Solvalor 61 - 140 logements de qualité mis en exploitation et croissance du résultat net / 140 Wohnungen von hoher Qualität in Betrieb genommen und Wachstum des Nettoergebnisses
Rapport de gestion / Geschäftsbericht - Solvalor 61 - 140 logements de qualité mis en exploitation et croissance du résultat net / 140 Wohnungen von hoher Qualität in Betrieb genommen und Wachstum des Nettoergebnisses (4884)
Circulaires internes
RAPPORT DE GESTION ANNUELSolvalor
61 - 140 logements de qualité mis en exploitation et croissance du résultat net
(CH0002785456)
Publication du rapport annuel au 30.06.2021
·
Fortune totale du
fonds : CHF 1'233.50 millions (+ 8.45 % durant l’exercice)
·
Coefficient
d’endettement : 12.06 % (exercice précédent : 16.93 %)
·
Valeur nette
d’inventaire (VNI) : CHF 208.00 par part (+ 2.29 %)
·
Résultat net :
CHF 27.92 millions (+ 11.18 %)
·
Dividende :
CHF 5.30 par part (exercice précédent : CHF 5.30)
·
Rendement de
placement : 5.03 % (exercice précédent : 5.40 %)
Lausanne, le 5 octobre
2021 – La performance de Solvalor 61 est
robuste sur l’exercice 2020-2021, avec un rendement de placement de 5.03 %
et une croissance du résultat net de 11.18 %. Ces résultats sont le fruit
d’une gestion patrimoniale durable et d’une sélection rigoureuse des
investissements dans des emplacements de première qualité en Suisse romande.
L’exercice
2020-2021 de Solvalor 61 est une nouvelle fois très positif, tant au niveau de
sa performance financière que dans la poursuite de sa stratégie. D’une part,
grâce à la qualité de son portefeuille composé de biens résidentiels situés
principalement dans les villes de Lausanne et Genève ainsi que sur l’Arc
lémanique, là où la demande pour des logements bénéficiant d’un bon emplacement
est restée soutenue. D’autre part, grâce à sa gestion patrimoniale basée sur
une planification à long terme des investissements dans le but de
continuellement valoriser son parc immobilier et d’en améliorer durablement la
qualité.
Durant l’exercice
écoulé, 140 logements de qualité et aux performances énergétiques de premier
ordre ont été livrés. C’est le cas des immeubles neufs du Chemin Falconnier
33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon (VD), des surélévations
des immeubles de la Rue Guye 1-7 à Genève et du Chemin du Liaudoz 46 à Pully
(VD), ainsi que des rénovations des immeubles de l’Avenue de Béthusy 26 et de
l’Avenue Ruchonnet 7-9 à Lausanne. Ces livraisons – tout comme la construction
d’un immeuble de 40 appartements à l’Avenue Sainte-Luce 9, dans l’hypercentre
de Lausanne – contribuent au rajeunissement du parc immobilier du fonds,
améliorent la qualité d’emplacement de ses immeubles et permettront de réduire
son empreinte CO2, conformément à sa stratégie.
Fortune
du fonds
La valeur vénale des
immeubles de Solvalor 61 a progressé de 8.55 % durant l’exercice
2020-2021, passant de CHF 1'134.16 millions à CHF 1’231.09 millions
au 30 juin 2021, et la fortune totale du fonds a augmenté de 8.45 %,
s’élevant désormais à CHF 1'233.50 millions. Les investissements effectués
dans les immeubles livrés durant l’exercice ou en développement ainsi que la
réévaluation des immeubles du parc sont les principaux vecteurs de cette
progression.
Une augmentation de
capital de CHF 115.64 millions a été effectuée en mai 2021 grâce à
l’émission de 562’701 nouvelles parts. Celle-ci a permis, d’une part, de
financer les investissements précités. D’autre part, le solde de cette
opération a servi à réduire l’endettement du fonds, son coefficient ayant été
ramené à 12.06 % contre 16.93 % une année auparavant.
Au cours de la période
sous revue, la croissance de la fortune totale Solvalor 61, couplée à la
réduction de son endettement, ont permis une augmentation de 15.07 % de la
fortune nette du fonds, qui atteint CHF 1’053.35 millions au 30 juin 2021.
La valeur nette d'inventaire (VNI) par part s'élève à CHF 208.00, contre
CHF 203.34 une année auparavant. Le rendement de placement annuel est donc
de 5.03 %.
Résultat
de l’exercice
Durant l’exercice écoulé,
les revenus de Solvalor 61 ont progressé de 8.74 %, soit CHF 4.77
millions, pour atteindre un total de CHF 59.36 millions. Cette variation
provient principalement de l’augmentation des revenus perçus à la suite de la
livraison des immeubles neufs du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la
Petite Prairie 16-18 à Nyon ainsi que des revenus issus de l’émission de
capital de mai 2021.
Le taux de perte sur
loyers, pour sa part, est passé de 1.62 % à 3.19 %. Cette
augmentation s’explique par la livraison et la mise en location en cours
d’exercice des 127 appartements du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la
Petite Prairie 16-18 à Nyon et des 10 logements issus de la surélévation des
immeubles de la Rue Guye 1-7 à Genève. Le taux de perte sur loyers devrait à
nouveau baisser lorsque la mise en location des logements des deux immeubles
nyonnais, livrés en janvier et en mai 2021, sera terminée.
Le total des charges est
en hausse de 6.67 % sur la période. Cela s’explique par la hausse de la
fortune totale du fonds et par les livraisons précitées. Pendant l'exercice, le
contrôle rigoureux des entretiens extraordinaires et l’optimisation des coûts
d’exploitation des immeubles (assurances et conciergerie principalement) ont
permis une réduction de ces postes.
Le résultat net de
Solvalor 61 s’élève ainsi à CHF 27.92 millions soit une hausse de
11.18 % sur la période. Il permet de maintenir un dividende stable de
CHF 5.30 par part avec un coefficient de distribution (payout ratio) de
96.14 %. Sur la base du cours de bourse au 30 juin 2021 de CHF 316.25
par part, le rendement sur distribution s'élève ainsi à 1.68 % contre
1.77 % lors de l’exercice précédent.
Perspectives
Les perspectives pour le
fonds Solvalor 61 sont réjouissantes. La finalisation de la mise en location
des appartements du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie
16-18 à Nyon générera une hausse des revenus locatifs du fonds. Cette
croissance se poursuivra en 2023 avec la livraison des 40 nouveaux logements de
l’immeuble de l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne.
A travers les différents
projets de rénovation, de densification et d'amélioration des performances
énergétiques planifiés à court, moyen et long termes, le fonds Solvalor 61
confirme sa philosophie de gestion patrimoniale dans le but de continuellement
valoriser son parc immobilier en améliorant durablement sa qualité, en le
rajeunissant et en abaissant ses charges d’exploitation, notamment grâce à la
rénovation des enveloppes et des systèmes de chauffage.
La stratégie
d’investissement se concentre quant à elle sur des objets résidentiels neufs
jouissant d’un bon emplacement dans les centres urbains de Suisse romande, où
l’évolution démographique devrait se poursuivre de manière soutenue au moins
jusqu’en 2050 selon les prévisions de l’Office fédéral de la statistique.
Le financement de ces
investissements sera essentiellement assuré par la prise d’endettement, ce qui
s’avère intéressant dans un contexte de taux d’intérêt négatifs, voire faibles
à plus long terme. L’objectif est de rester l’un des fonds les moins endettés
du marché.
Sources : Solvalor fund management SA
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Solvalor 61 - 140 Wohnungen
von hoher Qualität in Betrieb genommen und Wachstum des Nettoergebnisses (CH0002785456)
Veröffentlichung des Jahresbericht per 30.06.2021
•
Gesamtes
Fondsvermögen: CHF 1'233.50 Mio. (+ 8.45 % im Geschäftsjahr)
• Fremdfinanzierungsquote: 12.06 % (im Vorjahr:
16.93 %)
• Nettoinventarwert (NAV): CHF 208.00 pro Anteil
(+ 2.29 %)
• Nettoergebnis: CHF 27.92 Mio. (+ 11.18 %)
• Dividende: CHF 5.30 pro Anteil (im Vorjahr: CHF
5.30)
• Anlagerendite: 5.03 % (im Vorjahr: 5.40 %)
Lausanne,
5. Oktober 2021 – Die Performance von Solvalor 61 ist für das Geschäftsjahr 2020-2021 mit
einer Anlagerendite von 5.03 % und einem Nettoertragswachstum von 11.18 %
robust. Diese Ergebnisse sind das konsequente Resultat einer langfristigen und
nachhaltigen Vermögensverwaltung sowie einer strengen Auswahl von Investitionen
an erstklassigen Standorten in der Westschweiz.
Das
Geschäftsjahr 2020-2021 von Solvalor 61 ist erneut sehr erfreulich, sowohl in
Bezug auf die finanzielle Leistung als auch auf die Verfolgung der Strategie.
Zum einen verdankt er dies der Qualität seines Immobilienportfolios, das
hauptsächlich Wohnliegenschaften in Lausanne und Genf aber auch in anderen
Orten der Genferseeregion umfasst, wo weiterhin eine rege Nachfrage nach
Wohnungen an guter Lage herrscht. Zum anderen verdankt er es aber auch der auf
einer langfristigen Planung der Investitionen basierenden Vermögensverwaltung,
mit der eine kontinuierliche Wertsteigerung und eine nachhaltige Verbesserung
der Qualität des Immobilienbestands angestrebt werden.
Im
vergangenen Geschäftsjahr wurden 140 Wohnungen von hoher Qualität und mit
erstklassiger Energieeffizienz übergeben. Dazu zählen die Neubauten am Chemin
Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite Prairie 16-18 in Nyon (VD), die
Aufstockungen der Gebäude an der Rue Guye 1-7 in Genf und am Chemin du Liaudoz
46 in Pully (VD) und die Renovationsarbeiten an den Liegenschaften Avenue de
Béthusy 26 und Avenue Ruchonnet 7-9 in Lausanne. Diese vollendeten Projekte
tragen, zusammen mit dem begonnenen Bau eines Gebäudes mit 40 Wohnungen an der
Avenue Sainte-Luce 9 im Zentrum von Lausanne, zur Verjüngung des
Immobilienbestands des Fonds bei, verbessern die Qualität der Standorte seiner
Liegenschaften und verringern seinen CO2-Fussabdruck, wie es seine Strategie
vorsieht.
Fondsvermögen
Der
Verkehrswert der Liegenschaften des Solvalor 61 stieg im Geschäftsjahr
2020-2021 um 8.55 % von CHF 1'134.16 Millionen auf CHF 1’231.09 Millionen am
30. Juni 2021. Das Fondsvermögen wuchs um 8.45 % auf CHF 1'233.50 Millionen.
Diese Zunahme ist hauptsächlich auf die Investitionen in Entwicklungsprojekte
sowie in die im Berichtsjahr gelieferten Objekte und die Wertsteigerung der
Liegenschaften des Immobilienbestands zurückzuführen.
Im
Mai 2021 wurde eine Kapitalerhöhung um CHF 115.64 Millionen durch Ausgabe von
562’701 neuen Anteilen durchgeführt. Damit wurden zum einen die vorstehend
erwähnten Investitionen finanziert. Mit dem verbleibenden Betrag wurde zum
anderen die Verschuldung des Fonds abgebaut, sodass die Fremdfinanzierungsquote
von 16.93 % am 30. Juni 2020 auf 12.06 % am Ende des Berichtsjahres reduziert
werden konnte.Infolge
der Zunahme des Fondsvermögens und der Verringerung der Schulden konnte das
Nettofondsvermögen des Solvalor 61 im Berichtsjahr zum 30. Juni 2021 um 15.07 %
auf CHF 1’053.35 Millionen gesteigert werden. Der Nettoinventarwert (NAV) pro
Anteil wuchs von CHF 203.34 im Vorjahr auf CHF 208.00 bei Abschluss des
Berichtsjahres. Daraus ergibt sich eine Anlagerendite von 5.03 %.
Ergebnis des Berichtsjahres
Der
Solvalor 61 erzielte im Berichtsjahr eine Ertragssteigerung von 8.74 % bzw. CHF
4.77 Millionen auf insgesamt CHF 59.36 Millionen. Diese Zunahme stammt
grösstenteils aus den höheren Mietzinseinnahmen infolge der Lieferung der
Neubauten am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite Prairie
16-18 in Nyon sowie aus dem Erlös der Kapitalerhöhung vom Mai 2021.
Die
Mietausfallrate stieg hingegen von 1.62 % auf 3.19 %. Dieser Anstieg ist auf
die im Laufe des Berichtsjahres erfolgte Lieferung und beginnende Vermietung
der 127 Wohnungen am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la Petite
Prairie 16-18 in Nyon und der durch Aufstockung der Gebäude an der Rue Guye 1-7
in Genf entstandenen 10 Wohnungen zurückzuführen. Sobald die beiden im Januar
bzw. im Mai 2021 gelieferten Liegenschaften in Nyon vollständig vermietet sind,
dürfte sich die Mietausfallrate wieder verringern.
Die
Gesamtaufwendungen stiegen im Berichtszeitraum um 6.67 %. Dies erklärt sich
durch den Anstieg des Gesamtvermögens des Fonds und durch die oben erwähnten
Lieferungen. Im Laufe des Geschäftsjahres konnte durch die strenge Überwachung
der ausserordentlichen Instandhaltung und die Optimierung der Betriebskosten
der Liegenschaften (namentlich Versicherungen und Hauswartung) eine Reduzierung
dieser Kosten erreicht werden.
Somit
erzielte der Solvalor 61 im Berichtsjahr eine Steigerung seines
Nettoergebnisses um 11.18 % auf CHF 27.92 Millionen. Das Ergebnis des
Berichtsjahres ermöglicht die Ausschüttung einer gegenüber dem Vorjahr
unveränderten Dividende von CHF 5.30 pro Anteil, was einer Ausschüttungsquote
von 96.14 % entspricht. Gestützt auf den Börsenkurs vom 30. Juni 2021 in Höhe
von CHF 316.25 pro Anteil ergibt sich eine Ausschüttungsrendite von 1.68 %
gegenüber 1.77 % im Vorjahr.
Ausblick
Die
Perspektiven für den Solvalor 61 sind erfreulich. Mit der vollständigen
Vermietung der Wohnungen am Chemin Falconnier 33-39 und an der Allée de la
Petite Prairie 16-18 in Nyon wird der Fonds seine Mietzinseinnahmen steigern.
Diese werden 2023 mit der Lieferung der 40 neuen Wohnungen der Liegenschaft an
der Avenue Sainte-Luce 9 in Lausanne weiter wachsen.
Mit
seinen verschiedenen kurz-, mittel- und langfristig geplanten Projekten zur
Renovierung, Verdichtung und Steigerung der energetischen Leistung seiner
Immobilien, untermauert der Solvalor 61 seine bei der Verwaltung seines
Vermögens angewandte Philosophie, die auf eine kontinuierliche Wertsteigerung
seines Immobilienbestands durch nachhaltige Qualitätsverbesserungen, Verjüngung
und Senkung der Betriebskosten durch Renovation der Gebäudehüllen und
Heizanlagen ausgerichtet ist.
Die
Anlagestrategie konzentriert sich auf neue Wohnimmobilien an guten Lagen in den
urbanen Zentren der Westschweiz, wo die demografische Entwicklung, laut
Bundesamt für Statistik, bis mindestens 2050 unvermindert anhalten dürfte.Die
Finanzierung dieser Investitionen wird hauptsächlich durch die Aufnahme von
Fremdkapital erfolgen, was hinsichtlich negativer bzw. langfristig niedriger
Zinssätze interessant ist. Solvalor 61 verfolgt das Ziel, weiterhin zu den am
wenigsten verschuldeten Fonds am Markt zu gehören.
Quelle : Solvalor fund management SA
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