SF Urban Properties AG - Un exercice 2020 réjouissant malgré les défis dus à la pandémie / Erfreuliches Geschäftsjahr 2020 trotz Herausforderungen aufgrund der Pandemie
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - SF Urban Properties AG - Un exercice 2020 réjouissant malgré les défis dus à la pandémie / Erfreuliches Geschäftsjahr 2020 trotz Herausforderungen aufgrund der Pandemie (3971)
Circulaires internes
RAPPORT DE GESTION ANNUELSFP Urban Properties AG – Un exercice 2020 réjouissant malgré les défis
dus à la pandémie (CH0120791253)
– Bénéfice
net hors réévaluation CHF 23.9 millions
(+92.8%)
–
Bénéfice net avec réévaluation CHF 23.0 millions
(+23.8%)
–
Baisse de la valeur du portefeuille de -1.5% à CHF 638.3
millions suite à la vente d’un bien immobilier
–
Faible taux de vacance de 2.62% (date
de référence : 31 décembre 2020)
– Distribution en espèces inchangée
de CHF 3.60 par action ordinaire cotée
Malgré les défis dus
à la pandémie, SF Urban Properties SA peut se prévaloir d’un exercice 2020 réjouissant. La vente d’un bien immobilier et le taux de vacance
invariablement bas ont conduit à un bénéfice nettement
supérieur à celui de l’année précédente. Les revenus locatifs n’ont que légèrement baissé. Le conseil
d’administration demande une distribution en
espèces inchangée de CHF 3.60, principalement sous la forme d’une distribution
de réserves d’apport en capital par
action ordinaire cotée d’une valeur nominale de CHF 9.00. Il en résulte un rendement de distribution
basé sur le cours de l’action au 31 décembre 2020 d’environ 3.7%.
Résultat annuel
2020
SF Urban Properties
SA (SIX Swiss Exchange : SFPN) a clôturé l’exercice 2020 avec une forte hausse du bénéfice d’exploitation. Le
bénéfice net hors effets de réévaluation / impôts latents a augmenté
de CHF 11.5 millions (+92.8%)
par rapport à l’année précédente et est passé à CHF 23.9 millions. Cette augmentation est principalement due à une transaction de vente réalisée.
Avec CHF 3.3
millions, les réévaluations ont eu un impact légèrement positif sur le résultat
(année précédente CHF 9.4 mio). Le
résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) est passé de CHF 27.0 millions
à CHF 32.0 millions, et le bénéfice
net avec réévaluations de CHF 18.5 millions
à CHF 23.0 millions (+23.8%). Le bénéfice net par action
hors effets de réévaluation a été de CHF 7.14 (année précédente CHF 3.70) et le capital
propre (VNI) par action ordinaire cotée de CHF 97.69 (année
précédente CHF 95.22) au 31 décembre 2020.
Influence de la COVID-19
Au deuxième
trimestre de l’année sous revue, une baisse des revenus de moins de 3% était attendue en tant qu’effet direct du
premier confinement. Ce pronostic a été confirmé en fin d’année. Pour
l’année sous revue, les pertes
de revenus sont estimées
à un montant d’environ CHF 0.76 million (1er confinement) et CHF 0.11
million (2e confinement). Cela correspond à environ 2.7% et respectivement 0.4% des revenus
locatifs annuels nets. Par ailleurs, indépendamment de réductions de loyer attendues ou accordées, le ducroire ordinaire a été augmenté
de CHF 0.5 million.
Portefeuille immobilier
La concentration
stratégique sur des emplacements centraux à Zurich et à Bâle a également fait ses preuves au cours de l’exercice 2020.
La part de copropriété sur les biens fonciers de la Badenerstrasse 425 – 431 à Zurich a été vendue avec succès. De
plus, le projet Parco d’Oro a pu être achevé avec la vente du dernier appartement en copropriété. De nouveaux baux importants ont été signés pour les biens situés Klausstrasse 4 et Limmatstrasse 65 à Zurich,
ainsi que Badischer Bahnhof, Steinenvorstadt 67 et Schwarzwaldallee à Bâle. Dans
l’ensemble, la valeur du porte- feuille a légèrement diminué,
passant de CHF 647.8 millions
à CHF 638.3 millions au total au 31
décembre 2020 (-1.5%). Le taux de vacance au 31 décembre 2020 est resté à un
faible niveau de 2.62% (année précédente 1.66%).
Projets de développement
La commercialisation du projet de construction résidentielle « Sandreutergarten » au Sand- reuterweg
39 à
Riehen a été couronnée de succès. Toutes les unités ont été réservées en quelques
semaines et neuf unités sur dix ont pu faire l’objet d’actes notariés en
décembre. Les travaux de construction ont commencé fin 2020 et l’achèvement est prévu pour l’automne 2022.
Le permis de construire juridiquement contraignant pour le projet de développement de la Klusstrasse 38 à Zurich a été accordé au début du troisième trimestre 2020. En novembre 2020,
12 des 13 unités ont été réservées et les actes de vente de deux unités
ont été notariés en décembre 2020.
Les travaux ont commencé durant le quatrième trimestre de l’année sous revue ; l’achèvement est prévu pour le
milieu de l’année
2022.
Pour le bien foncier
situé Fuederholzstrasse 8 à Herrliberg, qui a été acquis en octobre, le déve- loppement d’une construction neuve de
remplacement en tant que bien promotionnel comportant six appartements est prévu. La demande du permis de construire est planifiée pour la fin du premier
trimestre 2021.
En ce qui concerne
la Elsässerstrasse 1+3 à Bâle, qui a été reclassée en bien immobilier en développement en 2019, la société est
convaincue que les oppositions reçues seront résolues au premier semestre 2021, après dépôt de la demande
de permis de construire au quatrième trimestre
de l’année 2019.
Financement solide
Avec un taux de
capital propre de 46.4% (année précédente 46.5%), la société bénéficie d’un financement solide. Le taux d’intérêt
moyen, y compris swaps du capital étranger soumis à intérêts, a été de 1.62% durant l’année sous revue (année précédente 1.52%).
La durée de validité moyenne du taux d’intérêt a légèrement diminuée, soit 8.02 ans contre 9.20 ans l’année
précédente.
Perspectives 2021
Sur le marché des
transactions, SF Urban Properties SA constate toujours une demande excéden- taire importante malgré la pandémie. En
raison du niveau durablement bas des taux d’intérêt, la société s’attend à ce que le marché
des transactions reste compétitif en 2021.
Afin d’élargir
encore le portefeuille, les activités d’acquisition continuent de se concentrer
sur les zones économiques de Zurich
et de Bâle. L’accent est principalement mis sur des regroupements possibles
de biens immobiliers à potentiels
d’expansion.
Pour l’année 2021,
SF Urban Properties SA s’attend à ce que le marché des bureaux et des surfaces commerciales reste sensible,
avant tout dans la région de Bâle. Grâce aux emplacements centraux et attrayants ainsi qu’à la commercialisation active des surfaces,
la société table néanmoins sur de
bons résultats locatifs également en 2021.
Les rénovations et
les changements d’affectation de biens immobiliers sélectionnés dans le cadre des stratégies immobilières actualisées continueront de progresser également en 2021.
Demandes de distributions à l’attention de l’assemblée générale
du 30 mars 2021
Le conseil
d’administration demande une distribution à titre de dividende de CHF 0.45
ainsi qu’une distribution provenant
de la réserve d’apport en capital de CHF 3.15 par action nominative d’une valeur nominale de CHF 9.00, et de CHF
0.09 et CHF 0.63 par action nominative (action avec droit de vote) d’une valeur nominale de CHF
1.80. Il en résulte, pour les actions nominatives cotées à la SIX Swiss Exchange d’une valeur nominale
de CHF 9.00, un rendement sur distribution de 3.7% sur la base du cours de
l’action au 31 décembre 2020.
Source : SFP
GESCHAFTSBERICHT JÄHRLICH
SFP
Urban Properties AG – Erfreuliches Geschäftsjahr 2020 trotz Herausforderungen
aufgrund der Pandemie (CH0120791253)
–
Reingewinn exkl. Neubewertungen CHF 23.9 Mio. (+92.8%)
–
Reingewinn inkl. Neubewertungen CHF 23.0 Mio. (+23.8%)
–
Portfoliowert aufgrund Objektverkauf um -1.5% auf CHF 638.3 Mio. gesunken
–
Leerstandsquote auf tiefen
2.62% (Stichtag: 31. Dezember 2020)
–
Unveränderte Barausschüttung von CHF 3.60 pro kotierte
Stammaktie
Die SF Urban
Properties AG blickt trotz der Herausforderungen aufgrund der Pandemie auf ein erfreuliches Geschäftsjahr 2020 zurück. Der Verkauf eines Objektes und der nach wie vor tiefe Leerstand
führten zu einem
deutlich höheren Gewinn
als im Vorjahr. Die Mieterträge sind nur leicht
gesunken. Der Verwaltungsrat beantragt eine unveränderte Barausschüttung von CHF 3.60, überwiegend in Form einer
Ausschüttung von Kapitaleinlagereserven pro kotierte Stammaktie mit einem Nennwert von CHF 9.00. Damit beträgt die
Ausschüttungsrendite bezogen auf den Aktienkurs am 31. Dezember
2020 rund 3.7%.
Jahresergebnis 2020
Die SF Urban
Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) hat das Geschäftsjahr 2020 mit einem starken Anstieg des operativen Ertrags
abgeschlossen. So erhöhte sich der Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte/latente Steuern um CHF 11.5 Mio. (+92.8%)
gegenüber dem Vorjahr auf CHF 23.9 Mio. Dies ist hauptsächlich auf eine getätigte Verkaufstransaktion zurückzuführen.
Die
Neubewertungen trugen mit CHF 3.3 Mio. leicht positiv zum Ergebnis bei (VJ CHF
9.4 Mio.). Das Betriebsergebnis vor
Zinsen und Steuern (EBIT) stieg von CHF 27.0 Mio. auf CHF 32.0 Mio., und der Reingewinn inkl. Neubewertungen
erhöhte sich von CHF 18.5 Mio. auf CHF 23.0 Mio. (+23.8%). Der Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekte
betrug CHF 7.14 (VJ CHF 3.70) und das Eigenkapital (NAV) pro kotierte
Stammaktie per 31. Dezember
2020 CHF 97.69 (VJ CHF 95.22).Einfluss durch COVID-19
Per 2. Quartal des Berichtsjahrs wurde von einem unmittelbaren, direkt durch den ersten Lockdown
verursachten Minderertrag fürs Geschäftsjahr von unter 3% ausgegangen. Diese Prognose
hat sich per Ende Jahr bestätigt. Für das Berichtsjahr schätzt man
Ertragseinbussen in der Höhe von rund CHF 0.76 Mio. (1. Lockdown) bzw. CHF 0.11 Mio. (2. Lockdown). Dies entspricht
ca. 2.7% bzw. 0.4% der Nettojahresmieteinnahmen. Darüber hinaus wurde
unabhängig von erwarteten oder
gewährten Mietzinsreduktionen das ordentliche Delkredere um CHF 0.5 Mio. erhöht.
Immobilienportfolio
Die strategische Fokussierung auf zentrale
Lagen in Zürich und Basel hat sich auch im Geschäftsjahr 2020 bewährt. Der Miteigentumsanteil der Grundstücke an der Badenerstrasse 425 – 431 in Zürich wurde erfolgreich veräussert. Ausserdem
konnte das Projekt Parco d’Oro mit dem Verkauf
der letzten Eigentumswohnung abgeschlossen werden. Wesentliche neue Mietverträge
kamen an der Klausstrasse 4 und an der Limmatstrasse 65 in Zürich sowie am Badischen Bahnhof, an der Steinenvorstadt
67 und an der Schwarzwaldallee in Basel zustande. Insgesamt ist der Portfoliowert von CHF 647.8
Mio. auf insgesamt CHF 638.3 Mio. per
31. Dezember
2020 leicht gesunken
(-1.5%). Der Leerstand per 31. Dezember
2020 blieb auf tiefen 2.62% (VJ
1.66%).
Entwicklungsprojekte
Die
Vermarktung der geplanten Wohnüberbauung «Sandreutergarten» am Sandreuterweg 39
in Riehen war erfolgreich. Innerhalb
weniger Wochen wurden alle Einheiten reserviert und neun von zehn Einheiten konnten im Dezember
beurkundet werden. Der Baustart ist Ende 2020 erfolgt und die Fertigstellung ist auf Herbst
2022 terminiert.
Für das
Entwicklungsprojekt an der Klusstrasse 38 in Zürich wurde anfangs des 3.
Quartals 2020 die rechtskräftige
Baubewilligung erteilt. Im November 2020 konnten 12 von 13 Einheiten reserviert und im Dezember 2020 die Kaufverträge
von zwei Einheiten beurkundet werden. Der Baustart erfolgte im 4. Quartal des Berichtsjahrs und die Fertigstellung ist für Mitte 2022 geplant.
Für das im Oktober
akquirierte Grundstück an der Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg ist die Entwicklung eines Ersatzneubaus als
Promotionsobjekt mit 6 Wohnungen geplant. Die Baueingabe ist auf Ende 1. Quartal
2021 terminiert.
Bei der 2019
zur Entwicklungsliegenschaft umklassierten Elsässerstrasse 1+3 in Basel ist die Gesellschaft nach erfolgter Baueingabe im
4. Quartal 2019 zuversichtlich, dass die eingegangenen Einsprachen im 1. Halbjahr 2021 bereinigt werden.
Solide Finanzierung
Die
Gesellschaft ist mit einer Eigenkapitalquote von 46.4% (VJ 46.5%) robust
finanziert. Der durchschnittliche
Zinssatz inklusive Swaps des zinspflichtigen Fremdkapitals betrug im
Berichtsjahr 1.62% (VJ 1.52%). Die
durchschnittliche Zinsbindung ist leicht gesunken auf 8.02 Jahre (VJ 9.20 Jahre).
Ausblick 2021
Auf dem
Transaktionsmarkt stellt SF Urban Properties AG trotz der Pandemie einen nach
wie vor grossen Nachfrageüberhang fest. Aufgrund des anhaltend tiefen Zinsniveaus erwartet
die Gesellschaft auch im Jahr 2021, dass der Transaktionsmarkt unverändert kompetitiv bleibt.
Um das
Portfolio weiter auszubauen, fokussieren sich die Akquisitionstätigkeiten
weiterhin auf die Wirtschafträume
Zürich und Basel. Primär liegt der Fokus dabei auf mögliche Arrondierungen von Liegenschaften mit Erweiterungspotenzialen.
Für das Jahr 2021 rechnet die SF Urban Properties AG damit, dass der Büro- und Verkaufsflächenmarkt vor allem in der
Region Basel anspruchsvoll bleibt. Dank den zentralen und attraktiven Lagen und einer aktiven
Vermarktung der Flächen ist die Gesellschaft dennoch positiv gestimmt,
auch im Jahr 2021 grössere
Vermietungserfolge erzielen zu können.
Die
Renovationen und Umnutzungen von ausgewählten Liegenschaften im Zuge der
aktualisierten Objektstrategien werden
auch 2021 weiter
vorangetrieben.
Ausschüttungsanträge
an die Generalversammlung vom 30. März 2021
Der
Verwaltungsrat beantragt eine Ausschüttung als Dividende von CHF 0.45 sowie aus
der Kapitaleinlagereserve von CHF
3.15 pro Namenaktie à CHF 9.00 nominal bzw. von CHF 0.09 und von CHF 0.63 pro Namenaktie
(Stimmrechtsaktie) à CHF 1.80 nominal. Daraus ergibt sich für die an der SIX Swiss Exchange kotierten
Namenaktien à CHF 9.00 nominal eine Ausschüttungsrendite von 3.7% bezogen
auf den Aktienkurs am 31. Dezember 2020.
Quelle : SFP
Communiqué de presse (08.03.2021) FR.pdf... Medienmitteilung (08.03.2021) DE.pdf... Jahresbericht (31.12.2020) DE.pdf...