SenioResidenz AG - enregistre un résultat réjouissant au premier semestre 2022 / verzeichnet erfreuliches Ergebnis im ersten Halbjahr 2022

Rapport de gestion / Geschäftsbericht - SenioResidenz AG - enregistre un résultat réjouissant au premier semestre 2022 / verzeichnet erfreuliches Ergebnis im ersten Halbjahr 2022 (6546)
Circulaires internes


RAPPORT DE GESTION SEMESTRIEL____________________________________________________________

Annonce
événementielle

Zurich,
18 août 2022

SenioResidenz
AG enregistre un résultat réjouissant au premier semestre 2022 (CH0384629934)


Portefeuille immobilier s’élevait au 30 juin 2022 à CHF
226.7 millions (31.12.2021 : CHF 213.9 millions)
Investissements dans différents projets de construction
attrayants
Utilisation intermédiaire des anciens immeubles PSR à
Richterswil
Revenu locatif net a augmenté de 11% au S1 2022, à CHF
5.3 millions (S1 2021 : CHF 4.8 millions)
L'EBIT a progressé de 18% à CHF 3.3 millions (S1
2021 : CHF 2.8 millions)
Bénéfice, réévaluations comprises, a progressé de 18% à
CHF 2.4 millions (S1 2021 : CHF 2.0 millions)
Net Asset Value au 30 juin 2022 de CHF 50.30 (31
décembre 2021 : CHF 51.27)
Remboursement de valeur nominale de CHF 1.90 par action
nominative versé le 17 juin 2022


SenioResidenz AG (BX
Swiss AG : SENIO) a de nouveau réalisé un bon résultat d’entreprise au premier
semestre 2022. Le portefeuille immobilier s’élevait à CHF 226.7 millions,
principalement grâce à des investissements dans différents projets de
construction. L'EBIT a progressé de 18% à CHF 3.3 millions et le bénéfice,
réévaluations comprises, a également augmenté de 18% à CHF 2.4 millions, et le
bénéfice, hors réévaluations, a progressé de 24% à CHF 2.3 millions.

Investissements dans des
nouveaux projets de construction pour de futurs revenus locatifs

En procédant à
l’acquisition d’un projet de construction de 26 logements à Aigle/VD (13 sont
des appartements protégés pour des personnes handicapées ou limitées par l’âge)
au cours du premier semestre 2022, SenioResidenz AG a encore renforcé les bases
du développement futur de ses revenus locatifs. Au 30 juin 2022, le projet,
acquisition du terrain comprise, est évalué selon l’avancement actuel des
travaux à CHF 8.2 millions. La livraison clés en mains est prévue pour le premier
semestre 2023. Les coûts d’investissement totaux pour ce projet s’élèvent à
environ CHF 16.2 millions.

Les deux projets de
construction existants de la SenioResidenz AG, avec 24 nouvelles unités
d'habitation adaptées aux seniors à Oberdiessbach/BE et 29 appartements adaptés
aux personnes âgées à Bad Zurzach/AG, se déroulent selon le calendrier prévu.
L'achèvement du projet d'Oberdiessbach est prévu pour l'automne 2023, celui du
projet de Bad Zurzach pour le printemps 2023. Le projet d'Oberdiessbach est
actuellement inscrit au bilan à hauteur de CHF 6.4 millions. Sur la base du
contrat d’entreprise, des versements à hauteur d’environ CHF 7.6 millions sont
encore dus jusqu’à la finalisation du projet. Le projet de Bad Zurzach ne
figure actuellement pas encore dans le portefeuille immobilier, mais sera
repris clé en main à la fin du projet pour un coût d'investissement total de
CHF 14.7 million. Un acompte garanti déjà versé est inscrit au bilan, frais
accessoires d’achat inclus, à hauteur de CHF 1.7 million.

Résultats du 1 er
semestre 2022 en détail

Revenus locatifs
théoriques se sont élevés à CHF 11.2 millions p.a.

La valeur totale du
portefeuille immobilier au 30 juin 2022 a augmenté de 6% à CHF 226.7 millions
(31.12.2021 : CHF 213.9 millions). L’augmentation de valeur est principalement
attribuable aux investissements durables dans l’immeuble Schlossstrasse 9 à Berg
(CHF +0.8 million pour le changement des fenêtres afin d’améliorer l’isolation
thermique) ainsi qu’aux investissements dans les nouveaux projets de
construction d’Aigle et d’Oberdiessbach (CHF +11.9 millions). Les revenus
locatifs théoriques se sont élevés à CHF 11.2 millions (S1 2021 : CHF 9.6
millions) sur une base annualisée.

Compte de résultat au
1er semestre 2022

Le revenu locatif a
augmenté de 11% à CHF 5.3 millions au cours du premier semestre 2022 (S1 2021 :
CHF 4.8 millions). C’est surtout une conséquence des revenus locatifs
supplémentaires provenant des acquisitions immobilières à Court/BE, à Couvet/NE
et à Illnau-Effretikon/ZH effectuées au cours du deuxième semestre 2021.

À la date du bilan, le taux
de vacance du portefeuille était de 0.8%. Le rendement brut réalisé au cours du
premier semestre 2022 a été de 5.3%, le rendement net, de 4.8% (sur une base
annuelle).

Les charges directes liées
aux immeubles de placement loués se sont élevées à CHF 0.6 million (S1 2021 :
CHF 0.5 million). Par rapport à la même période de l’année précédente, les
honoraires de conseil ont reculé à CHF 0.4 million (S1 2021 : CHF 0.7 million).
Cette baisse est avant tout imputable à des frais juridiques nettement moins
élevés en lien avec la procédure de faillite toujours en cours de l’hôpital
Paracelsus. Les charges administratives de CHF 1.1 million (S1 2021 : CHF 0.9
million) comprennent notamment les honoraires de gestion dus à Cura Management
AG de CHF 0.6 million (S1 2021 : CHF 0.5 million), des honoraires de gestion et
des frais de révision pour un total de CHF 0.1 million (S1 2021 : CHF 0.1
million) ainsi que des impôts sur le capital et d’autres charges
administratives pour un total de CHF 0.3 million (S1 2021 : CHF 0.3 million).
L’estimation du portefeuille immobilier par l’expert immobilier indépendant
Wüest Partner AG a fait ressortir un bénéfice des réévaluations de CHF 0.1
million (S1 2021 : CHF 0.2 million).

L’EBIT, à CHF 3.3 millions,
a été supérieur d’environ 18% à celui de la même période de l’année précédente
(S1 2021 : CHF 2.8 millions). La société a réalisé au cours du premier semestre
2022 un bénéfice, réévaluations comprises, de CHF 2.4 millions (S1 2021 : CHF
2.0 millions) et un bénéfice hors réévaluations de CHF 2.3 millions (S1 2021 :
CHF 1.9 million). Cela correspond à une croissance du bénéfice de respectivement
18% et 24%. Sur la base du bénéfice par action, on obtient compte tenu du
nombre d’actions plus élevé suite à l’augmentation de capital en septembre 2021
un bénéfice par action (EPS) de CHF 0.93, réévaluations comprises, et de CHF
0.90, hors réévaluations (S1 2021 : CHF 1.06, réévaluations comprises, et CHF
0.97, hors réévaluations). Le nombre moyen d'actions nominatives en circulation
pour le calcul du bénéfice par action est passé à 2 555 472 actions suite à
l'augmentation de capital en 2021 (S1 2021 : 1 916 604 actions nominatives).

Bilan au 30 juin 2022

Le total du bilan au 30
juin 2022 atteignait CHF 235.3 millions (31.12.2021 : CHF 231.6 millions).
L’actifs non courants, d’un montant de CHF 229.1 millions, étaient constitué de
la valeur des immeubles de placement (CHF 211.9 millions), des projets (CHF
14.8 millions), des versements (CHF 1.7 million), du goodwill (CHF 0.1 million)
et des impôts différés actifs (CHF 0.7 million).

Les engagements
hypothécaires s’élevaient à un total de CHF 97.9 millions (31.12.2021: CHF 91.6
millions). Au 30 juin 2022, le taux de nantissement des immeubles par des tiers
était de 43.2%. Le taux d’intérêt moyen au premier semestre 2022 affichait 0.7%
(31.12.2021 : 0.8%). La duration des dettes financières au 30 juin 2022 était
de 3.9 ans (31.12.2021 : 4.5 ans).

Les capitaux propres
s’élevaient à CHF 128.5 millions (31.12.2021 : CHF 131.0 millions). Cette
variation s’explique par la contribution au bénéfice du premier semestre 2022
de CHF 2.4 millions ainsi que par le remboursement de la valeur nominale de CHF
1.90 par action nominative pour un montant total de CHF 4.9 millions. Avec un
ratio de fonds propres de 54.6% au 30 juin 2022 (31.12.2021 : 56.6%), la
société présente une structure de bilan très solide. Le Net Asset Value au 30
juin 2022 était de CHF 50.30 (31.12.2021 : CHF 51.27 / 30.06.2021 : CHF 50.36).

Utilisation
intermédiaire des anciens immeubles PSR à Richterswil

En mai 2022, SenioResidenz
AG a pu conclure avec le canton de Zurich une convention organisant la mise à
disposition temporaire des bâtiments qui étaient jusqu’ici vides de l’ancien
hôpital Paracelsus à Richterswil pour au maximum environ deux ans afin
d’héberger des réfugiés d’Ukraine. Le contrat de bail est entré en vigueur le
1er juin 2022. Les locaux accueillent hébergées des familles avec enfants ainsi
que des personnes seules qui ont obtenu le statut de protection S.

À long terme, SenioResidenz
prévoit de louer les immeubles en tant que centre de soins intégré proposant
des prestations médicales. Des entretiens et des négociations à ce sujet sont
en cours avec diverses personnes intéressées issues de spécialités médicales/thérapeutiques.
Compte tenu de nouveaux concepts d’exploitation et d’éventuelles mesures de
construction, l’utilisation en tant que centre de soins intégré est prévue à
partir de 2025.

Perspectives

Au cours du premier
semestre 2022, le marché immobilier suisse s’est révélé dans l’ensemble
robuste, soutenu par une croissance durable de la population, une activité de
construction relativement faible, une assez bonne situation économique et des
taux d’intérêt qui se maintiennent à un bas niveau. Les prix élevés de
l’énergie et des matières premières, les problèmes globaux qui affectent les
chaînes d’approvisionnement et les tensions géopolitiques sont cependant
susceptibles d’ouvrir la voie à un environnement économique marqué par un
accroissement des incertitudes et des risques dans des mois à venir.

La stratégie de
SenioResidenz AG, avec son orientation claire sur le secteur des résidences
pour personnes âgées, les nouvelles formes d’habitat au troisième âge et les
établissements de soins, demeure inchangée. L'entreprise s’attend à ce que ce
secteur immobilier continue à se développer positivement au cours des
prochaines années en raison de l’évolution démographique de la population et
d’un besoin croissant de logements attrayants pour les personnes âgées.
L'entreprise continuera à développer son portefeuille immobilier en conséquence
sur le long terme.

Sources : SenioResidenz
AGGESCHAFTSBERICH HALBJÄHRLICH

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Ad
hoc-Mitteilung

Zürich,
18. August 2022

SenioResidenz AG verzeichnet
erfreuliches Ergebnis im ersten Halbjahr 2022 (CH0384629934)


Immobilienportfolio per 30. Juni 2022 auf CHF 226.7 Mio. erhöht
(31.12.2021: CHF 213.9 Mio.)
Investitionen in verschiedene attraktive Neubauprojekte getätigt
Zwischennutzung ehemaliger PSR Liegenschaften in Richterswil
angelaufen
Netto-Mietertrag steigt im H1 2022 um 11% auf CHF 5.3 Mio. (H1 2021: CHF 4.8 Mio.)
EBIT verbessert sich um 18% auf CHF 3.3 Mio. (H1 2021: CHF 2.8 Mio.)
Gewinn inklusive Neubewertungserfolg um 18% auf CHF 2.4 Mio.
gestiegen (H1 2021: CHF 2.0 Mio.) 
Net
Asset Value per 30. Juni 2022 von CHF 50.30 (31. Dezember 2021: CHF 51.27)
Nennwertrückzahlung von CHF 1.90 pro Namenaktie am 17. Juni 2022 ausbezahlt


Die
SenioResidenz AG (BX Swiss AG: SENIO) erzielte im ersten Halbjahr 2022 ein
erneut gutes Unternehmensergebnis. Das Immobilienportfolio konnte, mehrheitlich
durch Investitionen in verschiedene Neubauprojekte, auf CHF 226.7 Mio.
ausgebaut werden. Das EBIT verbesserte sich um 18% auf CHF 3.3 Mio. und beim
Gewinn inkl. Neubewertungserfolg konnte eine Resultatverbesserung um ebenfalls
18% auf CHF 2.4 Mio. bzw. beim Gewinn exkl. Neubewertungserfolg eine Erhöhung
von 24% auf CHF 2.3 Mio. erreicht werden.

Investitionen
in Neubauprojekte für zukünftige Mieterträge
Im ersten Halbjahr 2022 hat die SenioResidenz AG einen weiteren Grundstein für
die zukünftige Entwicklung der Mieterträge gelegt und ein Neubauprojekt in
Aigle/VD mit zukünftig 26 Wohnungen erworben (wovon 13 geschützte Wohnungen für
Menschen mit Beeinträchtigungen bzw. Einschränkungen aufgrund ihres Alters
sind). Per 30. Juni 2022 ist das Projekt mit dem Landerwerb und aktuellen
Baufortschritt zu CHF 8.2 Mio. bewertet. Die schlüsselfertige Übergabe erfolgt
voraussichtlich im ersten Halbjahr 2023. Die Gesamtinvestitionskosten für das
Projekt belaufen sich auf rund CHF 16.2 Mio.

Die
beiden bestehenden Neubauprojekte der SenioResidenz AG, mit 24 neuen
altersgerechten Wohneinheiten in Oberdiessbach/BE und 29 altersgerechten
Wohnungen in Bad Zurzach/AG verlaufen nach Zeitplan. Die Fertigstellung des
Projekts in Oberdiessbach ist für Herbst 2023, diejenige des Projekts in Bad
Zurzach im Frühjahr 2023 vorgesehen. Das Projekt Oberdiessbach ist aktuell mit
CHF 6.4 Mio. bilanziert. Aus dem Werkvertrag sind bis zum Projektabschluss noch
rund CHF 7.6 Mio. fällig. Das Projekt in Bad Zurzach ist aktuell noch nicht in
das Immobilienportfolio überführt, sondern wird nach Projektende
schlüsselfertig zu Gesamtinvestitionskosten von CHF 14.7 Mio. übernommen. Eine
bereits geleistete, besicherte Anzahlung von CHF 1.7 Mio. ist in der Bilanz
reflektiert.  Details
zum Ergebnis des ersten Halbjahrs 2022
Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 11.2 Mio. p.a.
Der Gesamtwert des Immobilienportfolios erhöhte sich in der ersten Jahreshälfte
2022 um 6% auf CHF 226.7 Mio. (31.12.2021: CHF 213.9 Mio.). Die Wertsteigerung
ist vor allem auf nachhaltige Investitionen in die Liegenschaft Schlossstrasse
9 in Berg (CHF +0.8 Mio. für den Ersatz von Fenstern und einer damit
verbesserten Wärmedämmung) sowie auf die Investitionen in die Neubauprojekte
Aigle und Oberdiessbach (CHF +11.9 Mio.) zurückzuführen. Die
Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften belaufen sich, auf
annualisierter Basis betrachtet, auf CHF 11.2 Mio. (H1 2021: CHF 9.6 Mio.).
Erfolgsrechnung
1. Halbjahr 2022 
Der Mietertrag stieg um 11% auf CHF 5.3 Mio. (H1 2021: CHF 4.8 Mio.). Dies ist
mehrheitlich eine Folge der zusätzlichen Mieterträge aus den
Liegenschaftsakquisitionen in Court/BE, Couvet/NE und Illnau-Effretikon/ZH,
welche in der zweiten Jahreshälfte 2021 stattfanden. Die Leerstandsquote des
Portfolios betrug per Bilanzstichtag 0.8%. Die erzielte Bruttorendite lag im
ersten Halbjahr 2022 bei 5.3%, die Nettorendite bei 4.8% (annualisiert).

Der
direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 0.6
Mio. (H1 2021: CHF 0.5 Mio.). Der Beratungsaufwand reduzierte sich im Vergleich
zur Vorjahresperiode auf CHF 0.4 Mio. (H1 2021: CHF 0.7 Mio.). Der Rückgang ist
vor allem auf deutlich geringere Rechtskosten im Zusammenhang mit dem noch laufenden
Konkursverfahren des Paracelsus-Spitals zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand
belief sich auf CHF 1.1 Mio. (H1 2021: CHF 0.9 Mio.) und beinhaltete das
Verwaltungshonorar an die Cura Management AG von CHF 0.6 Mio. (H1 2021: CHF 0.5
Mio.), Verwaltungsratshonorare und Revisionskosten von total CHF 0.1 Mio. (H1
2021: CHF 0.1 Mio.) und Kapitalsteuern sowie übrigen Verwaltungsaufwand von
insgesamt CHF 0.3 Mio. (H1 2021: CHF 0.3 Mio.). Die Bewertung des
Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG
führte zu einem leichten Gewinn aus Neubewertung von CHF 0.1 Mio. (H1 2021: CHF
0.2 Mio.).

Das
EBIT lag mit CHF 3.3 Mio. rund 18% über der Vorjahresperiode (H1 2021: CHF 2.8
Mio.). Der Gewinn inklusive Neubewertungserfolg nahm auf CHF 2.4 Mio. zu (H1
2021: CHF 2.0 Mio.), der Gewinn exklusive Neubewertungserfolg lag bei CHF 2.3
Mio. (H1 2021: CHF 1.9 Mio.). Dies entspricht einem jeweiligen Gewinnanstieg
von 18% bzw. 24%. Auf Basis des Gewinns pro Aktie errechnet sich aufgrund der
höheren Aktienanzahl als Folge der Kapitalerhöhung im September 2021 ein Gewinn
je Aktie von CHF 0.93 inkl. Neubewertung bzw. CHF 0.90 exkl. Neubewertung (H1
2021: CHF 1.06 inkl. bzw. CHF 0.97 exkl. Neubewertung). Die Anzahl der
durchschnittlich ausstehenden Namenaktien zur Berechnung des Gewinns pro Aktie
erhöhte sich durch die Kapitalerhöhung im 2021 auf 2'555’472 Aktien (H1 2021:
1'916’604 Aktien).

Bilanz
per 30. Juni 2022
Die Bilanzsumme lag per 30. Juni 2022 bei CHF 235.3 Mio. (31.12.2021: CHF 231.6
Mio.). Das Anlagevermögen von CHF 229.1 Mio. bestand aus dem Wert der
Renditeliegenschaften (CHF 211.9 Mio.), den Projekten (CHF 14.8 Mio.),
Anzahlungen (CHF 1.7 Mio.), Goodwill (CHF 0.1 Mio.) und aktiven latenten
Ertragssteuern (CHF 0.7 Mio.).Die
Hypothekarverbindlichkeiten betrugen total CHF 97.9 Mio. (31.12.2021: CHF 91.6
Mio.). Der Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften per 30. Juni 2021 lag bei
43.2%. Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten betrug im
ersten Halbjahr 2022 0.7% (31.12.2021: 0.8%). Die Duration der
Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2022 war 3.9 Jahre (31.12.2021: 4.5
Jahre). Das
Eigenkapital lag bei CHF 128.5 Mio. (31.12.2021: CHF 131.0 Mio.). Die
Veränderung ist auf den Gewinnbeitrag des ersten Halbjahrs 2022 von CHF 2.4
Mio. sowie die im Juni 2022 ausbezahlte Nennwertrückzahlung von CHF 4.9 Mio.
(CHF 1.90 pro Namenaktie) zurückzuführen. Mit einer Eigenkapitalquote von 54.6%
per 30. Juni 2022 (31.12.2021: 56.6%) verfügt die Gesellschaft über eine sehr
solide Bilanzstruktur. Der Net Asset Value per 30. Juni 2022 lag bei CHF 50.30
(31.12.2021: CHF 51.27; 30.06.2021: CHF 50.36).

Zwischennutzung
ehemalige PSR Liegenschaften in Richterswil
Im Mai 2022 konnte die SenioResidenz AG mit dem Kanton Zürich eine Vereinbarung
unterzeichnen, dass die leerstehenden Gebäude des ehemaligen Paracelsus-Spitals
in Richterswil vorübergehend für maximal rund zwei Jahre als Unterkunft für
Geflüchtete aus der Ukraine zur Verfügung stehen. Der Mietvertrag läuft ab dem
1. Juni 2022. In den Räumlichkeiten sind Familien mit Kindern und
Einzelpersonen, die den Schutzstatus S erhalten haben, untergebracht.

Langfristig
plant die SenioResidenz AG, die Liegenschaften als ein integriertes
Versorgungszentrum für medizinische Leistungserbringung zu vermieten.
Entsprechende Gespräche mit Interessenten aus medizinischen/therapeutischen
Fachgebieten laufen. Unter Berücksichtigung von neuen Betriebskonzepten und
allfällig baulichen Massnahmen ist eine Nutzung als integriertes
Versorgungszentrum ab 2025 vorgesehen. Ausblick
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigte sich im ersten Halbjahr 2022 insgesamt
robust und wird gestützt durch ein anhaltendes Bevölkerungswachstum, relativ
geringe Bautätigkeit, eine vergleichsweise gute Wirtschaftssituation und ein
nach wie vor tiefes Zinsniveau. Trotzdem dürften die hohen Energie- und
Rohstoffpreise, globale Lieferkettenprobleme und geopolitische Spannungen in
den kommenden Monaten zu weiteren Unsicherheiten und Risiken im
wirtschaftlichen Umfeld führen.

Für
die SenioResidenz AG bleibt die Strategie mit klarem Fokus auf Immobilien für
Alters-/Seniorenresidenzen, neue Wohnformen in der dritten Lebensphase und
Pflegeeinrichtungen unverändert bestehen. Dieser Immobiliensektor wird sich
aufgrund der demographischen Entwicklung der Bevölkerung und einem steigenden
Bedarf an attraktivem Wohnraum für Menschen im Alter in den kommenden Jahren weiterhin
positiv entwickeln. Entsprechend wird die SenioResidenz AG ihr
Immobilienportfolio langfristig weiter ausbauen.Quelle : SenioResidenz AG


Communication officielle (18.08.2022) FR.pdf... Offizielle Mitteilungen (18.08.2022) DE.pdf... Halbjahresbericht (30.06.2022) DE.pdf...