Halbjahr 2022 zur Reduktion der temporären Leerstände beitragen werden.

Die Entwicklungsprojekte in Crissier und
Regensdorf sind auf Kurs. In Crissier hat die Grund-steinlegung den Abschluss
der Erdarbeiten und den Baubeginn von Wohnungen, Geschäfts-räumen und einer
Schule markiert. In Regensdorf ist die Überarbeitung des Gestaltungsplans nach
Stellungnahme der Gemeinde zum Entwurf weit fortgeschritten.

PLAZZA hat im ersten Halbjahr auch die
angekündigten Wechsel in Verwaltungsrat und Ge-schäftsleitung vollzogen. Die
Generalversammlung hat Peter Lehmann zum Präsidenten des Verwaltungsrates
gewählt. Zu Jahresbeginn hatte CFO Thomas Casata bereits zusätzlich die
Geschäftsleitung als CEO übernommen und Franziska Kunz komplettierte kurz
darauf als Lei-terin Bewirtschaftung und Portfolio die dreiköpfige
Geschäftsleitung.

Unternehmensergebnis erstes Halbjahr 2022

Der Liegenschaftenertrag beläuft sich auf
CHF 13,1 Mio. (Vorjahr CHF 13,0 Mio.). Der Leer-stand der
Bestandesliegenschaften zum Bilanzstichtag beträgt unverändert 4,4 %. Das
Be-triebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung liegt mit CHF 10,0 Mio.
aufgrund des erwartet höheren Liegenschaftenaufwands leicht unter dem Vorjahr
von CHF 10,3 Mio. Zu-sätzlich wurde nochmals ein Erfolg aus Neubewertung von
CHF 9,2 Mio. (Vorjahr CHF 35,5 Mio.) verzeichnet. Dabei spielten einerseits
marktbedingte Faktoren eine Rolle, andererseits trugen auch Fortschritte in den
Entwicklungsprojekten zu diesem Neubewertungserfolg bei. Marktbedingte Faktoren
liessen sich vor allem im Bereich Wohnen feststellen, wo in der Folge weiter
gesunkener Verzinsungserwartungen die bei der Bewertung verwendeten Diskont-sätze
nochmals nach unten angepasst wurden. Der Gewinn nach dem ersten Halbjahr
sum-miert sich auf CHF 15,3 Mio. (Vorjahr CHF 35,6 Mio.). Ohne Berücksichtigung
des Neubewer-tungserfolgs bleibt der Gewinn vor Neubewertung mit CHF 8,6 Mio.
praktisch unverändert gegenüber Vorjahr.

Wohnliegenschaften

Wohnen ist mit einem stabilen 76 %-Anteil
am Soll-Netto-Mietertrag zentraler Ertragspfeiler der PLAZZA. Die
Wohnliegenschaften von PLAZZA liegen im mittleren Preissegment und an
erstklassigen Standorten. Solche Wohnungen werden unverändert stark
nachgefragt. Erneut stand zum Stichtag keine Wohnung von PLAZZA leer. Der
Leerstand im Wohnsegment per 30. Juni 2022 von tiefen 2,2 % (Vorperiode 2,6 %)
geht hauptsächlich auf nicht vermietete Park-plätze und Nebenflächen zurück. In
der Berichtsperiode konnten weitere Gewerbeflächen in der Wohnliegenschaft in
Wallisellen vermietet werden, was zur Reduktion des Leerstands bei-getragen
hat.

Geschäftsliegenschaften

Gemessen am Soll-Netto-Mietertrag haben die
Geschäftsliegenschaften einen Anteil von un-verändert 21 %. Der grössere Teil
der Geschäftshäuser von PLAZZA liegt an attraktiver und verkehrstechnisch
bester Lage im Zürcher Giesshübel-Quartier, nahe dem Einkaufscenter Sihlcity.
So erwies sich auch die insgesamt stabile Marktentwicklung im ersten Halbjahr
2022 für PLAZZA als erfreulich. Frei werdende Büroflächen in Zürich konnten
vermietet werden, hinzu kamen Vertragsverlängerungen. In der bestehenden
Geschäftsliegenschaft in Crissier konnten neue Mietverträge abgeschlossen
werden. Diese Fortschritte werden im zweiten Halbjahr 2022 auch in einer
wesentlichen Reduktion des temporären Leerstands der Ge-schäftsliegenschaften
von derzeit 12,5 % (Vorperiode 11,2 %) ihren Niederschlag finden.

Entwicklungsprojekte

PLAZZA hat mit den zwei
Entwicklungsprojekten in Crissier und Regensdorf mittel- bis langfris-tig
weiterhin vielversprechende Aussichten.

In Crissier bei Lausanne hat PLAZZA im
Vorjahr mit der Realisierung der ersten Etappe begon-nen. In der
Berichtsperiode konnten die Erdarbeiten plangemäss abgeschlossen werden. Die anschliessende
Grundsteinlegung war Auftakt zum Bau von Wohnungen, Geschäftsflächen und einer
Schule. Die erste Etappe umfasst rund zwei Drittel des Projekts mit einem
Investiti-onsvolumen von bis zu CHF 220 Mio. Die Fertigstellung der Etappe wird
aus heutiger Sicht für das Jahr 2024 erwartet. Ebenfalls in der Berichtsperiode
hat die öffentliche Hand mit der Re-alisierung der erwarteten
Schnellbusverbindung nach Lausanne begonnen, die die Erschlies-sung dieses
neuen Quartiers markant verbessern wird. Allerdings haben die aktuellen
inter-nationalen Entwicklungen Auswirkungen auf Rohstoffpreise und
Lieferengpässe. Damit haben sich zwar für PLAZZA die Realisierungsrisiken im
Hinblick auf Kosten und Termine erhöht, die Planungsannahmen mussten aber
bisher nicht wesentlich angepasst werden.

Auf dem ehemaligen Industriegebiet nördlich
des Bahnhofs Regensdorf wird ein neues Quar-tier entstehen. PLAZZA besitzt in
diesem Zentrumsgebiet, direkt am Bahnhof, ein attraktives Entwicklungsareal.
Die Überarbeitung des gesetzlich vorgeschriebenen privaten Gestaltungs-plans
ist nach der Stellungnahme der Gemeinde zum entsprechenden Entwurf weiter
fortge-schritten. Mit der Freigabe durch den Verwaltungsrat und der Einreichung
wird im zweiten Halbjahr 2022 gerechnet. Der Beginn der Realisierung des
Projekts in Regensdorf ist frühes-tens in drei bis fünf Jahren möglich,
abhängig davon, wie schnell die öffentliche Hand die not-wendigen Anpassungen
der Infrastruktur wie beispielsweise Strassenerweiterungen realisie-ren kann.
Die Grössenordnung des Projekts dürfte mindestens derjenigen der Überbauung von
PLAZZA in Wallisellen entsprechen. Die Schätzung des Mietzinspotenzials ist
zurzeit auf-grund der Unschärfe des aktuellen Projektstands noch nicht
hinreichend genau möglich.

Ausblick

Für das Gesamtjahr 2022 geht PLAZZA
unverändert von einer weitgehend stabilen Entwicklung aus. Das Betriebsergebnis
vor Abschreibungen und Neubewertung dürfte in der Grössenordnung des Vorjahrs
liegen. Der Leerstand der Bestandesliegenschaften wird aus heutiger Sicht in
der zweiten Jahreshälfte wieder unter 4 % sinken. Welche Auswirkungen mögliche
weitere Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank auf die Marktsituation
und damit auf die Neubewertung des PLAZZA-Portfolios hätten, kann aus heutiger
Sicht noch nicht abgeschätzt werden. Gleiches gilt für den Umfang, in dem
internationale Entwicklungen mit Engpässen in der Energieversorgung oder mit
Termin- und Kostenrisiken Auswirkungen auf PLAZZA haben könnten.

PLAZZA ist mit ihrer konsequent umgesetzten
Strategie weiterhin sehr gut positioniert: Die geografisch und segmentspezifisch
klare Ausrichtung des Portfolios auf zentrumsnahe, bestens erschlossene
Liegenschaften hat sich bewährt und wird auch für die Zukunft Erfolg
versprechen.

Quelle : Plazza AG


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