PLAZZA surpasse à nouveau les attentes / übertrifft erneut die Erwartungen
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - PLAZZA surpasse à nouveau les attentes / übertrifft erneut die Erwartungen (3942)
Circulaires internes
RAPPORT DE
GESTION ANNUELPlazza AG - Comptes annuels 2020:
PLAZZA surpasse à nouveau les attentes (CH0284142913) Publication du rapport annuel au 31.12.2020
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Les revenus
immobiliers ont pu être augmentés
à CHF 24,6 mio (année précédente CHF 24,3 mio). Le résultat d’exploitation
avant amortissements et réévaluation a aug- menté à CHF 20,0 mio
(année précédente CHF 18,9 mio).
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Avec CHF 17,0 mio, le bénéfice
hors réévaluation est resté au niveau de l’année précédente en raison d’un facteur extraordinaire en 2019.
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Certains facteurs liés au marché ont à nouveau occasionné des
gains de réévaluation élevés et donc
un bénéfice bien plus important de CHF 63,3 mio (année précédente CHF 36,7 mio).
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Au cours de la période du rapport, le taux de vacance des
biens immobiliers en exploi- tation a
baissé à 3,7%, (année précédente 4,0%) et découle principalement de surfaces commerciales non occupées. Grâce à l’accent
mis sur le segment résidentiel, l’entreprise PLAZZA a été
en grande partie épargnée
par les conséquences du Covid-19 jusqu’ici.
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Pour les projets
de développement à Crissier (demande
de permis de construire soumise
pour la 1re étape) et à Regensdorf (mandat d’étude clôturé),
d’autres jalons ont été at- teints.
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Des dividendes du même montant que l’année
précédente seront proposés
à l’assemblée générale.
Pour
2020, PLAZZA enregistre à nouveau un résultat très réjouissant, la clôture de
l’exercice comptable 2020 surpassant à nouveau les attentes. PLAZZA envisage l’exercice 2021 avec op- timisme
et s’attend à un résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation
au moins équivalent à celui de l’année précédente.
Résultat d’entreprise 2020
Le
résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation a augmenté à CHF
20,0 mio (année précédente CHF 18,9
mio), ce qui, d’une part, est imputable à un résultat d’exploita- tion légèrement supérieur de CHF 25,4 mio
(année précédente CHF 25,0 mio). D’autre part,
avec CHF 5,4 mio, les frais d’exploitation ont pu être réduits (année
précédente CHF 6,1 mio), principalement en raison de la baisse
des frais liés aux biens immobiliers (CHF 1,1 mio, contre CHF 1,4
mio l’année précédente).
Le
résultat net a augmenté à CHF 63,3 mio (année précédente CHF 36,7 mio). Y a
contribué en premier lieu le résultat de réévaluation de CHF 61,8 mio (année précédente CHF 25,3
mio). Abstraction faite du
résultat de réévaluation, il en résulte, par rapport à l’année précédente, un bénéfice hors réévaluation inchangé de
CHF 17,0 mio. L’effet positif découlant du résultat d’exploitation plus élevé avant amortissements et réévaluation
a été compensé par la sup- pression
d’un facteur extraordinaire de l’année précédente, qui avait engendré une charge fiscale courante inférieure.
Durant
l’exercice, PLAZZA a effectué des investissements d’un montant de CHF 10,5 mio
(an- née précédente CHF 6,2 mio). À ce titre, l’accent portait
sur la planification du projet
de cons- truction à Crissier. La valeur du portefeuille immobilier dans les actifs
immobilisés a augmenté
de CHF 72,4 mio pour atteindre
CHF 733,3 mio (année précédente CHF 660,9 mio).
En
vertu des résultats opérationnels et des perspectives durablement positives, le
conseil d’administration propose
à l’assemblée générale de verser des dividendes inchangées à CHF 6.– par action
nominative A et à CHF 1.20 par
action nominative B.
Segment résidentiel: une base toujours
stable pour PLAZZA
En termes
de loyers cibles nets, la part des biens résidentiels demeure inchangée à 73%. Avec l’achat de 80 appartements au Tiergarten, début 2021, cette part continuera à augmenter. Le résidentiel
reste ainsi le pilier de revenu central et contribue sensiblement à la
stabilité du- rable de la société.
Sur le marché, la demande en biens résidentiels bien situés demeure
élevée. Les perspectives de rendement à la baisse des investisseurs immobiliers
entraînent, à l’instar de l’année pré- cédente,
une diminution des taux d’actualisation et donc une hausse des évaluations. Les con- séquences du Covid-19 ont également
renforcé cette tendance, notamment au deuxième se- mestre 2020. L’attention constante portée au segment immobilier
de prix moyen a, jusqu’ici, fait ses
preuves, même en période turbulente. Malgré l’augmentation du taux de vacance dans certaines régions
de Suisse, PLAZZA
ne ressent guère
cette évolution jusqu’à
présent. La demande en biens immobiliers de PLAZZA reste forte.
Ils sont situés
dans un segment
attractif, à savoir le
segment de prix moyen, ainsi que dans des emplacements centraux. Une fois de plus, aucun appartement de PLAZZA était inoccupé à la date de clôture.
Le taux de vacance de 3,1%
(année précédente 3,2%) du segment résidentiel au 31 décembre 2020 est dû aux
der- nières surfaces commerciales
disponibles dans le complexe résidentiel de Wallisellen ainsi qu’aux places de parking et aux
espaces annexes non loués.
Bureaux: pas de conséquences notables du Covid-19
jusqu’ici
L’impact
général du COVID-19 à plus long terme sur le marché immobilier des surfaces
com- merciales en Suisse ne peut pas
encore être évalué avec précision. En fonction de la conjonc- ture générale et de la situation de l’emploi, une baisse de la demande
ne peut pas être exclue,
tandis que la tendance au télétravail et au desk sharing pourrait encore
accroître la pression sur le marché des surfaces commerciales.
Grâce
à l’accent mis sur le segment résidentiel, l’entreprise PLAZZA a été en grande
partie épargnée par les conséquences
du Covid-19 jusqu’ici. Des sursis ont
pu être convenus avec quelques
locataires directement concernés par le confinement et les fermetures de com- merces
ordonnées. Dans certains
cas, des exonérations de loyer ont été accordées pour éviter les faillites imminentes et, par
conséquent, les vacances. Cette démarche a permis jusqu’ici de maintenir une situation locative
stable dans le domaine des surfaces commerciales. Début 2020, une
surface commerciale de 1000 m2, dans la zone commerciale de
Wallisellen, a en outre pu être vendue pour CHF
1,7 mio.
Projets de développement: le cap est maintenu
Avec
deux projets de développement à Crissier et à Regensdorf, PLAZZA continue à
bénéficier de perspectives
prometteuses de moyen à long terme. Pour ce qui est de la zone de dévelop- pement à Crissier, la demande de permis
pour la première étape de construction a pu être introduite comme prévu fin mai 2020. Cette dernière représente les deux tiers du projet
global, avec un volume
d’investissement pouvant atteindre CHF 220 mio. PLAZZA espère obtenir le permis
de construire pour la première
étape au cours du premier
semestre 2021, sous réserve d’éventuels recours. L’année dernière, un
contrat de droit de superficie a d’ores et déjà été conclu avec une fondation qui prévoit l’implantation d’une
maison de soins sur le site, de même que la
construction d’une école primaire
a été convenue avec la commune de Crissier.
Un nouveau
quartier urbain est censé voir le jour sur l’ancien
site industriel au nord de la gare de
Regensdorf. Durant l’exercice 2020, PLAZZA avait effectué un mandat d’étude
pour son site, remporté finalement par le bureau d’architectes Michael
Meier Marius Hug, à Zurich.
Sur la base du projet
lauréat, la prochaine étape consistera à élaborer le plan d’aménagement, qui sera soumis à l’évaluation par les
autorités dans le courant de l’année. Dans l’optique ac- tuelle, le début des travaux relatifs au lotissement sur le
site de PLAZZA est envisageable au plus
tôt à partir de 2024. Les dimensions du projet devraient correspondre au
minimum à celles du lotissement de PLAZZA à Wallisellen. En raison de l’état encore
peu concret du projet, le potentiel de loyer ne peut pas être évalué
avec suffisamment de précision pour le moment.
Perspectives
Pour
l’année 2021, PLAZZA table sur un développement stable des affaires. Par
conséquent, le résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation devrait
être au moins équiva- lent à celui de 2020. Le résultat lié à
la réévaluation dépend en premier lieu de l’évolution générale des taux d’intérêt et du marché ainsi que de
l’avancement de la planification des deux projets
d’envergure à Crissier et à Regensdorf.
PLAZZA
prévoit de simplifier les structures du groupe durant le premier semestre 2021.
Pour des raisons de rendement, la
société PLAZZA AG, cotée en Bourse, reprendra ses deux filiales à part entière, PLAZZA IMMOBILIEN AG et
Plazza Immobilienmanagement AG, auxquelles incombait jusqu’ici
l’activité opérationnelle. Dorénavant, cette dernière relèvera
directement de la société
cotée en Bourse, ce qui n’aura pratiquement aucune incidence sur la gestion opérationnelle. Par conséquent, l’objet
de l’entreprise devra
être complété par la description de l’activité opérationnelle dans les statuts de PLAZZA AG. Une
proposition correspondante sera
soumise à l’assemblée générale.
Par le biais de sa stratégie
mise en œuvre systématiquement, PLAZZA continue à profiter d’un
positionnement exceptionnel sur le marché. L’orientation géographique et
sectorielle du portefeuille sur des
biens immobiliers proches du centre et aisément accessibles restera un gage de
succès à l’avenir également.
Sources : Plazza AG
GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH
Jahresabschluss 2020: PLAZZA übertrifft erneut die
Erwartungen (CH0284142913) Veröffentlichung des Jahresbericht per 31.12.2020
·
Der Liegenschaftenertrag konnte
auf CHF 24,6 Mio. gesteigert werden (Vorjahr CHF 24,3 Mio.). Das Betriebsergebnis vor
Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich auf CHF 20,0 Mio. (Vorjahr CHF 18,9 Mio.).
· Der Gewinn vor
Neubewertung blieb mit CHF 17,0 Mio. auf Vorjahresniveau aufgrund eines Sondereffekts im 2019.
·
Marktbedingte Faktoren führten erneut
zu hohen Neubewertungserfolgen und damit zu einem signifikant höheren Gewinn von CHF
63,3 Mio. (Vorjahr CHF 36,7 Mio.).
· Der Leerstand
der Bestandesliegenschaften sank in der Berichtsperiode auf 3,7 % (Vor- jahr 4,0 %) und begründet sich im Wesentlichen
in freien Gewerbeflächen. Dank dem primären
Fokus auf das Segment Wohnen ist PLAZZA bisher von den Auswirkungen von Covid-19
weitgehend verschont geblieben.
·
Bei den Entwicklungsprojekten in
Crissier (Baugesuch 1. Etappe eingereicht) und in Re- gensdorf (Abschluss
Studienauftrag) wurden weitere Meilensteine erreicht.
· Der Generalversammlung wird eine Dividende in der Höhe des Vorjahres vorgeschlagen.
PLAZZA
verzeichnet für 2020 wiederum ein sehr erfreuliches Ergebnis, der Abschluss des
Ge- schäftsjahres 2020 übertrifft
erneut die Erwartungen. Für das Geschäftsjahr 2021 ist PLAZZA positiv gestimmt und geht von einem
Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewer- tung aus, das mindestens
in der Grössenordnung des
Vorjahres liegt.
Unternehmensergebnis 2020
Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung
erhöhte sich auf CHF 20,0 Mio. (Vorjahr
CHF 18,9 Mio.), was einerseits auf einen leicht höheren Betriebsertrag von CHF
25,4 Mio. (Vorjahr CHF 25,0 Mio.)
zurückgeht. Darüber hinaus konnte mit CHF 5,4 Mio. auch ein tieferer Betriebsaufwand verzeichnet
werden (Vorjahr CHF 6,1 Mio.), im Wesentlichen be- gründet in einem tieferen Liegenschaftenaufwand (CHF 1,1 Mio.
nach CHF 1,4 Mio. im Vor- jahr).
Der
Gewinn erhöhte sich auf CHF 63,3 Mio. (Vorjahr CHF 36,7 Mio.). Dazu beigetragen
hat in erster Linie der Erfolg aus
Neubewertung von CHF 61,8 Mio. (Vorjahr CHF 25,3 Mio.). Ohne Berücksichtigung des Neubewertungserfolges ergibt sich ein im Vergleich
zum Vorjahr unver- änderter Gewinn vor Neubewertung von CHF
17,0 Mio. Der positive Effekt aus dem höheren
Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung wurde durch den Wegfall eines Son- dereffekts aus dem Vorjahr kompensiert, der im Vorjahr
zu einer niedrigeren laufenden Steu- erbelastung geführt hatte.
PLAZZA
investierte im Berichtsjahr CHF 10,5 Mio. (Vorjahr CHF 6,2 Mio.). Im
Vordergrund stand dabei die Planung
des Bauprojekts in Crissier. Der Wert des Immobilienportfolios im Anlagevermögen stieg um CHF 72,4 Mio. auf CHF
733,3 Mio. (Vorjahr CHF 660,9 Mio.).
Auf
Basis des operativen Ergebnisses und angesichts der nachhaltig positiven
Aussichten schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine gleichbleibende Dividende
von CHF
6.00 je Namenaktie A und CHF 1.20 je Namenaktie B vor.
Wohnsegment: weiterhin stabile
Basis von PLAZZA
Gemessen
an den Soll-Netto-Mieterträgen liegt der Anteil der Wohnliegenschaften unverän- dert bei 73 %. Mit den Anfang
2021 zugekauften 80 Wohnungen im Tiergarten wird sich dieser
Anteil weiter erhöhen.
Wohnen bleibt damit
der zentrale Ertragspfeiler und trägt massgeblich zur nachhaltigen Stabilität der Gesellschaft bei.
Marktseitig ist die Nachfrage nach gut positionierten Wohnimmobilien ungebrochen hoch. Die sinkenden Renditeerwartungen der Immobilieninvestoren führen
wie schon im Vorjahr zu sin- kenden Diskontierungssätzen und in der
Folge zu höheren Bewertungen. Auch infolge der
Auswirkungen von Covid-19 hat sich dieser Trend vor allem im zweiten
Halbjahr 2020 noch verstärkt. Die
konsequente Ausrichtung auf das Segment Wohnen im mittleren Preissegment bewährt sich bisher auch in unruhigen
Zeiten. Trotz steigender Leerstände in verschiedenen Regionen der Schweiz
spürt PLAZZA weiterhin
wenig von dieser
Entwicklung. Die Wohnungen
der PLAZZA-Liegenschaften werden unverändert stark nachgefragt. Sie
liegen im attraktiven mittleren
Preissegment und an zentralen Standorten. Einmal mehr stand zum Stichtag keine Wohnung
von PLAZZA leer. Der Leerstand
im Wohnsegment per 31. Dezember
2020 von 3,1 % (Vorjahr 3,2 %) geht auf die letzten noch
verfügbaren Gewerbeflächen in der Wohnliegen-
schaft in Wallisellen sowie auf nicht vermietete Parkplätze und Nebenflächen zurück.
Geschäftsflächen: Covid-19
bisher ohne nennenswerte Folgen
Wie
sich die Covid-19-Situation längerfristig generell auf den Markt der
Geschäftsflächen in der Schweiz
auswirkt, kann heute noch nicht abschliessend beurteilt werden. Abhängig von der allgemeinen Konjunkturlage und der
Beschäftigungslage kann Nachfragerückgang nicht ausgeschlossen werden und der Trend
zu Homeoffice und Desksharing könnte
den Geschäfts- flächenmarkt zusätzlich unter Druck bringen.
Von
den Auswirkungen von Covid-19 ist PLAZZA dank der primären Ausrichtung auf das
Seg- ment Wohnen bisher weitgehend
verschont geblieben. Mit einigen vom
Lockdown und den damit verordneten
Geschäftsschliessungen direkt betroffenen Mietern konnten Stundungen vereinbart werden. In Einzelfällen wurden
Mietzinserlasse gewährt, um drohende Konkurse
und damit verbundene Leerstände zu verhindern. Dadurch konnte bisher
eine stabile Vermie-
tungssituation im Geschäftsflächenbereich gehalten
werden. Anfang 2020 konnte ausserdem
eine rund 1'000 m2 umfassende Gewerbefläche im Gewerbegebiet
von Wallisellen für rund CHF 1,7 Mio. verkauft werden.
Entwicklungsprojekte: planmässig auf Kurs
PLAZZA
verfügt mit den zwei Entwicklungsprojekten in Crissier und in Regensdorf
mittel- bis langfristig unverändert
über vielversprechende Perspektiven: Für das Entwicklungsareal in Crissier konnte Ende Mai 2020 plangemäss
das Baugesuch für die erste Etappe eingereicht
werden. Diese umfasst
rund zwei Drittel
des Gesamtprojektes mit einem Investitionsvolumen von bis zu CHF 220 Mio. PLAZZA erwartet
die Baubewilligung für die erste Etappe im ersten Halbjahr 2021, vorbehältlich allfälliger Rekurse. Bereits im
letzten Jahr wurde mit einer Stif- tung, die ein Pflegeheim auf dem Areal plant, ein Baurechtsvertrag abgeschlossen und mit der Gemeinde Crissier
der Bau eines Primarschulhauses vereinbart.
Im
ehemaligen Industriegebiet nördlich des Bahnhofs Regensdorf soll ein neues,
urbanes Quartier entstehen. PLAZZA
hatte im Berichtsjahr 2020 für ihr Areal einen Studienauftrag durchgeführt, welchen das Architekturbüro
Michael Meier Marius Hug, Zürich, für sich ent- scheiden konnte. Auf der Basis des Siegerprojektes wird als
nächster Schritt der Gestaltungs- plan erarbeitet, der im Laufe des Jahres
der behördlichen Prüfung
übergeben werden soll. Der Beginn der Realisierung einer Überbauung
auf dem Areal von PLAZZA ist aus heutiger Sicht frühestens ab 2024 denkbar. Die Grössenordnung des Projekts
dürfte mindestens derjenigen der Überbauung von PLAZZA in Wallisellen entsprechen. Die Schätzung des Mietzinspotenzials ist zurzeit aufgrund
der Unschärfe des aktuellen Projektstandes noch nicht hinreichend genau möglich.
Ausblick
Für
das Jahr 2021 geht PLAZZA von einer stabilen Entwicklung aus. Damit wird auch
das Be- triebsergebnis vor
Abschreibungen und Neubewertung mindestens in der Grössenordnung von 2020 liegen.
Der Erfolg aus Neubewertung hängt in erster
Linie von der allgemeinen Zins- und
Marktentwicklung ab und von den Planungsfortschritten bei den beiden grossen
Projek- ten in Crissier und Regensdorf.
PLAZZA plant im ersten Halbjahr 2021, die Konzernstrukturen zu vereinfachen. Aus Effizienzgründen übernimmt
die börsenkotierte PLAZZA AG ihre beiden 100-prozentigen Tochtergesellschaften PLAZZA IMMOBILIEN AG und Plazza
Immobilienmanagent AG, auf die bislang das operative Geschäft
verteilt ist. Fortan wird dieses direkt von der kotierten
Gesellschaft geführt,
was auf den operativen Betrieb
praktisch keine Auswirkungen hat. In den Statuten
der PLAZZA AG muss dementsprechend der Firmenzweck um die Beschreibung der operativen Tätigkeit erweitert werden.
Ein entsprechender Vorschlag
wird der Generalversammlung vorgelegt.
Mit
ihrer konsequent umgesetzten Strategie kann sich PLAZZA im Markt weiterhin sehr
gut positionieren. Die geografisch
und segmentspezifisch klare Ausrichtung des Portfolios auf zentrumsnahe, gut erschlossene Liegenschaften wird auch in Zukunft
Erfolg versprechend sein.
Quelle : Plazza AG
Communiqué de presse (03.03.2021) FR.pdf... Medienmitteilung (03.03.2021) DE.pdf... Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...