SF Retail Properties Fund - Un exercice 2020 stable / Stabiles Geschäftsjahr 2020
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - SF Retail Properties Fund - Un exercice 2020 stable / Stabiles Geschäftsjahr 2020 (4084)
Circulaires internes
RAPPORT DE
GESTION ANNUELSFP Retail Properties
Fund - Un exercice 2020 stable (CH0285087455)
–
Hausse de la valeur marchande de 5.6% à CHF 804.9
millions
–
Durée stable des baux fixes à 6.6 ans grâce à de
nouvelles signatures et à des prolongations ciblées
–
Deux acquisitions et un regroupement d’une valeur
marchande de CHF 37.3 millions
– Augmentation des revenus
locatifs prévisionnels à CHF 45.4 millions
– Distribution
de CHF 4.35 par part
Malgré la pandémie et les
restrictions corrélatives, le SF Retail Properties Fund a réalisé un bon résultat
pour l’année 2020 et a pu élargir sa base de locataires. La durée moyenne des
contrats de location (WAULT) affiche une excellente valeur de 6.6 ans. Dans le
même temps, la valeur marchande des biens immobiliers au 31 décembre 2020
progresse à CHF 804.9 millions (année précédente : CHF 762.2 millions). Les
revenus locatifs annuels prévisionnels augmentent à CHF 45.4 millions. Le
produit net s’élève à CHF 26.7 millions, soit un produit net de la part de CHF
4.39 pour l’exercice 2020.
Portefeuille immobilier
Au
31 décembre 2020, le SF Retail Properties Fund possède un portefeuille
immobilier d’une valeur marchande de CHF 804.9 millions, divisé en 90 immeubles
dans 20 cantons. La surface locative est de 227 451 m². La majeure partie se
rapporte à des surfaces de vente avec une part de 77.3%, suivies par des
bureaux et des locaux commerciaux avec 8.8% ainsi que des entrepôts et annexes
avec 7.2%. La base de locataires reste stable. Les locataires les plus
importants sont Coop (supermarché / magasin spécialisé), MediaMarkt, Aldi
Suisse, Lidl Suisse, Denner et Migros. « La stratégie qui consiste à se
concentrer davantage sur les fournisseurs de produits de première nécessité a
fait ses preuves pendant
la
pandémie », déclare Thomas Lavater, gestionnaire de portefeuilles du SF Retail
Properties Fund.
Le
taux de vacance au 31 décembre 2020 a diminué de 0.1 point de pourcentage à
7.1% par rapport aux comptes annuels au 31 décembre 2019. Environ 4 800 m² de
surfaces locatives ont ainsi pu être loués à long terme, notamment à
Frauenfeld, Zizers et Bioggio.
En décembre 2020, la réception du nouveau bâtiment Lidl situé
Europastrasse 7 à Reinach (AG) a été réalisée comme prévu. Son ouverture et,
par conséquent, la prise d’effet de la location ont eu lieu le 28 janvier 2021.
Avec une durée de contrat fixe de 15 ans, le projet met en évidence le
développement conforme à la stratégie de l’ensemble du portefeuille.
Diverses études de faisabilité et groupes de planification ont été
initialisés pour l’Industrie[1]strassse
16 à Münsingen. Les différentes thématiques doivent notamment permettre de
présenter la planification et la construction optimales de la zone ainsi que
les bases des prises de décision y afférentes. Pour les années à venir, le bien
situé à Münsingen présente un potentiel d’utilisation intéressant qui pourra
être réalisé dans le cadre des projets prévus.
Au cours des douze derniers mois, au total trois biens d’une valeur
marchande de CHF 37.3 millions ont été achetés. Le portefeuille du canton de
Berne a été renforcé avec respectivement un achat à Zweisimmen et Zollikofen.
Les nouveaux locataires principaux de longue durée des deux biens sont les
commerces alimentaires Migros et Denner. Le troisième achat consiste en un
regroupement stratégique de parts supplémentaires de propriété par étage à
Marly. Cet achat permet à la direction du fonds de développer l’intégralité du
rez-de-chaussée de manière plus flexible et plus attrayante en termes
d’utilisation commerciale. Le loyer prévisionnel pour les trois acquisitions se
situe à CHF 1.8 million.
Résultat financier au 31
décembre 2020
Par rapport au 31 décembre 2019,
l’augmentation des revenus locatifs prévisionnels s’élève à CHF 1.6 million, ce
qui correspond à une hausse de 3.65%. Cette progression a pu être obtenue par
des acquisitions ou des prolongations de bail ainsi que des relocations. Durant
la période sous revue, la fortune nette du fonds reste pratiquement inchangé à
CHF 620.7 millions (année précédente : CHF 620.9 millions).
Grâce au résultat satisfaisant, le
SF Retail Properties Fund versera pour l’exercice 2020 une distribution de CHF
4.35 par part, soit un taux de distribution de 98.99%. Le rendement de
placement s’élève à 4.40%.
Impact de la COVID-19
L’an dernier, la pandémie de COVID-19 a eu un impact majeur sur le
cours de la vie, de même que sur le SF Retail Properties Fund. Les
recommandations et ordonnances des autorités ont conduit à diverses mesures qui
ont dû être mises en œuvre dans les biens. La direction du fonds et les
gestionnaires étaient constamment en contact avec les locataires afin de
coordonner et d’appliquer les plans de protection. Les possibilités de relever
les défis de la COVID-19 sur la base d’un partenariat se situaient au premier
plan de la recherche de solutions. Des réductions de loyer ont été accordées
aux locataires sous forme de renonciations ou de reports pour un montant de CHF
1.0 million, ce qui correspond à environ 2.2% du revenu locatif prévisionnel.
Dans le même temps, des prolongations de baux et des nouveaux baux d’une
contre-valeur d’environ CHF 25 millions ont pu être signés. Des solutions
viables pour les deux parties contractantes constituant la base d’une
collaboration à long terme ont pu être ainsi trouvées.
Perspectives
La qualité de la relation client avec nos locataires reste primordiale
et est constamment entretenue. La mise en œuvre des activités de construction à
venir aura un effet positif sur les activités de location et réduira le taux de
vacance.
Le portefeuille poursuivra son développement ciblé au moyen d’études de
faisabilité, de concepts d’utilisation et de projets de densification. Sur les
sites de Bienne, Delémont, Moutier et Münsingen, les résultats sont contrôlés
quant à leur conformité avec la stratégie et à leur rentabilité. À Delémont,
les travaux de rénovation complète progressent et les biens sont successivement
remis aux locataires. La première pierre de l’étude de faisabilité a été posée
pour le site de Sant'Antonino. L’ampleur précise du projet de revitalisation
sera vérifiée au cours de l’année à venir.
Le portefeuille du SF Retail Properties Fund devrait augmenter et se
développer davantage conformément à la stratégie au cours du prochain exercice.
Certains biens sont déjà en phase d’examen et pourraient être achetés avec les
fonds existants.
Source : SFP
GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH
SFP Retail Properties
Fund - Stabiles Geschäftsjahr 2020 (CH0285087455)
–
Zunahme des Marktwertes um 5.6% auf CHF 804.9 Mio.
– Stabiler Wert der fixen
Vertragslaufzeiten von 6.6 Jahren durch Neuabschlüsse und gezielte Verlängerungen
–
Zwei Zukäufe und eine Arrondierung mit einem Marktwert
von CHF 37.3 Mio.
– Steigerung der
Soll-Mieteinnahmen auf CHF 45.4 Mio
– Ausschüttung
von CHF 4.35 pro Anteil
Trotz der Pandemie und der
damit verbundenen Einschränkungen erzielt der SF Retail Properties Fund ein
gutes Ergebnis für das Jahr 2020 und konnte seine Mieterbasis verbreitern. Die
durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) liegt bei einem Topwert von
6.6 Jahren. Gleichzeitig erhöht sich der Marktwert der Liegenschaften per 31.
Dezember 2020 auf CHF 804.9 Mio. (Vorjahr: CHF 762.2 Mio.). Die jährlichen Soll-Mieteinnahmen
steigen auf CHF 45.4 Mio. Der Nettoertrag beträgt CHF 26.7 Mio., was einem Nettoertrag
für das Geschäftsjahr 2020 pro Anteil von CHF 4.39 entspricht.
Immobilienportfolio
Der SF Retail Properties Fund besitzt per
31. Dezember 2020 ein Liegenschaftsportfolio mit einem Marktwert von CHF 804.9
Mio., aufgeteilt in 90 Objekte in 20 Kantonen. Die vermietbaren Flächen
umfassen 227 451 m2 . Der grösste Anteil fällt auf die Verkaufsflächen mit
einem Anteil von 77.3% gefolgt von den Büro- und Gewerberäumen mit 8.8% und
Lager- / Nebenräumen mit 7.2%. Die Mieterbasis ist weiterhin stabil. Die
grössten Mieter sind Coop (Supermarkt / Fachmarkt), MediaMarkt, Aldi Suisse,
Lidl Schweiz, Denner und Migros. «Die Strategie, sich vermehrt auf Anbieter von
Gütern des täglichen Bedarfs zu konzentrieren, hat sich während der Pandemie
bewährt», sagt Thomas Lavater, Portfolio Manager des SF Retail Properties Fund.
Die Leerstandsquote per 31. Dezember 2020
hat sich im Vergleich zum Jahresabschluss per 31. Dezember 2019 um 0.1
Prozentpunkte auf 7.1% reduziert. So konnten rund 4 800 m2 Mietflächen
langfristig vermietet werden, beispielsweise in Frauenfeld, Zizers und Bioggio.
Im Dezember 2020 wurde wie geplant die
Bauabnahme zum Neubau Lidl an der Europastrasse 7 in Reinach AG vollzogen. Die
Eröffnung und somit der Mietbeginn erfolgten per 28. Januar 2021. Mit der
festen Vertragslaufzeit von 15 Jahren unterstreicht das Projekt die
strategiekonforme Entwicklung des Gesamtportfolios.
An der Industriestrassse 16 in Münsingen
wurden verschiedene Machbarkeitsstudien und Planungsgruppen ins Leben gerufen.
Die unterschiedlichen Fragestellungen sollen unter anderem die bestmögliche
Zonenplanung resp. -überbauung und deren Entscheidungsgrundlagen aufzeigen. Das
Objekt in Münsingen weist für die kommenden Jahre attraktives Nutzungspotential
aus, welches mit den geplanten Vorhaben realisiert werden kann.
In den letzten zwölf Monaten konnten
insgesamt drei Objekte mit einem Marktwert von CHF 37.3 Mio. gekauft werden.
Mit jeweils einem Kauf in Zweisimmen und in Zollikofen wurde das Portfolio im
Kanton Bern gestärkt. Die langjährigen neuen Ankermieter beider Objekte sind
die Lebensmittelhändler Migros und Denner. Beim dritten Kauf handelt es sich um
eine strategische Arrondierung weiterer Stockwerkeigentumsanteile in Marly.
Dieser Kauf erlaubt es der Fondsleitung, das komplette Erdgeschoss hinsichtlich
der Retailnutzung flexibler und attraktiver zu entwickeln. Der Soll-Mietzins
der drei Akquisitionen liegt bei CHF 1.8 Mio.
Finanzergebnis per 31.
Dezember 2020
Die Steigerung der Sollmietzinseinnahmen
beträgt im Vergleich zum 31. Dezember 2019 CHF 1.6 Mio., was einer Erhöhung um
3.65% entspricht. Diese Entwicklung konnte durch Zukäufe oder durch
Mietvertragsverlängerungen sowie Wiedervermietungen erreicht werden. Das
Nettofondsvermögen bleibt praktisch unverändert bei CHF 620.7 (Vorjahr: CHF
620.9 Mio.).
Durch das erfreuliche Ergebnis wird der SF
Retail Properties Fund für das Geschäftsjahr 2020 einer Ausschüttung von CHF
4.35 pro Anteil vornehmen, was einer Ausschüttungsquote von 98.99% entspricht.
Die Anlagerendite beträgt 4.40%.
Einfluss von COVID-19
Die COVID-19-Pandemie bestimmte im
vergangenen Jahr das Leben wesentlich und hatte auch Auswirkungen auf den SF
Retail Properties Fund. Die Empfehlungen und Verordnungen der Behörden führten
zu diversen Massnahmen, die in den Objekten umgesetzt werden mussten. Die
Fondsleitung und die Bewirtschaftung standen in laufendem Austausch mit den
Mieterinnen und Mietern, um die Schutzkonzepte aufeinander abzustimmen und
umzusetzen. Die partnerschaftliche Lösung der COVID-19-Herausforderungen stand
im Vordergrund der Lösungsfindung. Gegenüber den Mietern wurden
Mietzinsreduktionen durch Erlass oder Stundung in der Höhe von CHF 1.0 Mio.
gewährt, was rund 2.2% des Soll-Mietertrages entspricht. Gleichzeitig konnten
Verlängerungen und Vertragsneuabschlüsse unterzeichnet werden, die einem
Gegenwert von rund CHF 25 Mio. entsprechen. Somit konnten für beide
Vertragsparteien gute Lösungen gefunden werden, die die Basis für eine
langfristige Zusammenarbeit bilden.
Ausblick
Die Kundenbeziehungen mit unseren Mietern
bleiben zentral und werden laufend gepflegt. Die Umsetzung der anstehenden
baulichen Aktivitäten werden die Vermietungsaktivitäten positiv beeinflussen
und die Leerstandsquote reduzieren.
Das Portfolio wird mittels
Machbarkeitsstudien, Nutzungskonzepten und Nachverdichtungs[1]projekten
weiterhin gezielt entwickelt. An den Standorten Biel, Delémont, Moutier und
Münsingen werden die Ergebnisse auf die Strategiekonformität und Ertragskraft
überprüft. In Delémont wird die Gesamtsanierung baulich vorangetrieben und
schrittweise der Mieterschaft übergeben. Für den Standort Sant'Antonino wurde
der Grundstein für die Machbarkeitsstudie gelegt. Im Verlaufe des kommenden
Jahres soll der genaue Projektumfang der Revitalisierung verifiziert werden.
Das Portfolio des SF Retail Properties Fund
soll sich im nächsten Geschäftsjahr strategiekonform vergrössern und
weiterentwickeln. Einige Objekte befinden sich bereits in der Prüfungsphase und
würden mit den bestehenden Mitteln gekauft.
Quelle : SFP
Communiqué de presse (29.03.2020) FR.pdf... Medienmitteilung (29.03.2021) DE.pdf... Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...